廈門中亞城可行性研究報告-資料下載頁
2025-08-24 13:21本頁面
【導讀】進一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高;四是產(chǎn)業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。性緊張的可能性加大。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯。上升，這將成為影響未來三年中國經(jīng)濟金融能否實現(xiàn)穩(wěn)定運行的一個重要的外生變量。未來三年資產(chǎn)價格可能在波動中逐步上行。其中，房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈。性，震蕩有可能加劇，2020和2020年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢頭。未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴大浮動區(qū)間”的升值路徑，一次性大幅升值的可能性不大，但同時不排除出現(xiàn)階段性對美元大幅貶值的可能。2020年11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2020年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于。過快上漲，2020年以來房價飆升的勢頭開始得到實質(zhì)性扭轉。市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚。市場普遍不景氣致使2020年新增的自有資金量相當有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，
【正文】 7% 16 12 8% 17 13 9% 19 15 10% 22 18 11% 25 21 全 投資回收期控制在 20年以內(nèi)，即取得資金成本應該控制在 %以內(nèi) （ b） 假使公司出資 15億元，再引進策略投資人投資 15億，本金不計利息，則投資回收期（ 不含 建設期）可以控制在 10年以內(nèi) 。 （ c） 所有物業(yè)均為持有，不進行銷售任何物業(yè)。則 30億本金不計利息條件下，投資回收期 20年以上，本金計利息的情況下，投資回收期將超過 30年。 住宅區(qū)投資分析 住宅區(qū)選取 B地塊進行評估，其他 地塊可以進行類比 。 目前項目周邊樓盤價格均價 6500/平方米，預計 2020年以前 將圍繞 此價格 震蕩 ， 2020年以后以每年 5%的速度增長 。 即 2020年均價在 7150左右，保守起見，取 7000/平方米 。財務投報如下： 項目名稱 迪拜未來城 B 地塊 項目公司 廈門中亞置業(yè) 項目基本信息 土地面積 (㎡ ) 36837 項目類別 土地儲備 容積率 建筑密度 % 總建筑面積 (㎡ ) 289383 綠地率 30% 地上建筑面積 (㎡ ) 264250 工期 30 個月 地下建筑面積 (㎡ ) 25133 大唐權益 100% 營業(yè)額 類別 建筑面積 (㎡ ) 單元數(shù) 銷售價格 金額 (萬 ) 住宅 262208 7000 183546 商業(yè) 1792 15000 2688 車位 22950 510 12 萬 /個 6120 其他 250 銷售收入合計 192354 營業(yè)成本 土地成本 39638 按每平方米 1500 元計算 前期費用 4341 每平方米 150 建安工程費 (30 層 ) 72346 每平方米 2500 綠化及管網(wǎng) 7235 每平方米 250 營業(yè)費用 管理費用 5771 總銷 4% 銷售費用 5771 總銷 4% 銷售稅金 10579 總銷 % 財務費用 3847 總銷 2% 成本費用合計 149526 項目表現(xiàn) 毛利 68795 營業(yè)額扣除營業(yè)成本 毛利率 36% 毛利 /營業(yè)額 稅前利潤 42827 營業(yè)額扣營業(yè)成本和營業(yè)費用 土地增值稅 5771 總銷 3% 所得稅 10707 按稅前利潤 25%計算 稅后利潤 26350 稅前 稅前利潤 /總銷 22% 稅后利潤 /總銷 14% 評價： 該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當土地成本在 1500/平方米以內(nèi)時具有較高的利潤，當土地價格為 15001800/平方米時，其稅后利潤為普通水平。土地價格高于 1800/平方米，項目不可行 。 土地成本變動 毛利率 稅前利潤率 稅后利潤率 900 44% 31% 20% 1200 40% 30% 17% 1500 36% 26% 14% 1800 32% 18% 11% 2100 28% 14% 8% 再來看住宅售價敏感性分析 ， 在土地成本 1500/平方米基礎上， 此項目均價為 7000/平方米以上時 項目獲利能力良好 ，售價低于 7000時，利潤變的較薄，當售價在 6500元以下時項目不可行。 住宅售價變動 毛利率 稅前利潤率 稅后利潤率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ，地上建筑面積為 112萬平方米，按每平方米 1500/平方米，總價為 ，假使項目土地款要一次性付清，住宅區(qū)啟動資金為 20 億 元 。 五、風險防范與對策 資金壓力， 按 1500/平方米計算， 總共 需補交土地款總額為 34億 元 。高層區(qū)為投資型物業(yè)，短期內(nèi)很難收回投資，資金壓力大。而住宅區(qū) 112萬平方米，在短期內(nèi)銷售完畢，難度較大，保本銷售率約為 75%，即要銷售 84萬平方米，才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資?；谏鲜鲈颍?a、若補交土地款標準高于 1200/平方米時，考慮降低容積率，高于 1500/平方米時，必須降低容積率，當補交土地款標準達到 1800/平方米時，容積應降低至 ，以緩解自己資金和市場壓力和降低建造成本提高利潤率。 b、引進策 略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進恰當?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項目操作水平 。 政策支持， 該項目要建設成為一個超高層的高級商務中心， 項目目前的條件還不具備，需要政府的引導和周邊規(guī)劃的配合 ， 需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向，這一點，難度有點大。而如果建設成為普通的商務中心，其影響力將大大降低，大體量的商務建筑將使該項目限入困境。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？ 政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？ 團隊建設， 該項目是一個綜合性的高端項目，項目團隊運作、管理 水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項目，尤其是公司目前的項目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準的能與國內(nèi)外高水準團隊對接的項目團隊是一項不小的挑戰(zhàn)。 中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對未來稅收、債務等各方面有影響。 六、結論 土地費用是重中之重 （尤其是住宅區(qū)） 土地費用盡量控制在 1500/平方米以為，但這控制在政府的手中，公司應當通過關系，先了解補交土地款費用的具體情況，然后根據(jù)具體情況來調(diào)整容積率。目前方案容積 7以上，在土地費用超過 1500/平方米時是不合適的。 土地費用如何繳納 ，是否可以分期？ 政府政策的支持和引進策略投資伙伴是保證超高層商務中心運行成功的關鍵 。（ 1）、超高層區(qū)是資本運作的概念，能否引進策略資金和投資人是關鍵。（ 2）、政府能否鼎立支持該項目。如此超高層項目缺乏政府的引導和配合非常難建設，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對招商也是一種挑戰(zhàn)。（ 3）、超高層區(qū)能否順利進行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。 該項目建設規(guī)模龐大，根據(jù)資金壓力和土地價格調(diào)整建設規(guī)模。 七、參考文獻 Xiamen feasibility study report savills 《 廈門市房地產(chǎn)市場行情月報》 新景祥代理 《 未來三年中國經(jīng)濟金融、宏觀調(diào)控走勢分析與預測》中國證券報 廈門規(guī)劃等其他資料
黨政相關相關推薦
鄂ICP備17016276號-1