【正文】 這對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提供了外部條件。 六、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)得到縣委、縣政府的高度重視，擁有良好的政策環(huán)境，建設(shè)規(guī)費(fèi)實(shí)行低收費(fèi)，縣政府成立指揮部出面協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系，確保拆遷按期完成，這樣不僅可以減少項(xiàng)目投資 ，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行也是十分有利的。 二、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率為 %，自有資金的內(nèi)部收益率為 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率 %,財(cái)務(wù)效益較好 ,通過(guò)敏感性分析可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) ,即使在不利情況下 ,也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 12 項(xiàng)目 建成后，在整個(gè)舊城區(qū)將會(huì)形成開(kāi)放式的空間，不僅商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積比目前增加近一倍，而且經(jīng)營(yíng)環(huán)境會(huì)大大改善。 綠化、美化城市，提高居民生活質(zhì)量。這對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展的極為有利的。 11因此，對(duì)銷(xiāo)售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷(xiāo)售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷(xiāo)手段，并根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度。建造成本的 增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷(xiāo)售價(jià)格的上升和銷(xiāo)售速度的加快，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。 盈虧平衡點(diǎn)： 3000247。 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷(xiāo)售價(jià)格及總收入，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年造成經(jīng)營(yíng)成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來(lái)判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，具體見(jiàn)表。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)逐年估算的銷(xiāo)售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果如下表。但考慮到一些不可預(yù)見(jiàn)因素，因此在確定銷(xiāo)售價(jià)中采取較為保守的價(jià)格，商品住宅平均價(jià)按 1060元 /㎡，一層臨城東路按 900011000 元 /㎡，內(nèi)商場(chǎng)按 40006000 元 /㎡，二層商 場(chǎng)按2020元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計(jì)算 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 建設(shè)情況 商鋪售價(jià) 銷(xiāo)售情況 住宅售價(jià) 銷(xiāo)售情況 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 藍(lán)山商貿(mào)城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍(lán)花園 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本項(xiàng)目自 2020 年 7 月開(kāi)工以來(lái)，已定購(gòu)商鋪 30%，住宅已定購(gòu)40%，均有預(yù)售合同，銷(xiāo)售趨勢(shì)看漲，主要是藍(lán)山現(xiàn)有商品房開(kāi)發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購(gòu)房高峰期，本項(xiàng)目?jī)H有 200套住宅不存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，并且銷(xiāo)售價(jià)格正在看漲。 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款 1500 萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期累計(jì)利息 萬(wàn)元，建設(shè)期利息計(jì)入總投資，用售房收入還款 。 銷(xiāo)售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體工程計(jì)劃于 2020 年 6月完成， 7 月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取 300 萬(wàn)元定金款滾動(dòng)投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 建安工程費(fèi) 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開(kāi)發(fā) 成本 3 開(kāi)辦費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi) 規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷(xiāo)售費(fèi)用 30 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 勞保基金 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項(xiàng)目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款 1500萬(wàn)元，于 2020年貸款 ，至 2020年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬(wàn)元。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬(wàn)元。 其它 費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等 25萬(wàn)元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，共計(jì)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 工作內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前工作 2 項(xiàng)目籌資和規(guī) 劃報(bào)批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 項(xiàng)目招標(biāo) 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗(yàn)收到 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開(kāi)招標(biāo)方式，工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理可采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，具體見(jiàn)招標(biāo)基本情況表。在設(shè)計(jì)過(guò)程中公司通過(guò)聘請(qǐng)高水平設(shè)計(jì)隊(duì)伍，并充分聽(tīng)取專(zhuān)家和社會(huì)各界意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品追求精益求精。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各種外部問(wèn)題，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等工作。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 建設(shè)過(guò)程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對(duì)周?chē)巳汉铜h(huán)境會(huì)造成污染。 6 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容 拆除工 程 項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2020m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作在 1 個(gè)月內(nèi)可以完成。三層局部商業(yè)用房，三層以上為小高層商品住宅。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時(shí)代感的新銳特色。使空間更加明亮，同時(shí)擴(kuò)大視野，將個(gè)部景色更加完 全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開(kāi)闊、舒暢，將健康型住 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 宅設(shè)計(jì)理念彰顯得淋漓盡致。 3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實(shí)現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達(dá)到自然采光要求。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設(shè)置了跨兩層空間高度的中庭，其中設(shè)置休憩廣場(chǎng)，方便顧客在購(gòu)物的同時(shí)也有一個(gè)休息和交流的場(chǎng)所，而使建筑無(wú)論在平面功能上還是在裝門(mén)面造型上都豐富了許多，起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的效果。 建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀(jì)新建筑的風(fēng)貌?？偨ㄖ娣e為 30307㎡， 建筑層數(shù)為十二層。 5 （ 2）項(xiàng)目位于舊城中心，施工場(chǎng)地較小，要加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行文明施工。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點(diǎn)為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍(lán)山步行街、實(shí)惠多超市、仙東超市。按照 15 年的投資回收期計(jì)算，則項(xiàng)目臨街門(mén)面的平均銷(xiāo)售單價(jià)是41元 /平 優(yōu)勢(shì) 避免定位重復(fù)，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。 相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析 本案 +藍(lán)山商業(yè)步行街 =藍(lán)山新核心商圈 支撐點(diǎn)： 城市唯一的兩具商業(yè)項(xiàng)目。 ■住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大 藍(lán)山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有 2萬(wàn)多人的外來(lái)人口，市場(chǎng)需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場(chǎng)需求并沒(méi)有得到釋放，所以藍(lán)山住宅產(chǎn)品市場(chǎng)潛力巨大。居住、餐飲、娛樂(lè)及休閑的支出將進(jìn)一步增長(zhǎng)，而目前縣城明顯缺乏這一類(lèi)場(chǎng)所。 ■缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個(gè)號(hào)稱(chēng)“藍(lán)山商業(yè)步行街”的項(xiàng)目，但是該項(xiàng)目名不 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 符實(shí)，并不是真正意義上的步行街。 市場(chǎng)需求分析 供給市場(chǎng)特征 ■商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城 50%以上的商業(yè)容量?？h政府要求各職能部門(mén)給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求進(jìn)一步加強(qiáng)。縣政府多次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費(fèi)第一年全免，第二年減半收取等等相關(guān)優(yōu)惠政策對(duì)外發(fā)布。以上措施必將大大促進(jìn)藍(lán)山江南財(cái)富城的建設(shè)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件 原材料供應(yīng)情況 藍(lán)山縣城的地理位置較好，地方材料價(jià)格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價(jià)供應(yīng)，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。 （ 4）日照時(shí)間：年平均 1587h。該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為 30307㎡，建筑層數(shù)為十二層 。促進(jìn)藍(lán)山縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為藍(lán)山人民創(chuàng)造更好的生活條件。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2 本項(xiàng)目總投資 3000萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 5549萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，開(kāi)發(fā)企業(yè)該項(xiàng)目獲純利 。 可行性研究范圍 本次可行性研 究主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料為前提，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度安排、招投標(biāo)方式，環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。 藍(lán)山江南財(cái)富城建筑初步設(shè)計(jì)方案。已成功開(kāi)發(fā)了“冷水灘江南財(cái)富城”等項(xiàng)目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 內(nèi)部以服飾為主，圍繞相關(guān)衍生產(chǎn)品，適當(dāng)?shù)匾M(jìn)中西餐飲，及休閑娛樂(lè)，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧?？傆玫孛娣e ㎡，總建筑面積約 30307 萬(wàn)㎡，其中商鋪面積 ㎡，商品住宅 ㎡。 本項(xiàng)目為商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運(yùn)輸?shù)攘笾е?，是全省運(yùn)輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。全縣現(xiàn)已形成 8個(gè) 500畝以上的黃花梨基地， 12 個(gè) 2020 畝以上的優(yōu)質(zhì)烤煙基地， 10 個(gè) 1000 畝以上的商品 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 蔬菜基地， 1 個(gè)萬(wàn)畝以上的大徑材基地， 12 個(gè) 5000 畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地， 3個(gè) 500畝以上的高效藥材基地， 6個(gè)出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬