【正文】 可籌集資金100萬(wàn)元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體工程計(jì)劃于 2021 年 6月完成， 7 月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取 300 萬(wàn)元定金款滾動(dòng)投入項(xiàng)目開發(fā)。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過(guò)自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬(wàn)元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資 金困難，貸款期至 2021年。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目自 2021年 6月開始投入， 2021年底完工交付使用，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下： 建安 工程 成本：資金投入從 2021 年 10 月開始至 2021 年 12月結(jié)束，各年投入分別為： 2021年投入 400萬(wàn)元， 2021年投入 1600萬(wàn)元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2021年投入 318元，支付地價(jià)款。 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款 1500 萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期累計(jì)利息 萬(wàn)元，建設(shè)期利 息計(jì)入總投資，用售房收入還款 。 9項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 說(shuō)明及基本數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和稅收制度等相關(guān) 25 規(guī)定進(jìn)行測(cè)評(píng)。 銷售 預(yù)測(cè) 銷售量預(yù)測(cè) 根據(jù) X市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021年）顯示， X縣商品房屋銷售情況（ 2021年）實(shí)際銷售商品房屋面積 萬(wàn)平方米，全部為住宅、個(gè)人購(gòu)買商品房住宅 萬(wàn)平方米，房屋銷售額 150 萬(wàn)元， 2021 年 X 商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 建設(shè)情況 商鋪售價(jià) 銷售情況 住宅售價(jià) 銷售情況 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) X商貿(mào)城 202111 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2021728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202171 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍(lán)花園 202171 在建 38 套 1098 1380 100% 本項(xiàng)目自 2021 年 7 月開工以來(lái)，已定購(gòu)商鋪 30%，住宅已定購(gòu)40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢(shì)看漲，主要是 X 現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購(gòu)房高峰期，本項(xiàng)目?jī)H有 200套 住宅不 存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，并且銷售價(jià)格正在看漲。 銷售計(jì)劃如下：一層商場(chǎng)第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場(chǎng)第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場(chǎng)在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 銷售單價(jià)確定 公司 經(jīng)對(duì) X 市 X 縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場(chǎng)預(yù)測(cè)（詳市場(chǎng)分析），近幾年 X 縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場(chǎng)及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)的需 26 求旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價(jià)中采取較為保守的價(jià)格，商品住宅平均價(jià)按 1060 元 /㎡，一層臨城東路按900011000 元 /㎡，內(nèi)商場(chǎng)按 40006000 元 /㎡，二層商場(chǎng)按 2021元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計(jì)算 。 銷售收入表 序號(hào) 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價(jià)元 /m2 銷售金額（萬(wàn)元） 1 一層商場(chǎng) 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場(chǎng) 5000 1196 2 二層商場(chǎng) 2021 721 3 三層商場(chǎng) 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計(jì) 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為 5549萬(wàn)元，具體見銷售收入表。 （ 2）考慮到該項(xiàng)目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項(xiàng)目按 5%的營(yíng)業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按 房產(chǎn)銷售收入的 %計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及附加，該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營(yíng)期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用 ，經(jīng)營(yíng)成本為 （主要是工資、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬(wàn)元（詳見《總成本費(fèi)用表》、《損益表》）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果如下表。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果總表 27 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬(wàn)元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬(wàn)元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 按項(xiàng)目 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 累計(jì)利潤(rùn)總額 5 投資利潤(rùn)率 % 38 按項(xiàng)目總利潤(rùn)計(jì)算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計(jì)算 7 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 從以上測(cè)算指標(biāo)分析，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，且該項(xiàng)目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已能滿足投資的要求。 償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強(qiáng)（詳見《借款還本付息計(jì)算表》）。 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷售價(jià)格及總收入，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年造成經(jīng)營(yíng)成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來(lái)判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，具體見表。 敏感性分析表 單位 ：萬(wàn)元 序號(hào) 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點(diǎn) 28 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年經(jīng)營(yíng)成本增加 +20% 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)一年，造成經(jīng)營(yíng)成本增加 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按 銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。說(shuō)明本項(xiàng)目開發(fā)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資 3000萬(wàn)元，開發(fā) 收益為銷售收入減去經(jīng)營(yíng)成本即萬(wàn)元。 盈虧平衡點(diǎn)： 3000247。（ 5549－ ） 100%=% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會(huì)效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。 10風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的 比例為 40% ，雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 29 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) %，即銷售面積達(dá)到可銷售面積的%時(shí)，項(xiàng)目保持盈虧平衡。 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。建造成本的增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價(jià)格的上升和銷售速度的加快，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第 三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保險(xiǎn)，財(cái)務(wù)收益狀況明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，對(duì)銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度。 影響建造成本的因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。制定材料供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行 。 從敏感性分析來(lái)看，本項(xiàng)目在保守的情況下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率仍達(dá)到 8%，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 11社會(huì)效益分析及評(píng)價(jià) 經(jīng)初步測(cè)算， X 江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者（政府）來(lái)說(shuō)，雖然不會(huì)取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會(huì)效益是顯而易見的。主要體現(xiàn)在以下幾方面： 拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)計(jì)算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi) 30 的房屋拆遷和各項(xiàng)建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近 3000 萬(wàn)元，按工期 2 年計(jì)算，平均每年投入近 1500 萬(wàn)元。這對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展的極為有利的。 增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩 解就業(yè)矛盾。 X 江南財(cái)富 城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從啟動(dòng)到項(xiàng)目完成，每年可安排約 150人從事各項(xiàng)建設(shè)和管理；項(xiàng)目完成后的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，每年可增加就業(yè)崗位 100—200 個(gè)。這對(duì)于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會(huì)不安定隱患是非常有利的。 綠化、美化城市，提高居民生活質(zhì)量。隨著 X 江南財(cái)富城 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施和完成，整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心