【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 平方米（其中道路面積 平方米） 凈用地面積 : 平方米 總建筑面積： 30307平方米（住宅面積： ，商業(yè)面積： 平方米） 基底面積： 平方米 容積率： 建筑密度： % 項(xiàng)目規(guī)劃建筑物設(shè)計(jì)方案 根據(jù)已經(jīng)批復(fù)的藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積30307m2，其中：商鋪 ㎡ ,住宅 ㎡。 總基底面積約4052㎡，建筑密度 %，設(shè)計(jì)為一、二層商為業(yè)用房。三層局部商業(yè)用房，三層以上為小高層商品住宅。設(shè)計(jì)商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時(shí)配套建設(shè) 停車場(chǎng)，停 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 車位 20 個(gè)。在住宅設(shè)計(jì)中，三室二廳 ()100 套， 二室二廳（ 102m2/套） 100 套。商場(chǎng)設(shè)計(jì)為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動(dòng)扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場(chǎng)并設(shè)中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場(chǎng)有良好的通風(fēng)采光。 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容 拆除工 程 項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2020m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作在 1 個(gè)月內(nèi)可以完成。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （ 2）設(shè)備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)備，商場(chǎng)扶梯。 （ 3）配套工程：休閑廣場(chǎng)、綠地、臨街景觀、停車場(chǎng)及消防通道。 6環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對(duì)生活污水按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 對(duì)于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉(zhuǎn)運(yùn)的轉(zhuǎn)走，配有專人負(fù)責(zé)管理。 生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 建設(shè)過(guò)程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水降塵?？傊陧?xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤(rùn)氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國(guó)家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過(guò)中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場(chǎng)入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達(dá)到節(jié)能效果。 7 項(xiàng)目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過(guò)程中各種外部問(wèn)題，保證開發(fā)項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷等工作。 經(jīng)公司董事會(huì)研究決定，本項(xiàng)目由董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會(huì)研究，由董事長(zhǎng)直接聘請(qǐng)下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。公司組織機(jī)構(gòu)如下表： 董事長(zhǎng)（總經(jīng)理） 項(xiàng)目營(yíng)銷 項(xiàng)目開工之前，公司對(duì)產(chǎn)品銷售與市場(chǎng)定位已作了大量的前期準(zhǔn)備工作。 經(jīng)公司對(duì)藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場(chǎng)結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。在設(shè)計(jì)過(guò)程中公司通過(guò)聘請(qǐng)高水平設(shè)計(jì)隊(duì)伍，并充分聽取專家和社會(huì)各界意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品追求精益求精。 加大市場(chǎng)宣傳力度，聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推向社會(huì)。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 規(guī)劃部 工程部 營(yíng)銷部 材料供應(yīng)部 辦公室 財(cái)務(wù)部 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 8月開始，至 2020 年 10月全部竣工，歷時(shí)1 年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 工作內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前工作 2 項(xiàng)目籌資和規(guī) 劃報(bào)批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 項(xiàng)目招標(biāo) 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗(yàn)收到 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理可采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，具體見(jiàn)招標(biāo)基本情況表。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬(wàn)元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 10 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 8投資估算與資金籌措 投資估算 本項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，共計(jì)。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場(chǎng)實(shí)際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計(jì)算要建安成本 萬(wàn)元。商鋪隔斷及裝修 。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 萬(wàn)元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國(guó)土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購(gòu)置費(fèi)為 萬(wàn)元。 開辦費(fèi)共計(jì) 1）項(xiàng)目管理費(fèi)：按建安成本的 4%計(jì)算為 萬(wàn)元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 萬(wàn)元。 其它 費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等 25萬(wàn)元。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)等 30萬(wàn)元。 開發(fā)期稅費(fèi)：共計(jì) 萬(wàn)元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過(guò)拍賣出讓為出讓 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬(wàn)元。 3）勞?；穑? 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安成本的 10%計(jì)算為 萬(wàn)元。 以上 7 項(xiàng)開發(fā)成為 。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款 1500萬(wàn)元，于 2020年貸款 ，至 2020年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬(wàn)元。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為 3000萬(wàn)元，以開發(fā)單位可銷售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為 /m178。，項(xiàng)目總投資見(jiàn)表。 項(xiàng)目總投資估算表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱及費(fèi)用 單價(jià) 面積 (㎡ )178。 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 建安工程費(fèi) 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開發(fā) 成本 3 開辦費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi) 規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費(fèi)用 30 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 6 開發(fā)期稅費(fèi) 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 勞?；? 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項(xiàng)目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 資金籌措及資金使用計(jì)劃 資金籌措和使用計(jì)劃估算表 單位：萬(wàn)元 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 1 資金來(lái)源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 自有資金：公司計(jì)劃投放自有資金 1200 萬(wàn)元人民幣，于第一年投入 800 萬(wàn)元 ,第二年投入 400萬(wàn)元。 建筑商墊資：按市場(chǎng)行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金10