【正文】 平方 14 米相比，增長(zhǎng)了一倍多。 批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目一覽表（ 2020 年 1 9 月） 鎮(zhèn)區(qū)名稱 批準(zhǔn) 預(yù)售 項(xiàng)目 批準(zhǔn)預(yù) 售面積（ m2） 住宅 商鋪 寫字樓 其他 普通住宅 別墅 12 個(gè)數(shù) 面積 （ m2） 套數(shù) 面積 （ m2） 套數(shù) 面積 （ m2） 面積 （ m2） 面積 （ m2） 莞城區(qū) 5 146699 98333 612 0 0 22383 25983 0 東城區(qū) 12 468481 350672 2507 18631 37 117809 0 0 南城區(qū) 16 540551 354663 3188 27144 94 44402 141486 0 萬(wàn)江區(qū) 4 96985 14653 148 5812 20 82332 0 0 樟木頭鎮(zhèn) 3 30212 22182 352 0 0 1936 6094 0 常平鎮(zhèn) 17 308313 253151 3387 9140 50 55162 0 0 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 5 373823 296520 2093 28320 53 58435 18868 0 虎門鎮(zhèn) 11 297665 291267 2119 16366 71 6398 0 0 塘廈鎮(zhèn) 9 133875 108646 659 14068 56 22620 2360 249 厚街鎮(zhèn) 12 289275 253625 2354 0 0 35650 0 0 石龍鎮(zhèn) 4 128777 113328 599 24000 100 15449 0 0 鳳崗鎮(zhèn) 5 119976 103383 853 24689 80 16593 0 0 大朗鎮(zhèn) 4 97056 41601 207 35105 100 45595 9860 0 石碣鎮(zhèn) 3 65051 56952 431 0 0 8099 0 0 寮步鎮(zhèn) 4 55854 43672 457 8356 21 10360 1822 0 黃江鎮(zhèn) 3 72074 69643 314 51912 176 2431 0 0 13 茶山鎮(zhèn) 3 47977 47977 299 15015 35 0 0 0 石排鎮(zhèn) 2 14690 10862 28 10862 28 3828 0 0 橫瀝鎮(zhèn) 5 74554 71166 692 5068 30 3388 0 0 大嶺山鎮(zhèn) 1 32088 0 0 0 0 850 31238 0 清溪鎮(zhèn) 1 44298 44298 360 0 0 0 0 0 橋頭鎮(zhèn) 1 10265 10265 33 10265 33 0 0 0 沙田鎮(zhèn) 3 198630 168290 715 51430 57 30340 0 0 麻涌鎮(zhèn) 1 25758 20956 156 0 0 4802 0 0 洪梅鎮(zhèn) 2 48115 33228 284 0 0 14887 0 0 合計(jì) 136 3721042 2879333 22847 356183 1041 603749 237711 249 （ 1） 1～ 9 月份商品房銷售面積突破 180 萬(wàn)平方米 東莞上半年房地產(chǎn)投資和銷售均保持持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中投資額比去年同期增長(zhǎng) 近一倍，商品房實(shí)際銷售面積同比增長(zhǎng) ％。 另外，截至今年 6 月份批準(zhǔn)報(bào)建的住宅總建筑面積就有 293 萬(wàn)平方米，其中多層、高層占有 272 萬(wàn)平方米，別墅占有 21 萬(wàn)平方米左右。而別墅的供應(yīng)分布區(qū)域比較分散，城區(qū)（東城區(qū) 萬(wàn)平方米、南城區(qū) 萬(wàn)平方米、萬(wàn)江區(qū)5812 平方米）占全市別墅供應(yīng)量 %。長(zhǎng)安、虎門、厚街、常平住宅預(yù)售面積分別是 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，分別占據(jù)全市住宅預(yù)售面積的 %、 %、 %、 %。 （住宅）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 從今年 1 至 9 月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目來(lái)看，共有建筑面積 372萬(wàn)平方米，而城區(qū)（莞城區(qū) 98333 平方米、東城區(qū) 350672 平方米、南城區(qū) 354663 平方米、萬(wàn)江區(qū) 14653 平方米）共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面 11 積就有 125 萬(wàn)平方米，其中住宅預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，分別占據(jù)全市預(yù)售面積的 34%、 28%；可以看出東莞城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量仍然主要以城區(qū)為主。資金來(lái)源方面，自籌資金與定金及預(yù)付款同樣大幅增加，這既說(shuō)明本地開發(fā)商資金儲(chǔ)備的充足，也看得到了住宅項(xiàng)目的良好市場(chǎng)認(rèn)可，而從國(guó)內(nèi)貸款與利用外資的總量不大可以看出，東莞市地產(chǎn)開發(fā)對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的依賴小，更沒(méi)有開始大規(guī)模的國(guó)際融資。資金來(lái)源方面自籌資金與定金及預(yù)付款依舊是重頭，分別以 265256 萬(wàn)元和 294520 萬(wàn)元，占了 763109 萬(wàn)元資金來(lái)源的 %與 %，國(guó)內(nèi)貸款與利用外資的總量不大，但較上 半年同樣有大幅增加。完成開發(fā)投資 631263 萬(wàn)元，其中住宅完成投資 487098 萬(wàn)元。 今年 7— 9 月，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)保持繼續(xù)良好發(fā)展 態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，商品房建設(shè)和銷售與上半年相比有較大增幅。其中基本建設(shè)增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；更新改造增長(zhǎng) %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng) %，回 10 落 個(gè)百分點(diǎn)。 分析：目前，東莞每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有轎車 32 輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上 可以說(shuō)明東莞本地城鎮(zhèn)居民的富有程度；隨著城市化進(jìn)程的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮(zhèn)居民對(duì)居住品質(zhì)將會(huì)有更高的追求，本地富有城鎮(zhèn)居民對(duì)自建 3～ 4 層小洋房的居住生活形態(tài)熱情度降低。 2020 年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資 1978 元，比上年同期增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11658 元，增長(zhǎng) %,增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過(guò)廣州僅次于深圳。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展， 東莞在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將會(huì)有效促進(jìn)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這說(shuō)明了東莞市經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。各鎮(zhèn)基本上形成了自己的龍頭產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱。 通過(guò)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局，并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 2. 東莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概勢(shì)及在珠三角的戰(zhàn)略地位 近年來(lái)，東莞充分發(fā)揮地理人文優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，以科技推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 從人口群體特征來(lái)看，呈現(xiàn)出“啞鈴式”的群體結(jié)構(gòu)，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領(lǐng)、工薪階層所占比重較少；但是，近年來(lái)隨著東莞市大力通過(guò)各種人才引進(jìn)政策及全國(guó)大量的畢業(yè)生涌入東莞，這一中 間階層的人口比重正以比 7 較快的速度在增長(zhǎng)。其實(shí)，加上流動(dòng)人口，東莞現(xiàn)有人口接近 1000 萬(wàn)左右。 6 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 1. 東莞概況 東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州 50 公里，南離深圳 90 公里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必 經(jīng)之地。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)表 1表 1 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額為 萬(wàn)元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的金額詳見(jiàn)表 12。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持這種態(tài)勢(shì)。 ? 結(jié)論 3 本項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在完備之中。 表 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 主要指標(biāo) 1 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 — 202033028 2 總用地面積 平方米 3 建筑用地面積 平方米 4 總建筑面積 平方米 295919 5 計(jì)入容積率建筑面積 平方米 295919 其中： 住宅 平方米 274419 商業(yè) 平方米 15000 會(huì)所 平方米 3000 幼兒園 平方米 2500 配套居委會(huì)及管理處建筑面積 平方米 1000 6 容積率 — 7 建設(shè)規(guī)模 9/12層 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) ? 項(xiàng)目用地取得 項(xiàng)目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團(tuán)有 限公司。1 金眾東莞項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 南城宏圖項(xiàng)目 2020404 2020G017（地塊） 房地產(chǎn) 開發(fā)公司 深圳市金眾集團(tuán)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨 詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 《東莞市建設(shè)工程價(jià)格信息》 ? 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項(xiàng)目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對(duì)望；西北面為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面為深圳建控總承包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)。 根據(jù)開發(fā)公司提供的項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。地塊號(hào)為 2020404 2020G017 號(hào)，權(quán)利人為深圳市金眾集團(tuán)有限公司，使用年期 70 年（ 2020 年 07 月 06 日－ 2074 年 07 月 05 日）。 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目地塊所屬的東莞片區(qū) 一直以 南城 “后花園 ”形象出現(xiàn)，在新的一輪 “高尚建城 運(yùn)動(dòng) ”中 有 其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì) ，近幾年來(lái)每年都有一定量的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目將 于 2020 年 10 月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 29 個(gè)月，即項(xiàng)目將于 2020 年 3 月竣工 。 表 12 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資估算表 一、開發(fā)成本 總價(jià)（萬(wàn)元） 地價(jià) 公共設(shè)施配套基金 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 4 6 9 年制學(xué)校 0 開發(fā)期間稅費(fèi) 7質(zhì)量安檢費(fèi) 7交易服務(wù)費(fèi) 7其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 二、開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三、投資總額 5