【正文】 經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理物業(yè)管理部招商部工程部行政部企劃部安全環(huán)境保護(hù)部財(cái)務(wù)部公司首席執(zhí)行官（CEO）翁利勝，負(fù)責(zé)銀川公司的整體運(yùn)營(yíng)。公司總經(jīng)理潘友西，負(fù)責(zé)銀川公司具體項(xiàng)目的實(shí)施建造。三、箱包物流城招商策略招商內(nèi)容引進(jìn)物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，為企業(yè)提供良好的投資環(huán)境，企業(yè)運(yùn)營(yíng)硬件和軟件以及經(jīng)營(yíng)的軟環(huán)境，包括投資政策、稅收政策、投資成本、箱包禮品城物流設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施、箱包禮品城服務(wù)水平、治安、衛(wèi)生、消防、金融、工商、物業(yè)管理、信息平臺(tái)。招商程序主要包括招商策劃書制定、招商推廣實(shí)施和客戶引進(jìn)。公司引進(jìn)人才完成招商策劃書。制定詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、明確目標(biāo)客戶類型、確定招商方式及招商政策、確定招商組織形式，開(kāi)展招商宣傳推廣活動(dòng)，與潛在客戶洽談入商城開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)條件，辦理入箱包禮品城開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)手續(xù)等，協(xié)助客戶進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)。招商策略招商不是定優(yōu)惠措施、發(fā)招商廣告的行為，本質(zhì)是一系列概念傳遞和理解的過(guò)程，目標(biāo)客戶群愿意過(guò)來(lái)是因?yàn)樗麄儗?duì)這個(gè)項(xiàng)目和我們一樣充滿信心，是他們心理的認(rèn)同，只要有一點(diǎn)的懷疑就將阻礙他們出資交易。招商目標(biāo)應(yīng)面向有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外品牌代理商，走品牌經(jīng)營(yíng)路線。 進(jìn)駐箱包禮品城的品牌經(jīng)營(yíng)者，往往在其它市場(chǎng)也設(shè)有門店。作為市場(chǎng)的管理者，如果任其所為，順其自然，那么各種品牌往往缺乏市場(chǎng)個(gè)性。千店一面，雖然看起來(lái)熱鬧喧囂，卻也雜亂無(wú)章，混亂無(wú)序。同樣一個(gè)品牌，在我們的市場(chǎng)，就要賦予它獨(dú)特的品牌特色，使其品牌內(nèi)涵得到了充分的挖掘和發(fā)揮，這就是這個(gè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。品牌化管理戰(zhàn)略，是市場(chǎng)發(fā)展的生命力所在。招商時(shí)可前往一些箱包禮品城產(chǎn)品的生產(chǎn)地或一些箱包禮品產(chǎn)品交易市場(chǎng)比較成熟的地區(qū)進(jìn)行招商，在引進(jìn)國(guó)內(nèi)外商家進(jìn)駐的同時(shí)培養(yǎng)本地有實(shí)力有發(fā)展前景的商家，使銀川箱包禮品行業(yè)蓬勃發(fā)展。因此，我們可以很順利地找到相應(yīng)的招商目標(biāo)：本地：各類箱包禮品區(qū)域代理商，品牌經(jīng)銷商，本地知名公司。國(guó)內(nèi)外：箱包禮品產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，各省級(jí)代理商，箱包禮品產(chǎn)品連鎖機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)。招商時(shí)可使用一些政策優(yōu)惠，加大招商力度，如：1. 稅收優(yōu)惠政策：獲取工商、稅收等部門的政策扶持，在商家進(jìn)駐后可給予一定時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策。如，減免一些稅收。：對(duì)一些國(guó)內(nèi)外知名品牌或大客戶給予一定的房租優(yōu)惠。如，減免半年商鋪?zhàn)饨?。：商家租用的面積達(dá)到一定程度可優(yōu)惠倉(cāng)庫(kù)使用費(fèi)等。4．廣告宣傳扶持：給予相應(yīng)條件商家一定的廣告扶持。（1）制定成功的招商策劃書，加快招商進(jìn)程，縮短招商時(shí)間。（2）與知名的、有良好信譽(yù)的、對(duì)箱包禮品行業(yè)具有較高認(rèn)知度的、擁有豐富招商經(jīng)驗(yàn)與龐大客戶群體的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。（3）媒體上大規(guī)模宣傳箱包禮品城的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)形象推介，開(kāi)工前組織一次發(fā)展研討會(huì)和招商活動(dòng)，開(kāi)展長(zhǎng)期的小規(guī)模招商活動(dòng)。其后，再舉行大型招商推廣活動(dòng)，把招商推廣活動(dòng)推向高潮。再次，組織好市場(chǎng)開(kāi)張典禮并將其作為新一輪招商活動(dòng)的開(kāi)始。 四、箱包禮品城宣傳推廣策略加強(qiáng)X國(guó)際箱包禮品城的形象策劃與推廣工作，利用互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、研討會(huì)、招商會(huì)、戶外廣告、宣傳小冊(cè)子等多種方式進(jìn)行廣泛的、長(zhǎng)期的宣傳，提高X國(guó)際箱包禮品城的知名度與美譽(yù)度，增強(qiáng)箱包禮品城對(duì)外界的吸引力。在X國(guó)際箱包禮品城可行性報(bào)告完成后，在媒體上宣傳X國(guó)際箱包禮品城的規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)形象的推介。開(kāi)通商務(wù)網(wǎng)站，積極通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將X國(guó)際箱包禮品城建設(shè)與發(fā)展信息及時(shí)傳遞到國(guó)內(nèi)外，提高X國(guó)際箱包禮品城的知名度。積極開(kāi)展X國(guó)際箱包禮品城形象宣傳，在銀川主要路口、銀川至蘭州、銀川至包頭、銀川至榆林高速公路各主要路段樹(shù)立宣傳牌，讓進(jìn)出銀川和經(jīng)過(guò)商城的車輛、行人隨時(shí)能看到有關(guān)X國(guó)際箱包禮品城的宣傳。積極參加國(guó)內(nèi)外物流論壇，利用論壇宣傳介紹X國(guó)際箱包禮品城和推介企業(yè)，擴(kuò)大X國(guó)際箱包禮品城和企業(yè)的知名度。積極組織X國(guó)際箱包禮品城招商推介活動(dòng)，想方設(shè)法吸引國(guó)內(nèi)外投資商、物流企業(yè)、銷售商來(lái)X國(guó)際箱包禮品城投資、合作、“購(gòu)買”服務(wù)。第十一章 投資規(guī)模、資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)效益初步分析一、商貿(mào)城投資規(guī)模與資金來(lái)源（一）投資規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目總投資約4億元人民幣。u 項(xiàng)目建設(shè)投資情況，主要有箱包禮品城基礎(chǔ)設(shè)施投資、箱包禮品城倉(cāng)庫(kù)固定資產(chǎn)投資、箱包禮品城輔助設(shè)施固定資產(chǎn)投資三部分組成：(1) 箱包禮品城基礎(chǔ)設(shè)施投資。(2) 箱包禮品城倉(cāng)庫(kù)固定資產(chǎn)投資。(3) 箱包禮品城輔助設(shè)施固定資產(chǎn)投資表。（二）資金來(lái)源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需要約4億元人民幣,來(lái)源如下：（1）建設(shè)單位自有約6000萬(wàn)元人民幣，占總投資的15%。（2），占總投資的45%。（3），占總投資的40%。二、經(jīng)濟(jì)效益初步分析（一）項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)該項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期，箱包禮品城年租金收入為6912萬(wàn)元人民幣，箱包禮品城按每月80元人民幣/㎡計(jì)算（）（含倉(cāng)儲(chǔ)）(二)成本預(yù)測(cè)分析管理人員按100人計(jì)，年人均工資2萬(wàn)元人民幣，合計(jì)年人工費(fèi)用為200萬(wàn)元人民幣計(jì)算。房屋及建筑物按30年計(jì)提折舊計(jì)算。設(shè)備按12年計(jì)提折舊計(jì)算，年折舊費(fèi)用為1099萬(wàn)元人民幣。管理費(fèi)每月按20萬(wàn)元人民幣計(jì)入，合計(jì)年管理費(fèi)為240萬(wàn)元人民幣。第十一章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)由于該項(xiàng)目受到市政府的大力支持，在各項(xiàng)優(yōu)惠政策方面都有很好的條件，因此政策風(fēng)險(xiǎn)較小。二、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的規(guī)劃符合銀川市的總體規(guī)則，同時(shí)已通有關(guān)部門的批準(zhǔn)，商城固定資產(chǎn)投資技術(shù)含量相對(duì)較低，我區(qū)具有施工能力的企業(yè)多達(dá)數(shù)百家，都具備豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，因此實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較小。第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容及方式一、招標(biāo)內(nèi)容本項(xiàng)目總投資約為4億元人民幣。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委規(guī)定，該項(xiàng)目所涉及的地勘、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)均實(shí)行招投標(biāo)制。在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，并執(zhí)行寧夏有關(guān)工程招投標(biāo)辦法的規(guī)定。二、招標(biāo)方式項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)采取委托招標(biāo)形式向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)投標(biāo)，其招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式報(bào)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。項(xiàng)目審批部門將批準(zhǔn)本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，并由相關(guān)行政部門監(jiān)督執(zhí)行。項(xiàng)目招標(biāo)具體事宜程序由銀川X投資有限公司按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。第十三章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論與建議一、結(jié)論首先，本報(bào)告涉及的內(nèi)容及數(shù)據(jù)真實(shí)、合理，具備可操作性，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)；本項(xiàng)目符合國(guó)家、寧夏和銀川市產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，符合銀川市和寧夏經(jīng)濟(jì)與物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，不僅有利于提高銀川市及寧夏的物流與流通業(yè)的服務(wù)水平，而且有利于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，提升城市整體經(jīng)濟(jì)水平，因此建設(shè)本項(xiàng)目是十分必要的。其次，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，由于本項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，周邊經(jīng)貿(mào)和物流量較大，因此本項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。同時(shí)，本項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，擬定的建設(shè)規(guī)模科學(xué)合理，具有可行性。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的初步測(cè)算，其投資效率相對(duì)較高。該項(xiàng)目在投資、營(yíng)運(yùn)收入和經(jīng)營(yíng)收入發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)變化比較平穩(wěn)，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上是可行的。該項(xiàng)目不僅能帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)也有很高的社會(huì)效益，因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅具有必要性，而且具有可行性。銀川市的商業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機(jī)四伏。而市場(chǎng)更如鏡中花，水中月，瞬息萬(wàn)變，今日的市場(chǎng)狀態(tài)并不一定適合明日的操作；同理，昨日的市場(chǎng)美景在今日卻已開(kāi)始凋零。X國(guó)際箱包禮品城的誕生，將徹底改變銀川市商貿(mào)類產(chǎn)品市場(chǎng)的格局，成為全寧夏集箱包禮品于一體的現(xiàn)代化交易市場(chǎng)，并為西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)揮重要支撐作用。二、建議目前我區(qū)商貿(mào)類商品的外向和內(nèi)向程度均大幅度提升，遞增態(tài)式明顯，同時(shí)隨著城市主體交通架構(gòu)的完善，銀川已成為一個(gè)大的商品中轉(zhuǎn)站。為了完善商貿(mào)類產(chǎn)品市場(chǎng)的具體功能，建議項(xiàng)目及早開(kāi)工建設(shè)，為銀川市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。