【正文】 神。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 造型設(shè)計(jì) 15 建筑造型以 現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽(yáng)臺(tái)的除外）。 4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動(dòng)性、豐富了空間層次。 2）通風(fēng)良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風(fēng)。 另外對(duì)于商品住宅進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán)境；祥和與繁華同在，時(shí)尚與典雅并存。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活 超市及郵電，通訊營(yíng)業(yè)廳及其普通商業(yè)門(mén)面；二層及延城東路局部三層為普通商業(yè)門(mén)面用房；三層 以上 為 商品 住宅。 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營(yíng)造一種多層次主體化的公共活動(dòng)空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺(tái)的相互穿插，使平面和豎向空間層次豐富。 室內(nèi)外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性 和完整性。該建筑為綜合性商住樓。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 設(shè)計(jì)依據(jù) 甲方所提供《設(shè)計(jì)方案征集邀請(qǐng)書(shū)》； 甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 《民用建 筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2021 版）； 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分），建標(biāo) [2021]219號(hào)； 建設(shè)部《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》。 我們給予 X 這樣的體驗(yàn)空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。 商業(yè)定位 發(fā)展理念 —— 城市商業(yè)引擎，自由消費(fèi)體驗(yàn) 讓 X 進(jìn)入第四消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的精神就是自由與體驗(yàn)。 不利因素 （ 1）土地開(kāi)發(fā)成本較高，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)發(fā)周期要短。不存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，而是互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)需要實(shí)現(xiàn)雙贏。 B、商鋪拋出市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 一層臨街 門(mén) 面： 9000～ 11000 元 /㎡左右 一層內(nèi)部： 4000～ 6000 元 /㎡左右 二層 商鋪 ： 2021 元 /㎡左右 三層 商鋪 ： 1800元 /㎡左右 12 本項(xiàng)目位于 X 縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。 月 12 月 15=7380 元 /㎡。月。 避免價(jià)格戰(zhàn)。 統(tǒng)一操作，互相借勢(shì)，互為補(bǔ)充。 總商業(yè)面積超過(guò) 13000 ㎡。但是 X商業(yè)體系紊亂，基本無(wú)規(guī)律可循，之前僅開(kāi)發(fā)了 X商業(yè)步行街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況也不理想，基本無(wú)參考價(jià)值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細(xì)心操作。 X 商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售成功也證明了這一點(diǎn)。 ■開(kāi)發(fā)水平低，開(kāi)發(fā)規(guī)模小 目前所銷(xiāo)售的商品房項(xiàng)目都明顯沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)規(guī)模也極小。 ■房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對(duì)房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過(guò)程中。 ■缺乏餐飲、娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所 餐飲、娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏，隨著縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進(jìn)一步降低?？h城目前也沒(méi)有 SHOPPINGMALL 等現(xiàn)代的商業(yè)形式，商業(yè)沒(méi)有核心，有商圈而無(wú)商核。隨著縣城的發(fā)展，這一問(wèn)題將更加突出，勢(shì)必要得到解決。 ■商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒(méi)有成行成市。作為湖南新興的邊貿(mào)城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴(kuò)大城市規(guī)模是必然的，對(duì)商品住宅及商場(chǎng)的需求也是旺盛的。 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對(duì)新增土地的政策調(diào)整及對(duì)土地交易市場(chǎng)整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步規(guī)范化、市場(chǎng)化，不公平競(jìng)爭(zhēng)將退出歷史舞臺(tái)，這對(duì)舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 政治環(huán)境 9 本項(xiàng)目作為 X 縣招商引資項(xiàng)目，納入 X 縣委、縣政府的重要工作目標(biāo)，享有一系列的招商引資優(yōu)惠政策。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年來(lái)，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，連續(xù)幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于國(guó)家和 省平均水平平均遞增速度為 %，國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入不斷增加增長(zhǎng)達(dá) 17%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2021年 ，其中第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，2021年財(cái)政總收入 。 X 作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設(shè)初期，政府引進(jìn)了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長(zhǎng)速度較快，市場(chǎng)規(guī)模容量不斷擴(kuò)大。 4江南財(cái)富城是市、縣二級(jí)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 同時(shí)為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，專門(mén)指派了一名副主任進(jìn)行協(xié)調(diào)，也成立了專門(mén)的協(xié)調(diào)指揮部，協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系， 8 確保拆遷安置按期完成。 基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 X江南財(cái)富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無(wú)需另行投資來(lái)進(jìn)行外圍配套。 地震：根據(jù)《中國(guó)地震烈度分析》（ 1990），項(xiàng)目所在地地震基本烈度為 ⅤⅠ度區(qū)，房屋應(yīng)按Ⅵ級(jí)考慮抗震要求。 （ 5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為 26%，其次為西北風(fēng)，頻率 15%，西南風(fēng)，頻率 13%。 7 （ 3）濕度：年平均相對(duì)濕度 80%。 自然條件 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 地理位置及場(chǎng)地概況 X江財(cái)財(cái)富城位于 X縣城城東路與規(guī)劃路交匯點(diǎn)西北側(cè)，地塊為二小塊，位于交叉路口，場(chǎng)地平整，總占地面積 ㎡。項(xiàng)目 建設(shè)勢(shì)在必行。 項(xiàng)目建設(shè)是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心商圈建設(shè)的需要 開(kāi)發(fā)地段上建筑物多為上世紀(jì) 70年代建筑，房屋破舊不堪，嚴(yán)重影響了 X縣城市容市貌，對(duì)它進(jìn)行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，提高城市品位，同時(shí)可緩解項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交通擁擠狀況。項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在 X的貫通， X縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來(lái)越快，城區(qū)人口越來(lái)越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使 X縣城原有的商業(yè)中心地位越來(lái)越需要提升以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，同時(shí)，居民對(duì)中高檔次 的住宅需求也變得日益旺盛。 該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于 X縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城市，有利于提高 X 縣城的品位。全部投資回收期 年，借款償還期 年，同時(shí)可向國(guó)家和地方財(cái)政上交稅金 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯。該項(xiàng)目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，將地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，來(lái)滿足市場(chǎng)需求，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜合分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。 項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)單位提供的基礎(chǔ)資料。 X 江南財(cái)富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 可行性研究主要依據(jù) 4 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競(jìng)爭(zhēng)上崗的用人機(jī)制，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為公司的經(jīng)營(yíng)理念。公司注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，公司擁有資產(chǎn) 總資產(chǎn) 2530 余萬(wàn)元， 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、信息咨詢、 物 業(yè)管理、房產(chǎn)出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營(yíng)。 很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂(lè)安排在二、三樓，以帶動(dòng)人流往上走。 3 沿街門(mén)面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車(chē)美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書(shū)店、服裝店、精品店等。項(xiàng)目總投資 3000萬(wàn)元。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與 X步行街構(gòu)成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展 ，本公司從 X縣國(guó)土局以拍賣(mài)方式獲得該土地的使用權(quán)。今日 X經(jīng)濟(jì)繁榮，社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)。 1997年被評(píng)為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和 X市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強(qiáng)縣。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國(guó)首批100個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明的 礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25種，其中黑七型錳鐵礦儲(chǔ)量達(dá) 。 X縣是湘南改革開(kāi)放過(guò)渡試驗(yàn)區(qū)，湖南綜合改革試點(diǎn)縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。省道 S32 S32 S322線 交匯其中，永連公路貫穿全境。 X縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門(mén)戶”之稱，是湘南通達(dá)粵海的捷徑，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿?？h境東西寬55公里，南北長(zhǎng) 67 公里 ，全縣總面積 平方公里，總?cè)丝冢?25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5個(gè)農(nóng)林茶場(chǎng)， 2021年國(guó)民生產(chǎn)總值為 219300萬(wàn)元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260萬(wàn)元；第二產(chǎn)業(yè)：67940 萬(wàn)元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬(wàn)元。 01′ 02″ — 25176。 54′ 15″— 112176。境當(dāng)“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門(mén)戶。 1 1總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： X 江南財(cái)富城 項(xiàng)目總投資： 3000 萬(wàn)元，總建筑面積 約 30307 萬(wàn) ㎡ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： X 市 X 房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 有限公司 項(xiàng)目可研單位： X 市工程咨詢中心 區(qū)域概況 X 縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠(yuǎn)縣，北毗嘉禾縣。地處東經(jīng) 111176。 2′ 08″，北緯 25176。 31′ 08″。境內(nèi)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫 ℃，無(wú)霜期 290天，降雨量 。全縣共有公路總里程。東距郴州 118公里，南距廣州 340公里，西距 X164公里。全縣現(xiàn)已形成 8 個(gè) 500 畝以上的黃花梨基地， 12 個(gè)2021畝以上的優(yōu)