【正文】 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8 經(jīng)公司董事會研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細(xì)致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運(yùn)用，傳達(dá)了新時代銳意進(jìn)取，力爭上游的拼搏精神。 4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計說明 設(shè)計 依據(jù) 甲方所提供《設(shè)計方案征集邀請書》； 甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2020 版）； 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分），建標(biāo) [2020]219號； 建設(shè)部《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》。不存在惡性競爭，而是互補(bǔ)優(yōu)勢需要實(shí)現(xiàn)雙贏。 避免價格戰(zhàn)。藍(lán)山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點(diǎn)?？h城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。 隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調(diào)整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 4 基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 藍(lán)山江南財富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無需另行投資來進(jìn)行外圍配套。 自然條件 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍(lán)山的貫通，藍(lán)山縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍(lán)山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應(yīng)社會發(fā)展的要求，同時，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價格，對項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)分析、社會經(jīng)濟(jì)評價以及風(fēng)險能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。項(xiàng)目總投資 3000 萬元。今日藍(lán)山經(jīng)濟(jì)繁榮，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。省道 S32 S32 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。 54′15″ — 112176。地處東經(jīng) 111176。全縣共有公路總里程 公里。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運(yùn)輸?shù)攘笾е?，是全省運(yùn)輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地?？傆玫孛娣e ㎡，總建筑面積約 30307 萬㎡，其中商鋪面積 ㎡，商品住宅 ㎡。已成功開發(fā)了“冷水灘江南財富城”等項(xiàng)目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 可行性研究范圍 本次可行性研 究主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料為前提，對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度安排、招投標(biāo)方式，環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為 30307㎡，建筑層數(shù)為十二層 。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件 原材料供應(yīng)情況 藍(lán)山縣城的地理位置較好，地方材料價格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價供應(yīng)，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本?？h政府多次召開專題會議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費(fèi)第一年全免，第二年減半收取等等相關(guān)優(yōu)惠政策對外發(fā)布?？h政府要求各職能部門給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 ■缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個號稱“藍(lán)山商業(yè)步行街”的項(xiàng)目，但是該項(xiàng)目名不 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 符實(shí)，并不是真正意義上的步行街。 ■住宅產(chǎn)品市場需求量大 藍(lán)山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有 2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍(lán)山住宅產(chǎn)品市場潛力巨大。 優(yōu)勢 避免定位重復(fù)，形成惡性競爭。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點(diǎn)為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍(lán)山步行街、實(shí)惠多超市、仙東超市。 5 建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀(jì)新建筑的風(fēng)貌。 3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實(shí)現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達(dá)到自然采光要求。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時代感的新銳特色。 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容 拆除工 程 項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2020m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作在 1 個月內(nèi)可以完成。 建設(shè)過程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。 項(xiàng)目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過程中各種外部問題，保證開發(fā)項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、營銷等工作。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表 序號 工作內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前工作 2 項(xiàng)目籌資和規(guī) 劃報批 3 施工圖設(shè)計 4 項(xiàng)目招標(biāo) 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗(yàn)收到 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計、監(jiān)理可采用邀請招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬元。 合計（萬元） 1 建安工程費(fèi) 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開發(fā) 成本 3 開辦費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi) 規(guī)劃勘探設(shè)計費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費(fèi)用 30 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 6 開發(fā)期稅費(fèi) 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 勞?；? 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項(xiàng)目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 貸款還款計劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款 1500 萬元人民幣，建設(shè)期累計利息 萬元，建設(shè)期利息計入總投資，用售房收入還款 。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價中采取較為保守的價格，商品住宅平均價按 1060元 /㎡，一層臨城東路按 900011000 元 /㎡，內(nèi)商場按 40006000 元 /㎡，二層商 場按2020元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計算 。 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷售價格及總收入，建設(shè)經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項(xiàng)目的風(fēng)險狀況，具體見表。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響。因此，對銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進(jìn)度。這對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展的極為有利的。 項(xiàng)目 建成后，在整個舊城區(qū)將會形成開放式的空間，不僅商業(yè)經(jīng)營面積比目前增加近一倍，而且經(jīng)營環(huán)境會大大改善。 二、本項(xiàng)目財務(wù)的內(nèi)部收益率為 %，自有資金的內(nèi)部收益率為 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率 %,財務(wù)效益較好 ,通過敏感性分析可知項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng) ,即使在不利情況下 ,也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報。這對本項(xiàng)目實(shí)施提供了外部條件。 六、本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)得到縣委、縣政府的高度重視，擁有良好的政策環(huán)境，建設(shè)規(guī)費(fèi)實(shí)行低收費(fèi)，縣政府成立指揮部出面協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，確保拆遷按期完成，這樣不僅可以減少項(xiàng)目投資 ，對項(xiàng)目的運(yùn)行也是十分有利的。 12 綠化、美化城市，提高居民生活質(zhì)量。 11建造成本的 增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價格的上升和銷售速度的加快，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值。 盈虧平衡點(diǎn)： 3000247。 財務(wù)評價 根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計算，財務(wù)評價及效益分析結(jié)果如下表。 項(xiàng)目名稱 開盤時間 建設(shè)情況 商鋪售價 銷售情況 住宅售價 銷售情況 數(shù)量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 藍(lán)山商貿(mào)城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 2