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時代上城可行性研究報告-資料下載頁

2025-02-27 04:14本頁面
  

【正文】 617 2,973 土地方補償費 307,300 2,569 總用地 合作方補償費 1,000 9 與合作方初步確定。 出讓金 6854 58 出讓面積 ,評估價約 800元 /平米 ,應按 17%計算,應為136元 /平米 大市政配套費 19800 165 建筑面積 120萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 /平米 交易費 1569 13 評估值的 % 契稅 10018 83 土地補償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 20,560 174 勘察設計費 10,000 84 報批報建費 10,000 84 三通一平費 300 3 場地具備道路 \場地平整,按時代上城 標準考慮臨水 100萬元 \臨電 200萬元 . 臨時設施費 260 3 臨時圍墻 60萬 /臨時辦公室 100(裝修 )/臨時圍板 100萬 三、主體工程費 313,200 2610 時代上城 多層簽約價 2500元 /平米 ,變更及簽證 50元 /平米 ,本項目按2500元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 2021萬、考慮提高建造檔次 5200萬 ,折 73元 /平米; 四、社區(qū)管網(wǎng)費 23,256 196 給排水系統(tǒng)費 5,000 42 室外高低壓 7,000 59 室外消防系統(tǒng) 200 2 室外智能系統(tǒng) 2, 500 21 道路及廣場 2,282 19 此項造價約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設計 6, 264 53 工程費的 2%。 20 五、園林環(huán)境 4,685 66 依設計方案的不同而不同 環(huán)境設計 426 4 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設費 5, 041 42 區(qū)內、區(qū)外綠化支出, 約為 100元 /平方米 綠化率為 45% 建筑小品 756 7 此項造價約為 15元 /平方米 圍墻建造費 512 5 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 1200元 /延米 ,本項目圍墻約為 4260米 室外照明 605 5 室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈 ,時代上城 此項造價約為 12元 /平方米 室外零星設施 353 3 各種指示牌、標識牌、示意圖等 ,時代上城 此項造價約為 7元 /平方米 六、公建配套費 4,850 42 兩所 幼兒園 1520 13 按 4000平米考慮,每平米土建 3000元,配置費 800元 /平米 游泳池 900 8 網(wǎng)球場 150 2 非營業(yè)性公建 2280 19 會所、居委會等 6000平米,土建 3000元 /平米,設備及裝修 800元 /平米 七、直接費合計 712,168 5,935 八、不可預見費 7,122 60 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 3,146 26 監(jiān)理費 756萬 (15元 /平 )/行政管理費 1440萬 (30萬每月 )/利息 950萬 十、開發(fā)成本 722,436 6,021 十一、營銷費用 90,000 750 銷售收入 *5% 十二、總投資 812,436 6,771 二 .稅務分析 按國家法定稅率考慮: 營業(yè)稅及附加:銷售收入的 %; 所得稅:稅前利潤的 33%; 土地轉讓契稅:土地成本(拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費)的3%; 三 .經(jīng)濟效益分析 : 根據(jù)上述售價、成本及稅務測算,該項目總體經(jīng)營情況如下: 經(jīng)濟指標 單位數(shù)值(元 /m2) 項目總金額(萬元) 銷售收入 15, 000 1, 800, 000 21 直接成本 5,935 721,685 總投資 6, 771 812, 436 稅 前利潤 8,229 987,564 稅后利潤 4756 570, 768 內部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 % 銷售毛利率 % ( 1) 保本售價: 6771元 /m2 ( 2) 保本銷售率: % : 就項目本身的收益水平而言, %的銷售凈利率很 高 總體上來看該項目收益水平相當理想。 (二) 行業(yè)影響分析 蘇州市目前的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期,市區(qū)內 從東至西,從北至南各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的優(yōu)秀樓盤呈現(xiàn)百花齊放、百家爭鳴的態(tài)勢。香港 XX集團公司是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭之一,已完成的開發(fā)項目以其優(yōu)良的品質,人性化的設計和完善的物業(yè)管理而受到業(yè)內外人士的一致好評,由于各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念不同,開發(fā)建設的住宅產(chǎn)品各有所長,滿足不同階層人士的需求,因此, 香港 XX 集團 公司開發(fā)項目不會形成獨秀的壟斷局面。通過各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合理競爭,從而促進了 蘇州 市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)健康有序地向前發(fā)展。 (三) 區(qū)域經(jīng)濟影響分析 本項目為房地產(chǎn)建設項目,項目建設將促進當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展及商業(yè)活動的有序開展,對推進區(qū)域內城市化進程、促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展有著積極作用。項目建成后將改善城市形象,進一步帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進所在區(qū)域的經(jīng)濟和社會發(fā)展、刺激社區(qū)商業(yè),服務業(yè)的發(fā)展,為當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來商機,吸引更多的投資商,對蘇州園區(qū)的招商引資及拉動經(jīng)濟增長具有深遠影響。 (四) 宏觀經(jīng)濟影響分析 22 23 第八章 社會影響分析 (一) 社會效果影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分,尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心,它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關重要的作 用隨著人民生活水平的提高,人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件,人們現(xiàn)在更加重視居住的質量,居住的環(huán)境(包括室內環(huán)境和室內環(huán)境),本小區(qū)的建房目標就是 24 要 建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為大量蘇州 居民提供高質量的住房,解決人們對優(yōu)質住房的需求,還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善:本小區(qū)的將綠化面積達到 45%,由于本小區(qū)地處 工業(yè)園區(qū)內。將會吸引大批上班族 前來居住。 除此以外,由于該項目的建設,將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提 供許多機會。小區(qū)建好以后,要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境,必須大量人員進行維護,這就給許多物業(yè)公司提供了機會??梢?,本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 (二) 社會適應性分析 總的說來,該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 項目建設對社會的影響及相關措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡,但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質量的影響 影響 到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質量,提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對蘇州的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤,提高了居民的生活質量。 定價要兼顧各方,按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設,提高服務質量,加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 (三) 社會風險及對策分析 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響,從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。 ( 1)政策因素 由于國家或地方政府的政策變化而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。政府政策的出臺,其目的都是積 極的,都是為在宏觀方面房地產(chǎn)市場,使其穩(wěn)定、合理、有序地發(fā)展。但是對于房地 25 產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說,卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經(jīng)濟增長目標或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的不正常發(fā)展而采取一系列的政策,如有關房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策等,均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風險。頻繁的出臺的政策會帶來開發(fā)時機、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變 ,帶來開發(fā)成本、投資回收期限、實際利潤等的變化 ,會導致房地產(chǎn)項目達不到預期目標或偏離本來的意圖 ,從而導致虧損。政策風險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。 ( 2)政局安定因素 若政局正處于不穩(wěn)定時期,如戰(zhàn)爭、社會動蕩、工人罷工等政治因素都會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。 ( 3)社會治安因素 社會治安關系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全,只有社會治安狀況良好,人們 才能安居樂業(yè),進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。 第九章 總結 能夠發(fā)揮出香港 XX 開發(fā)的專業(yè)水準并在此基礎上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營銷和施工組織,保持創(chuàng)新,是我們克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。 從經(jīng)濟效益來說:由于公司在項目開發(fā)建設前,進行了廣泛、深入的市場調研,了解客戶的需求,銷售前景看好。該方案采取 了提前預售,分期付款等措施,可以給公司帶來高的利潤回報,可以提高公司在社會上的知名度,為公司將來的發(fā)展奠定基礎,并且為 蘇州 的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液,有力的推動了 蘇州 的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,起到了搞活經(jīng)濟的作用。 從社會效益來說: XX時代上城 建成后,可提供住宅 7685套,將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問 題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設,它將成為蘇州市工業(yè)園區(qū)內又一個亮點,為蘇州地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境,積極有效的響應了蘇州市的安居工程,使蘇州人民能夠更好的生活和工作,同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表, 使蘇州 人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處,使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活,能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說:該開發(fā)過程全部是文明施工,最大程度的減小了對環(huán)境的破壞,該工程完成后,從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅,全新的建筑造型,秀麗的自然景觀,功能齊全,配套的公共服務設施 以及便利的交通,無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地,對于美化蘇州 的市容,改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程,從經(jīng)濟效益,社會效益和環(huán)境效益來看,該開發(fā)方案是完全可行的。 強化 項目進程中的投資、質量、進度計劃,注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策,以保證項目按期完成。 ( 1)實行速度管理,加強項目運作進度,以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 ( 2)公司各部門緊密配合,以加快項目運作進度。 ( 3)要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 ( 4)項目成本須合理控制,以保留市場波動時的降價應對空間。 ( 5)注意嚴格的按照既定方案去做每一件事,統(tǒng)一調配資金,物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金,不可挪 用。
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