【正文】 0萬元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項目主體工程計劃于 2020 年 6月完成， 7 月開始預(yù)售，預(yù)計收取 300 萬元定金款滾動投入項目開發(fā)。 銀行貸款：本項目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2020年。 資金使用計劃 根據(jù)項目建設(shè)進度安排，本項目自 2020年 6月開始投入， 2020年底完工交付使用，分年度各項資金投入計劃如下： 建安工程成本：資金投入從 2020 年 10 月開始至 2020 年 12月結(jié)束，各年投入分別為： 2020年投入 400萬元， 2020年投入 1600萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2020年投入 318元，支付地價款。 貸款還款計劃 本項目實際貸款 1500 萬元人民幣，建設(shè)期累計利息 萬元，建設(shè)期利息計入總投資，用售房收入還款 。 9項目財務(wù)分析 說明及基本數(shù)據(jù) 該項目財務(wù)評價根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法實施細則和建設(shè)項目可行性研究 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 報告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關(guān)規(guī)定進行測評。 銷售預(yù)測 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計年鑒（ 2020 年）顯示，藍山縣商品 房屋銷售情況（ 2020年）實際銷售商品房屋面積 ，全部為住宅、個人購買商品房住宅 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2020年藍山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項目名稱 開盤時間 建設(shè)情況 商鋪售價 銷售情況 住宅售價 銷售情況 數(shù)量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 藍山商貿(mào)城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍花園 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本項目自 2020 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢看漲，主要是藍山現(xiàn)有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有 200套住宅不存在銷售風(fēng)險，并且銷售價格正在看漲。 銷售計劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%；二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%；三層商場在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 銷售單價確定 公司經(jīng)對永州市藍山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價格比較和市場預(yù)測（詳市場分析），近幾年藍山縣城舊城改造任務(wù)大，搬 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市場的需求旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價中采取較為保守的價格，商品住宅平均價按 1060元 /㎡，一層臨城東路按 900011000 元 /㎡，內(nèi)商場按 40006000 元 /㎡，二層商 場按2020元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計算 。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 5000 1196 2 二層商場 2020 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價及面積經(jīng)計算總收入為 5549萬元，具體見 銷售收入表。 （ 2）考慮到該項目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項目按 5%的營業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產(chǎn)銷售收入的 %計算營業(yè)稅金及附加，該項目為招商引資項目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 總成本費用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項目投資總成本費用 ，經(jīng)營成本為 （主要是工資、廣告費及銷售費用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見《總成本費用表》、《損益表》）。 財務(wù)評價 根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費用、現(xiàn)金流量及借款償還期計算，財務(wù)評價及效益分析結(jié)果如下表。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 財務(wù)評價及效益分析結(jié)果總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項目 2 銷售收入 萬元 5549 按項目 3 總成本費用 萬元 按項目 4 利潤總額 萬元 累計利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項目總利潤計算 6 投資利稅率 % 67 按項目總利稅計算 7 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量的計算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 從以上測算指標(biāo)分析，財務(wù)盈利能力較強，且該項目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，已能滿足投資的要求。 償債能力分析 該項目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強（詳見《借款還本付息計算表》）。 敏感性分析及盈虧平衡點 該項目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費用，商品房銷售價格及總收入，建設(shè)經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項目的風(fēng)險狀況，具體見表。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部 基本年投資 變化后內(nèi)部 敏感度 臨界點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 收益率（ %） 回收期（年） 收益率（ %） 1 總成本費增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加，財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按銷售收入降低 5%時財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。說明本項目 開發(fā)有較強的抗風(fēng)險能力。 盈虧平衡分析：該項目的固定成本為土地費用、設(shè)計費、辦證手續(xù)費、工程管理費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程費等建設(shè)投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 盈虧平衡點： 3000247。（ 5549－ ） 100%=% 財務(wù)評價結(jié)論 通過指標(biāo)計算和經(jīng)濟分析，該項目財務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險能力較強，社會效益顯著，特別是具有較強的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項目經(jīng)濟上是可行的。 10風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要來自：房屋建造成本、售價、銷售進展、 項目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個項目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡點 %，即銷售面積達到可銷售面積的%時，項目保持盈虧平衡。 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價和項目的允許建設(shè)面積。建造成本的 增加將直接降低本項目的經(jīng)濟效益，銷售價格的上升和銷售速度的加快，對項目經(jīng)濟效益影響很大，能大大提高項目的內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值。 本項目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目投資更有保險，財務(wù)收益狀況明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，對銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度。 影響建造成本的因素很多，工期 、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會影響到建造成本的增減，因此在工程實施過程中，要加強施工管理，實行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。制定材料供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。 從敏感性分析來看，本項目在保守的情況下，項目內(nèi)部收益率仍達到 8%，項目的抗風(fēng)險能力強。 11社會效益分析及評價 經(jīng)初步測算，藍山江南財富城的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會取得很多的直接經(jīng)濟效益，但建設(shè)項目完成后，其社會效益是顯而易見的。主要體現(xiàn)在以下幾方面： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 拉動內(nèi)需消費，促進經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)計算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房 屋拆遷和各項建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近 3000 萬元，按工期 2 年計算，平均每年投入近 1500 萬元。這對促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展的極為有利的。 增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)矛盾。 藍山江南財富 城開發(fā)建設(shè)項目從啟動到項目完成，每年可安排約 150人從事各項建設(shè)和管理；項目完成后的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，每年可增加就業(yè)崗位 100— 200 個。這對于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。 綠化、美化城市，提高居民生活質(zhì)量。隨著 藍山江南財富城開發(fā)建設(shè)項目的實施和完成，整個規(guī)劃區(qū)內(nèi) 將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心。來這里無論是經(jīng)商消費，還是居住觀光，都將會感到心曠神怡，留戀忘返，這將在很大程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 拓展經(jīng)營空間，促進藍山商貿(mào)繁華。 項目 建成后，在整個舊城區(qū)將會形成開放式的空間，不僅商業(yè)經(jīng)營面