【文章內(nèi)容簡介】 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 平方米（其中道路面積 平方米） 凈用地面積 : 平方米 總建筑面積： 30307平方米（住宅面積： ，商業(yè)面積： 平方米） 基底面積： 平方米 容積率： 建筑密度： % 項目規(guī)劃建筑物設(shè)計方案 根據(jù)已經(jīng)批復(fù)的藍(lán)山江南財富城規(guī)劃，項目建設(shè)總建筑面積30307m2，其中：商鋪 ㎡ ,住宅 ㎡。 總基底面積約4052㎡，建筑密度 %，設(shè)計為一、二層商為業(yè)用房。三層局部商業(yè)用房，三層以上為小高層商品住宅。設(shè)計商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時配套建設(shè) 停車場，停 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 車位 20 個。在住宅設(shè)計中，三室二廳 ()100 套， 二室二廳（ 102m2/套） 100 套。商場設(shè)計為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場并設(shè)中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場有良好的通風(fēng)采光。 項目工程建設(shè)內(nèi)容 拆除工 程 項目內(nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2020m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作在 1 個月內(nèi)可以完成。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （ 2）設(shè)備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)備，商場扶梯。 （ 3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。 6環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項目屬綜合服務(wù)性項目，有生活污水產(chǎn)生，需對生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 對于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉(zhuǎn)運(yùn)的轉(zhuǎn)走，配有專人負(fù)責(zé)管理。 生活垃圾的處理，本項目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 建設(shè)過程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵?？傊?，在項目建設(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 節(jié)能 該項目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達(dá)到節(jié)能效果。 7 項目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 本項目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過程中各種外部問題，保證開發(fā)項目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項目開發(fā)、建設(shè)、營銷等工作。 經(jīng)公司董事會研究決定，本項目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。公司組織機(jī)構(gòu)如下表： 董事長（總經(jīng)理） 項目營銷 項目開工之前，公司對產(chǎn)品銷售與市場定位已作了大量的前期準(zhǔn)備工作。 經(jīng)公司對藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個性。在設(shè)計過程中公司通過聘請高水平設(shè)計隊伍，并充分聽取專家和社會各界意見，對設(shè)計產(chǎn)品追求精益求精。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項目開發(fā)建設(shè)推向社會。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應(yīng)部 辦公室 財務(wù)部 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 整個項目從 2020年 8月開始，至 2020 年 10月全部竣工，歷時1 年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表 序號 工作內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前工作 2 項目籌資和規(guī) 劃報批 3 施工圖設(shè)計 4 項目招標(biāo) 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗收到 本項目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計、監(jiān)理可采用邀請招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 10 設(shè)計 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8投資估算與資金籌措 投資估算 本項目總投資由項目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，共計。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場實際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計算要建安成本 萬元。商鋪隔斷及裝修 。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費(fèi)為 萬元。 開辦費(fèi)共計 1）項目管理費(fèi)：按建安成本的 4%計算為 萬元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計費(fèi)： 50 萬元。 其它 費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等 25萬元。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)等 30萬元。 開發(fā)期稅費(fèi)：共計 萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項目土地通過拍賣出讓為出讓 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬元。 3）勞?；穑? 萬元。 不可預(yù)見費(fèi)按建安成本的 10%計算為 萬元。 以上 7 項開發(fā)成為 。 建設(shè)期利息 本項目擬向銀行貸款 1500萬元，于 2020年貸款 ，至 2020年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬元。 以上兩項合計項目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計算每平方米綜合造價為 /m178。，項目總投資見表。 項目總投資估算表 編號 項目名稱及費(fèi)用 單價 面積 (㎡ )178。 合計（萬元） 1 建安工程費(fèi) 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開發(fā) 成本 3 開辦費(fèi) 項目管理費(fèi) 規(guī)劃勘探設(shè)計費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費(fèi)用 30 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 6 開發(fā)期稅費(fèi) 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 勞?；? 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 資金籌措及資金使用計劃 資金籌措和使用計劃估算表 單位：萬元 編號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計盈余資金 項目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 自有資金：公司計劃投放自有資金 1200 萬元人民幣，于第一年投入 800 萬元 ,第二年投入 400萬元。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金10