【正文】 預計拉動幅度 不會 太 大 。其中，均價在 2500元以下的商品房成交比例占總量的 40％。 中小戶型受寵 從 2020 年沈陽春季房交會的交易情況來看， 一些具有品牌優(yōu)勢、價格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動的熱銷場面。特別是空置一年以下（含一年）的商品房 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 %，占全部空置面積的比重由上年的%提高到 %。其中商品住宅 165 萬平方米，同比分別下降 %和 %，有效需求明顯不足。為實現(xiàn)這一目標，今后四年，沈陽市需新建住宅約 2600 萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。 從 2020 年 沈陽春季房交會的最新統(tǒng)計結(jié)果 也 表明，全市樓價正悄悄地向中低價位 轉(zhuǎn)移。 總體房價穩(wěn)中有降 沈陽市商品房均價 基本保持在 每平方米 2500 元至 2700 元之間，符合沈陽市場行情。 2020 年的春季房交會展示會期間，商品房成交面積 65． 95 萬平方米，成交額 17． 72 億元；存量房成交面積 63． 65 萬平方米，成交額 10． 28 億元。 ? 沈陽房產(chǎn)管理實施《沈陽市城市房產(chǎn)管理條例》 ， 它的頒布對于加強城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。 銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴充了市場空間。同比分別下降了 個百分點、 個百分點和 個百分點。除上年結(jié)余資金外 ,當年到位資金 億元。其中已完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %，正在開發(fā)土地面積 萬平方米，同比 增長 倍，待開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %。 住宅投資依然居主導地位 2020 年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資 億元，同比增長%，增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資 個百分點，占房地產(chǎn)開 發(fā)投資的比重由%上升到 %；完成商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %，占房屋施工面積的比重由上年的 %提高到 %；商品住宅竣工面積 萬平方米，占商品房竣工面積的 %，較上年提高了 個百分點，成為主導全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。 二、房地產(chǎn)市場分析 (一 )房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 投資加快，比重擴大 2020 年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資 億元，同比增加 億元，增長 %；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達 %，同比提高了 個百分點。 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 ? 2020年 ? 全年住宅建設(shè)投資 億元，比上年增長 %；竣工住宅面積 萬平方米，增長 %。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費支出的主體。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機關(guān)、事業(yè)單位按國家有關(guān)文件調(diào)整工資標準影響 所致。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達 15350 元，比上年增長 %。城市居民人均消費性支出 5515 元，增長 %。據(jù) 統(tǒng)計資料顯示 ， 2020年城市居民人均可支配性收入達 6386 元，增長 %。農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人 。年末全市總?cè)丝谶_ 萬人（戶籍人口），比上年增加 萬人。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊類 價格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務和居住類價格不同程度上漲。但從前 5 個月的情況看，累計市場價格水平仍處于低位，居民消費價格指數(shù)為 %。在消費品價格指數(shù)中，食品 %，煙酒及用品%，衣著 %，家庭設(shè)備用品及維修服務 %， 醫(yī)療保健和個人用品 %，交通和通訊 %，娛樂教育文化用品及服務 %，居住%。截止 5月末，全市社會消費品零售總額累計實現(xiàn) 億元，同比增長 %,累計增幅與上年同期持平。 2020 年，全市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。各類市場商品成交額達 728 億元 ,比上年增長 %。前 5 個月共完成住宅投資 16 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %提高到 %。 15 月份，全市住宅施工面積和竣工面積分 別比上年同期增長 % 和 倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長 %和 %。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 ? 2020年前 5 個月 ? 5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 %。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達 億元，比上年增長%。其中國有經(jīng)濟投資 ，增長 %；非國有經(jīng)濟投資 ，增長 %。 ? 2020年前 5 個月 ? 隨著住宅市場的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為 億元，增長 %，增幅比上年同期提高 個百分點。 （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長 ? 2020年 ? 建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。前 4 個月，規(guī)模以上工業(yè)實 現(xiàn)稅金 億元，同比增長 9%，增幅比一季度提高了 個百分點。兩項指標的降幅分別比一季度縮小了 個、 個百分點。 ? 工業(yè)經(jīng)濟效益水平趨于好轉(zhuǎn)。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進一步提高， 15 月累計為 %,同比提高 個百分點，比前 4 個月累計提高 個百分點。 ? 2020年前 5 個月 ? 工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額 億元，比上年下降 %。 ? 工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益水平有所下滑。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在 500 萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) ） 完成工業(yè)增加值 億元，增長 %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，分別增長 %、 %和 %，增幅比上年同期提高 、 和 個百分點。全年地方財政支出達 億元，增長 %。全年完成地方財政收入 億元，比上年增長%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。沈陽（暫名）項目 可 行 性 研 究 報 告 二○○二年七月八日 目 錄 宏觀分析篇 一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析 （一） 國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大 （二） 工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長 （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長 （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 （五） 市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長 （六） 居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降 （七） 人口 （八） 居民收入和儲蓄 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 二、房地產(chǎn)市場分析 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 項目 分析篇 一、項目概況 二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 三、項目片區(qū)市場分析 （一）項目片區(qū)環(huán)境分析 （二）項目周邊客戶層分析 （三）周邊居住狀況分析 （四）競爭樓盤分析 （五）項目周邊商業(yè)市場分析 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 功能定位 目標客戶群定位 項目優(yōu)勢資源整合 物業(yè)總體規(guī)劃 戶型規(guī)劃及設(shè)計 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應解決的個性配套服務 本案的網(wǎng)點設(shè)計 五、項目 SWOT 分析 （一）項目的優(yōu)勢分析 （二）項目的劣勢分析 （三）項目的機會點分析 （四）項目的威脅點分析 經(jīng)濟分析篇 一、 項目建設(shè)總投資分析 （一）開發(fā)成本 （二）開發(fā)費用 （三）投資成本費用估算匯總 二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃 三、項目資金回收計劃 四、項目銷售收入及利潤的測算 五、現(xiàn)金流量分析 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 宏觀分析篇 一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析 （一） 國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步 擴 大 ? 2020年 ? 實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 ? 財政收入快速增長。其中各項稅收收入 億元，增長 %。 ? 2020年 前 5 個月 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值達 億元，比上年同期增長 %，增幅提高 個百分點。 （二） 工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長 ? 2020年 ? 2020 年全市完成工業(yè)增加值 億元，增長 %。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；重工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 2020 年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %，比上年下降 個百分點。全市工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 %，比上年下降 個百分點。 5 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同月增長 %； 15 月累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長 %，增速比上月末加快 個百分點。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長， 5月份實現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同月增長 %；累計實現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同期增長 %。 14 月份，規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)利潤 億元，同比下降 %；實現(xiàn)利稅 億元，同比下降 %。虧損企業(yè)虧損額 億元，增長 5%，增幅比一季度縮小了 個百分點。經(jīng)濟效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 12%；竣工面積 萬平方米，增長 11%。 （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 ? 2020年 ? 全年全社會完成固定資產(chǎn)投 資 億元，比上年增長 %。 ? 投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投資達 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年增長 22%。 全年銷售商品房 萬平方米 (建筑面積 )，下降 %。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。住宅建設(shè)和銷售市場繁榮。住宅建設(shè)和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進一步加大。 （五） 市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長 ? 2020年 ? 年末全市已有各類市場 512 個。全市年成交額超過 10 億元的市場 13個。 ? 2020年前 5 個月 ? 5 月份全市社會消費品零售額