【正文】 由自動扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場并設中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場有良好的通風采光。設計商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時配套建設 停車場，停 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 車位 20 個。 總基底面積約4052㎡，建筑密度 %，設計為一、二層商為業(yè)用房。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運用，傳達了新時代銳意進取，力爭上游的拼搏精神。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 造型設計 建筑造型以現(xiàn)代風格為基調(diào)，外觀虛實對比強烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設有陽臺的除外）。 4）餐廳、客廳均有機結(jié)合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 2）通風良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風。 另外對于商品住宅進行了精心的設計，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán) 境；祥和與繁華同在，時尚與典雅并存。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活超市及郵電，通訊營業(yè)廳及其普通商業(yè)門面；二層及延城東路局部三層為普通商業(yè)門面用房；三層以上為商品住宅。 功能布局 本項目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。 室內(nèi)外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 充分關注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。該建筑為綜合性商住樓。項目規(guī)劃設計方案及項目建設內(nèi)容 規(guī)劃設計說明 設計 依據(jù) 甲方所提供《設計方案征集邀請書》； 甲方所提供有關該項目用地紅線圖及地形圖； 《民用建筑設計通則》（ GB503522020）； 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2020 版）； 《工程建設標準強制性條文》（房屋建筑部分），建標 [2020]219號； 建設部《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》。 我們給予藍山這樣的體驗空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。 商業(yè)定位 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 發(fā)展理念 —— 城市商業(yè)引擎，自由消費體驗 讓藍山進入第四消費時代，這個時代的精神就是自由與體驗。 不利因素 （ 1）土地開發(fā)成本較高，存在一定 競爭壓力，開發(fā)周期要短。不存在惡性競爭，而是互補優(yōu)勢需要實現(xiàn)雙贏。 B、商鋪拋出市場的價格區(qū)間 一 層臨街門面： 9000～ 11000 元 /㎡左右 一層內(nèi)部： 4000～ 6000 元 /㎡左右 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二層商鋪： 2020 元 /㎡左右 三層商鋪： 1800 元 /㎡左右 本項目位于藍山縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。月 12 月 15=7380 元 /㎡。月。 避免價格戰(zhàn)。 統(tǒng)一操作，互相借 勢，互為補充。 總商業(yè)面積超過 13000 ㎡。但是藍山商業(yè)體系紊亂，基本無規(guī)律可循，之前僅開發(fā)了藍山商業(yè)步行街的一個商業(yè)項目，銷售情況也不理想，基本無參考價值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細心操作。藍山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點。 ■開發(fā)水平低，開發(fā)規(guī)模小 目前所銷售的商品房項目都明顯沒有適應市場需求，開發(fā)規(guī)模也極小。 ■房地產(chǎn)市場剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。 ■缺乏餐飲、娛樂和休閑場所 餐飲、娛樂和休閑場所相對匱乏，隨著縣城經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進一步降低?？h城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。隨著縣城的發(fā)展，這一問題將更加突出，勢必要得到解決。 ■商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。作為湖南新興的邊貿(mào)城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴大城市規(guī)模是必然的，對商品住宅及商場的需求也是旺盛的。 隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調(diào)整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 政治環(huán)境 本項目作為藍山縣招商引資項目，納入藍山縣委、縣政府的重要工作目標，享有一系列的招商引資優(yōu) 惠政策。 經(jīng) 濟環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟建設，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟增長速度高于國家和省平均水平平均遞增速度為 %，國民經(jīng)濟收入不斷增加增長達 17%，國內(nèi)生產(chǎn)總值 2020年 ，其中第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，2020年財政總收入 。藍山作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設初期，政府引進了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長速度較快，市場規(guī)模容量不斷擴大。 4江南財富城是市、縣二級重點商業(yè)項目 政府相關優(yōu)惠政策如下： 同時為了項目順利進行，專門指派了一名副主任進行協(xié)調(diào)，也成立了專門的協(xié)調(diào)指揮部，協(xié)調(diào)各部門關系，確保拆遷安置按期完成。 基礎設施及市政設施條件 藍山江南財富項目，地處城市主干道城東路，給排水設施、電力、電信、電視設施已完好運行，無需另行投資來進行外圍配套。 地震：根據(jù)《中國地震烈度分析》（ 1990），項目所在地地震基本烈度為 ⅤⅠ度區(qū)，房屋應 按Ⅵ級考慮抗震要求。 （ 5）風向：一年中最多風向為南風（含東南風），其頻率為 26%，其次為西北風，頻率 15%，西南風，頻率 13%。 （ 3）濕度：年平均相對濕度 80%。 自然條件 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。項目開發(fā)條件 開發(fā)項目基本情況 地理位置及場地概況 藍山江財財富城位于藍山縣城城東路與規(guī)劃路交匯點西北側(cè)，地塊為二小塊，位于交叉路口，場地平整，總占地面積 ㎡。項目建設勢在必行。 項目建設是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心商圈建設的需要 開發(fā)地段上建筑物多為上世紀 70年代建筑，房屋破舊不堪，嚴重影響了藍山縣城市容市貌，對它進行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟引領消費時尚，提高城市品位，同時可緩解項目區(qū) 內(nèi)的交通擁擠狀況。項目建設的必要性 項目建設適應城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍山的貫通，藍山縣城城市化發(fā)展進程將進一步加快城市的形成，經(jīng)濟速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應社會發(fā)展的要求，同時，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。 該項目的實施，有利于藍山縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城市，有利于提高藍山縣城的品位。全部投資回收期 年，借款償還期 年，同時可向國家和地方財政上交稅金 萬元，開發(fā)該項目經(jīng)濟效益明顯。該項目進行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟優(yōu)勢，來滿足市場需求，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展。綜合分析預測房地產(chǎn)市場價格，對項目進行財務分析、社會經(jīng)濟評價以及風險能力分析，以確定項目的可行性。 項目建設開發(fā)單位提供的基礎資料。 藍山江南財富城規(guī)劃及規(guī)劃批復。 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 可行性研究主要依據(jù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)、規(guī)定。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項目開發(fā)策劃、建設、營銷、財務、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機制，追求社會效益、經(jīng)濟效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。公司注冊資金 1000萬元，公司擁有資產(chǎn)總資產(chǎn) 2530 余萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、信息咨詢、物業(yè)管理、房產(chǎn)出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營。 很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動人流往上走。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。項目總投資 3000 萬元。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與藍山步行街構(gòu)成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三層以上為高層商品住宅。為適應社會發(fā)展，本公司從藍山縣國土局以拍賣方式獲得該土地的使用權(quán)。今日藍山經(jīng)濟繁榮，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。 1997年被評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和永州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強縣。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批 100個電氣化達標縣之一；礦產(chǎn)資源豐 富，境內(nèi)已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25 種，其中黑七型錳鐵礦儲量達 億噸。藍山縣是湘南改革開放過渡試驗區(qū)，湖南綜合改革試點縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點縣。省道 S32 S32 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。 藍山縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門戶”之稱，是湘南通達粵海的捷徑，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿。縣境東西寬 55公里，南北 長 67公里，全縣總面積 ，總?cè)丝? 萬余人，轄 25 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5 個農(nóng)林茶場， 2020 年國民生產(chǎn)總值為 219300萬元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260萬元；第二產(chǎn)業(yè)： 67940 萬元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬元。 01′ 02″ — 25176。 54′15″ — 112176。境當“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1總 論 項目概況 項目名稱：藍山江南財富城 項目總投資： 3000 萬元，總建筑面積約 30307 萬㎡ 項目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 項目可研單位：永州市工程咨詢中心 區(qū)域概況 藍山縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠縣，北毗嘉禾縣。地處東經(jīng) 111176。 2′ 08″，北緯 25