【導(dǎo)讀】上海·普陀區(qū)XX財(cái)富中心

　　

【正文】 地區(qū)商業(yè)形態(tài)多以百貨、超市、餐飲為主，其中餐飲娛樂(lè)集中在梅川路步行街和百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，從調(diào)研情況來(lái)看，梅川路步行街、百聯(lián)餐飲街定位屬于中低端，如肯德基、必勝客、避風(fēng)塘、味千拉面、新亞大包、滄浪亭、豐裕生煎等，高端餐飲設(shè)施較為缺乏，而隨著真如城市副中心、真北組團(tuán)商貿(mào)群的成熟，高端餐飲市場(chǎng)較具潛力。休閑娛樂(lè)設(shè)施目前在真北地區(qū)同樣稀缺，主要集中在百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，如世紀(jì)環(huán)球影城、天行健健身房、加勒比海娛樂(lè)城等，建議在本項(xiàng)目中引進(jìn)SPA、美容、健身、酒吧、KTV 等多種休閑娛樂(lè)設(shè)施。 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者定位建議真北地區(qū)作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產(chǎn)一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)。真北地區(qū)北靠桃浦工業(yè)園區(qū)、西接曹安專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主較多，其休閑娛樂(lè)需求較多，而整個(gè)普陀中西部休閑娛樂(lè)設(shè)施稀缺。因此本項(xiàng)目商業(yè)主要消費(fèi)目標(biāo)以周邊餐飲消費(fèi)和輻射范圍內(nèi)的休閑娛樂(lè)需求為主。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究20 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議本項(xiàng)目擁有超過(guò) 6 萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，且以餐飲、娛樂(lè)功能為主，為區(qū)別于百聯(lián)中環(huán)中心的廣場(chǎng)式休閑購(gòu)物，建議采用“STREET MALL”形式打造。Street Mall 即中央休憩式商業(yè)街區(qū)，是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體。本案的商業(yè)部分力求塑造成集休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)等功能于一身的個(gè)性化休閑娛樂(lè)中心，Street Mall 更能體現(xiàn)新穎時(shí)尚的生活方式，達(dá)成中外文化和生活方式的水乳交融?！虡I(yè)建筑形態(tài)建議建成 2－3 層的商業(yè)群落，整個(gè)商業(yè)部分或連接、或分割，形成動(dòng)線明確、處處有景的旅游消費(fèi)休閑場(chǎng)所。2－3 層的建筑高度有利于保證人流的密度，也利于商鋪的出售與經(jīng)營(yíng)。——商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議 Street Mall 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為主，混合藝術(shù)、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。主要業(yè)態(tài)的面積配比建議如下：餐飲：娛樂(lè)：購(gòu)物：其他＝餐飲：娛樂(lè)：購(gòu)物：其他＝ 4：： 3：： 2：： 1業(yè)態(tài) 規(guī)模 說(shuō)明中餐 中小型西餐 中小型餐飲酒吧 中小型周邊缺乏此類高檔定位的餐飲場(chǎng)所，有知名品牌的支撐，可以提高整個(gè)商業(yè)的檔次和知名度DISCO 中型KTV 中型娛樂(lè)其他 小型集中性高品味娛樂(lè)場(chǎng)所在區(qū)域內(nèi)尚未形成規(guī)模效應(yīng)購(gòu)物 特色店 中小型 特色商店可以填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，吸引中該段客戶其他美容、健身會(huì)中小型 為周邊酒店、辦公及公寓住客提供高尚配套上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究21所——商業(yè)建筑面積根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，Street Mall 商業(yè)建筑面積建議為 萬(wàn)㎡商業(yè)剩余面積約 4 萬(wàn)㎡，體量較大，從規(guī)模上來(lái)考慮，僅適合引進(jìn)精品百貨或?qū)I(yè)電腦商城，不過(guò)由于本項(xiàng)目出入通路上的劣勢(shì)，其招商壓力將會(huì)較大，建議帶區(qū)域市場(chǎng)成熟后再行啟動(dòng)入市。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究22 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明本項(xiàng)目是一個(gè)大型的商業(yè)、辦公綜合性項(xiàng)目，目前尚處于前期論證階段，后期開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)還存在許多不確定性，如對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種的細(xì)分定位還沒(méi)有明確。因此，為了使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更具科學(xué)性，本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)暫不考慮商業(yè)部分，只針對(duì)項(xiàng)目的辦公及酒店物業(yè)部分。? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。? 項(xiàng)目自有資金按總投資的 35%以上估算，其他籌措資金來(lái)自于銀行借款。? 項(xiàng)目貸款的年利率根據(jù)中國(guó)人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率%，并考慮到本項(xiàng)目自身的一些因素取 7%為本項(xiàng)目的年貸款利率。? 本次估價(jià)選用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定貼現(xiàn)率，考慮到開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為 10%。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案本項(xiàng)目擬定整體開(kāi)發(fā)周期為 5 年，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括 10 萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓，4 萬(wàn)平方米的公寓式辦公， 萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按半年度編制，即每年分成 2 期計(jì)算。? 第 1 期為前期階段。? 第 2 期開(kāi)工，第 4 期部分結(jié)構(gòu)封頂，第 7 期竣工。? 第 4 期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其中甲級(jí)辦公樓銷(xiāo)售期為 年，公寓式辦公銷(xiāo)售期為 年，產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售期為 年。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究23 項(xiàng)目總投資估算 估算參數(shù)? 土地費(fèi)用：本項(xiàng)目除商業(yè)部分的土地成本按 30000 萬(wàn)元估算? 建安工程費(fèi)：估算本項(xiàng)目的甲級(jí)寫(xiě)字樓建安工程造價(jià)為 5500 元/㎡，公寓式辦公建安工程造價(jià)為 4200 元/㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店建安工程造價(jià)為5000 元/㎡。? 前期費(fèi)用：估算該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的 4%計(jì)提。? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：估算該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的 6%計(jì)提。? 管理費(fèi)用：該費(fèi)用按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的 2%計(jì)提。? 銷(xiāo)售費(fèi)用：該費(fèi)用按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)提。? 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按 7%的貸款利率計(jì)算。? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的 5%計(jì)提。 總投資估算項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成詳見(jiàn)下表：序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 建筑安裝工程費(fèi)用 　 甲級(jí)辦公樓 萬(wàn)元 公寓式辦公 萬(wàn)元 產(chǎn)權(quán)式酒店 萬(wàn)元 2 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 3 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 5 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 　6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 　7 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 　8 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 萬(wàn)元 　9 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 10 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 13 合計(jì) 萬(wàn)元 上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究24 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算 估算參數(shù)? 甲級(jí)辦公樓 年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)首年平均售價(jià)為 16000 元/平方米，年增幅度 10%。? 公寓式辦公 年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為 15000 元/平方米。? 產(chǎn)權(quán)式酒店 年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為 18000 元/平方米。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為 萬(wàn)元。包括甲級(jí)辦公樓的銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，公寓式辦公的銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元。各種產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入見(jiàn)下表：產(chǎn)品 甲級(jí)辦公樓 公寓式辦公 產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元) 平均價(jià)格(元) 數(shù)量(M2) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 靜態(tài)盈利能力本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，總收入為 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)具體如下：序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量1 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2 資金籌措 　 資本金 萬(wàn)元 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 短期借款 萬(wàn)元 　3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 5 土地增值稅 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究257 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 投資利潤(rùn)率 % 動(dòng)態(tài)盈利能力項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR= %。全 投 資 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 金 流 量10000080000600004000020210020210400006000080000100000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究26投 資 資 金 籌 措銀 行 借 款13%預(yù) 租 售 收 入51%資 本 金36% 資金平衡分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道：企業(yè)自有資金，銀行借貸資金，預(yù)售收入。本項(xiàng)目估算資本金為 55000 萬(wàn)元，占總投資額的 %，主要用于土地成本的支付和建設(shè)投資；銀行借款 20210 萬(wàn)元，占總投資額的 %，主要用于預(yù)售之前的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。根據(jù)累計(jì)盈余資金圖顯示，本項(xiàng)目每期的累計(jì)盈余資金均大于 0，表明在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中，沒(méi)有償還能力不足的問(wèn)題，資金鏈安全，具有操作可行性。累 計(jì) 盈 余 資 金050000100000150000202100250000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究27 項(xiàng)目盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)=0） 臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率=10%）變化因素 變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）售價(jià) 工程造價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目的售價(jià)、成本和利潤(rùn)三者之間的關(guān)系，測(cè)算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的盈虧平衡的分析可知：當(dāng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格下降 %，本項(xiàng)目的投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格下降 %，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 0。當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本上升 %，本項(xiàng)目的投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本上升 %，則本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 0。 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論? 總投資為 萬(wàn)元；總收入為 萬(wàn)元；利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元。? 全部投資利潤(rùn)率 %，大于 30%的行業(yè)平均收益率。? 全部投資內(nèi)部收益率 %，遠(yuǎn)高于 10%的基準(zhǔn)收益率。? 項(xiàng)目盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見(jiàn)，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性，且盈利能力較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。同時(shí)，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，盡力規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)