【導讀】接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠縣，北毗嘉禾縣。境當“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。地處東經111°54′15″?！?12°2′08″，北緯25°01′02″—25°31′08″。境內屬中亞熱帶季風濕潤氣。期290天，降雨量?；浐５慕輳?，是沿海的內地，內地的前沿。全縣共有公路總里程。省道S324、S323、S322線交匯其中，永連公路貫穿全。東距郴州118公里，南距廣州340公里，西距X164公里。全縣現(xiàn)已形成8個500畝以上的黃花梨基地，12個。2021畝以上的優(yōu)質烤煙基地，10個1000畝以上的商品蔬菜基地，境內資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批。鋅、錳、鐵等25種，其中黑七型錳鐵礦儲量達。1997年被評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)。定，人民安居樂業(yè)。商業(yè)用房，三層以上為高層商品住宅。已成功開發(fā)了“冷水灘江南財富城”等項目，有著一定的商。已成為公司的經營理念。本次可行性研究主要依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，

　　

【正文】 。來這里無論是經商消費，還是居住觀光，都將會感到心曠神怡，留戀忘返，這將在很大程度上提高當?shù)?居民的生活質量。 拓展經營空間，促進 X商貿繁華。 項目 建成后，在整個舊城區(qū)將會形成開放式的空間，不僅商業(yè)經營面積比目前增加近一倍，而且經營環(huán)境會大大改善。便利的交通條件，寬敞的商貿空間，優(yōu)美的經營環(huán)境，對投資、經商、消費、休閑都具吸引力。這里的人氣將會越來越旺，商貿交易將會越來越繁榮。這對促進當?shù)亟洕陌l(fā)展無疑具有極大推動作用。 12結論與建議 通過上述分析和財務效益評估的結果表明，本項目具有較好的內部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且抗風險能力較強，本項目是可行的。 一、本項目擁有 良好的市場前景。本項目建設正處于國內經濟發(fā)展階段， X 縣城城市建設高潮時期，整個社會對商業(yè)旺鋪及高檔 31 次住宅的需求旺盛，市場前景樂觀。 二、本項目財務的內部收益率為 %，自有資金的內部收益率為 %,遠遠大于銀行貸款利率 %,財務效益較好 ,通過敏感性分析可知項目抗風險能力較強 ,即使在不利情況下 ,也能獲得較好的經濟回報。 三、項目完成后，可為開發(fā)企業(yè)獲得 純 利潤，上繳國家 ，經濟效益十分可觀，項目的盈虧平衡點低，虧損風險小。 四、本項目的預售單價是充分分析 X縣城房地 產市場銷售價格后定出的，作為高檔物業(yè)，按此價格銷售，形式將十分看好，對還貸十分有利，還貸能力強。 五、本項目規(guī)劃運作空間大，有非常好的規(guī)劃設計空間，易于制造好熱點，項目可行。 六、本項目開發(fā)建設得到縣委、縣政府的高度重視，擁有良好的政策環(huán)境，建設規(guī)費實行低收費，縣政府成立指揮部出面協(xié)調各部門關系，確保拆遷按期完成，這樣不僅可以減少項目投資，對項目的運行也是十分有利的。 七、項目 竣 工銷售完交付使用后，不僅可以按時還清銀行貸款，還可以為銀行創(chuàng)造 ,達到了銀企雙贏的目的。 八、改善了城東 路的城市面貌，大大促進此地段的房屋工程建設，促進了城市的發(fā)展。 九、本項目的開發(fā)建設符合 X 縣政府制定的“十一五”規(guī)劃新縣城城市發(fā)展規(guī)劃要求，水、電、通訊、道路設施已按高標準建成使用。這對本項目實施提供了外部條件。 32 表 1 房產出售收入分年估算表 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 合計 銷售比例（ %） 30 70 1 一層商場臨街門面 1120 336 784 一層內商場 1196 銷售比例（ %） 50 50 2 二層商場 721 銷售比例（ %） 100 3 三 層 商場 130 130 銷售比例（ %） 30 40 30 4 住 宅 2382 合 計 5549 33 表 2 總成本費用表 序號 費用名稱 單位 數(shù)量 費率 金額 （萬元） 備注 1 工程建設投 資 萬 m2 30307 3000 含建設期利息 2 營銷費用 萬元 5549 5% 營銷人員工資、營銷成本 3 營業(yè)稅及附加 萬元 5549 % 4 公司管理費 萬元 5549 3% 公司管理人員工資、 辦公費、業(yè)務費 5 經營期利息 萬元 1500 % 6 總成本費用 7 其中：固定成本 3000 8 經營成本 34 表 3 損 益 表 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 合計 生產負荷 1 營業(yè)（產品銷售）收入 5549 2 營業(yè)（產品銷售）稅金及附加 3 產品總成本及費用 1500 60 其中： 營銷費、管理費 205 60 綜合開發(fā)成本攤銷費 3000 1500 1500 財務費用（利息支出） 4 利潤總額 1500 5 彌補以前年度虧損 6 應納稅所得額 7 所得稅 356 8 凈利潤 1500 提取法定盈余公積金及公益 金 應付利潤 未分配利潤 1500 9 累計未分配利潤 1500 計算 指標 投資利潤率 22%（按項目計算） 投資利稅率 %（按項目計算） 35 表 4 項目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 合計 生產負荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產品銷售）收入 5549 加收固定資產余值 回收流動資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動資金 建設投資 3000 1500 1500 經營成本 60 營業(yè)（產品銷售）稅金及附加 所得稅 356 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計凈現(xiàn)金流量 1500 計算 指標 所得稅后 財務內部收益率（ FIRR） =% 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 i=12% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設期 2年） 36 表 5 借款還本付息計算表 單位 :萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 1 長期借款及還本付息 利率 % 年初借款本息累計 1500 1500 其中 :借款本金 1500 1500 建設期利息 0 本年新增借款 1500 1500 本年應計利息 計入建設期利息 計入經營期利息 本年還本付息 還本 1500 1500 付息 2 還本資金來源 固定資產折舊費 攤銷費 未分配利潤 累計 計算 指標 借款償還期 年 （含建設期 2年） 37 表 6 項目現(xiàn)金流量表 （敏感 性 分析 ： 總投資費用 +5%） 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 合計 生產負荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產品銷售）收入 加收固定資產余值 回收流動資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1575 流動資金 建設投資 經營成本 營業(yè)（產品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1575 4 累計凈現(xiàn)金流量 1575 計算 指標 所得稅后 財務內部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設期 2年） 38 表 7 項目現(xiàn)金流量表 （敏感 性 分析：銷售收入 5%） 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 合計 生產負荷 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)（產品銷售）收入 加收固定資產余值 回收流動資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動資金 建設投資 經營成本 營業(yè)（產品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計凈現(xiàn)金 流量 1500 計算 指標 所得稅后 財務內部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設期 2年） 39 表 8 項目現(xiàn)金流量表 （敏感性分析：經營期增加一年且經營成本 +20%） 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設經營期 1 2 3 4 5 合計 生產負荷 1 現(xiàn)金流入 5549 800 營業(yè)（產品銷售）收入 加收固定資產余值 回收流動資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 4516 1500 流動資金 建設投資 經營成本 營業(yè)（產品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1033 1500 4 累計凈現(xiàn)金流量 1500 1033 計算 指標 所得稅后 財務內部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： （含建設期 2年） 40