廈門(mén)中亞城可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-24 13:21本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】進(jìn)一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高;四是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。性緊張的可能性加大。未來(lái)三年銀行體系流動(dòng)性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯。上升，這將成為影響未來(lái)三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融能否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行的一個(gè)重要的外生變量。未來(lái)三年資產(chǎn)價(jià)格可能在波動(dòng)中逐步上行。其中，房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈。性，震蕩有可能加劇，2020和2020年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢(shì)頭。未來(lái)三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴(kuò)大浮動(dòng)區(qū)間”的升值路徑，一次性大幅升值的可能性不大，但同時(shí)不排除出現(xiàn)階段性對(duì)美元大幅貶值的可能。2020年11月至今，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2020年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于。過(guò)快上漲，2020年以來(lái)房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭開(kāi)始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。市場(chǎng)普遍不景氣致使2020年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，
【正文】 7% 16 12 8% 17 13 9% 19 15 10% 22 18 11% 25 21 全 投資回收期控制在 20年以內(nèi)，即取得資金成本應(yīng)該控制在 %以內(nèi) （ b） 假使公司出資 15億元，再引進(jìn)策略投資人投資 15億，本金不計(jì)利息，則投資回收期（ 不含 建設(shè)期）可以控制在 10年以內(nèi) 。 （ c） 所有物業(yè)均為持有，不進(jìn)行銷售任何物業(yè)。則 30億本金不計(jì)利息條件下，投資回收期 20年以上，本金計(jì)利息的情況下，投資回收期將超過(guò) 30年。 住宅區(qū)投資分析 住宅區(qū)選取 B地塊進(jìn)行評(píng)估，其他 地塊可以進(jìn)行類比 。 目前項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格均價(jià) 6500/平方米，預(yù)計(jì) 2020年以前 將圍繞 此價(jià)格 震蕩 ， 2020年以后以每年 5%的速度增長(zhǎng) 。 即 2020年均價(jià)在 7150左右，保守起見(jiàn)，取 7000/平方米 。財(cái)務(wù)投報(bào)如下： 項(xiàng)目名稱 迪拜未來(lái)城 B 地塊 項(xiàng)目公司 廈門(mén)中亞置業(yè) 項(xiàng)目基本信息 土地面積 (㎡ ) 36837 項(xiàng)目類別 土地儲(chǔ)備 容積率 建筑密度 % 總建筑面積 (㎡ ) 289383 綠地率 30% 地上建筑面積 (㎡ ) 264250 工期 30 個(gè)月 地下建筑面積 (㎡ ) 25133 大唐權(quán)益 100% 營(yíng)業(yè)額 類別 建筑面積 (㎡ ) 單元數(shù) 銷售價(jià)格 金額 (萬(wàn) ) 住宅 262208 7000 183546 商業(yè) 1792 15000 2688 車位 22950 510 12 萬(wàn) /個(gè) 6120 其他 250 銷售收入合計(jì) 192354 營(yíng)業(yè)成本 土地成本 39638 按每平方米 1500 元計(jì)算 前期費(fèi)用 4341 每平方米 150 建安工程費(fèi) (30 層 ) 72346 每平方米 2500 綠化及管網(wǎng) 7235 每平方米 250 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售稅金 10579 總銷 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3847 總銷 2% 成本費(fèi)用合計(jì) 149526 項(xiàng)目表現(xiàn) 毛利 68795 營(yíng)業(yè)額扣除營(yíng)業(yè)成本 毛利率 36% 毛利 /營(yíng)業(yè)額 稅前利潤(rùn) 42827 營(yíng)業(yè)額扣營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用 土地增值稅 5771 總銷 3% 所得稅 10707 按稅前利潤(rùn) 25%計(jì)算 稅后利潤(rùn) 26350 稅前 稅前利潤(rùn) /總銷 22% 稅后利潤(rùn) /總銷 14% 評(píng)價(jià)： 該部分為一般的住宅開(kāi)發(fā)，其可性性取決于土地的價(jià)格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在 1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤(rùn)，當(dāng)土地價(jià)格為 15001800/平方米時(shí)，其稅后利潤(rùn)為普通水平。土地價(jià)格高于 1800/平方米，項(xiàng)目不可行 。 土地成本變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 900 44% 31% 20% 1200 40% 30% 17% 1500 36% 26% 14% 1800 32% 18% 11% 2100 28% 14% 8% 再來(lái)看住宅售價(jià)敏感性分析 ， 在土地成本 1500/平方米基礎(chǔ)上， 此項(xiàng)目均價(jià)為 7000/平方米以上時(shí) 項(xiàng)目獲利能力良好 ，售價(jià)低于 7000時(shí)，利潤(rùn)變的較薄，當(dāng)售價(jià)在 6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。 住宅售價(jià)變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ，地上建筑面積為 112萬(wàn)平方米，按每平方米 1500/平方米，總價(jià)為 ，假使項(xiàng)目土地款要一次性付清，住宅區(qū)啟動(dòng)資金為 20 億 元 。 五、風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策 資金壓力， 按 1500/平方米計(jì)算， 總共 需補(bǔ)交土地款總額為 34億 元 。高層區(qū)為投資型物業(yè)，短期內(nèi)很難收回投資，資金壓力大。而住宅區(qū) 112萬(wàn)平方米，在短期內(nèi)銷售完畢，難度較大，保本銷售率約為 75%，即要銷售 84萬(wàn)平方米，才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資?；谏鲜鲈颍?a、若補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)高于 1200/平方米時(shí)，考慮降低容積率，高于 1500/平方米時(shí)，必須降低容積率，當(dāng)補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 1800/平方米時(shí)，容積應(yīng)降低至 ，以緩解自己資金和市場(chǎng)壓力和降低建造成本提高利潤(rùn)率。 b、引進(jìn)策 略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平 。 政策支持， 該項(xiàng)目要建設(shè)成為一個(gè)超高層的高級(jí)商務(wù)中心， 項(xiàng)目目前的條件還不具備，需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合 ， 需要各種社會(huì)資源的聚集和政府資源的偏向，這一點(diǎn)，難度有點(diǎn)大。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？ 政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？ 團(tuán)隊(duì)建設(shè)， 該項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的高端項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)作、管理 水平要求很高，公司目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)類似項(xiàng)目，尤其是公司目前的項(xiàng)目管理水平十分有限，能否在短時(shí)間內(nèi)練就一支高水準(zhǔn)的能與國(guó)內(nèi)外高水準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)對(duì)接的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是一項(xiàng)不小的挑戰(zhàn)。 中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對(duì)未來(lái)稅收、債務(wù)等各方面有影響。 六、結(jié)論 土地費(fèi)用是重中之重 （尤其是住宅區(qū)） 土地費(fèi)用盡量控制在 1500/平方米以為，但這控制在政府的手中，公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)關(guān)系，先了解補(bǔ)交土地款費(fèi)用的具體情況，然后根據(jù)具體情況來(lái)調(diào)整容積率。目前方案容積 7以上，在土地費(fèi)用超過(guò) 1500/平方米時(shí)是不合適的。 土地費(fèi)用如何繳納 ，是否可以分期？ 政府政策的支持和引進(jìn)策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運(yùn)行成功的關(guān)鍵 。（ 1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。（ 2）、政府能否鼎立支持該項(xiàng)目。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。（ 3）、超高層區(qū)能否順利進(jìn)行對(duì)住宅區(qū)價(jià)格也有很大的影響。 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模龐大，根據(jù)資金壓力和土地價(jià)格調(diào)整建設(shè)規(guī)模。 七、參考文獻(xiàn) Xiamen feasibility study report savills 《 廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情月報(bào)》 新景祥代理 《 未來(lái)三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融、宏觀調(diào)控走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》中國(guó)證券報(bào) 廈門(mén)規(guī)劃等其他資料
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