【正文】 617 2,973 土地方補(bǔ)償費(fèi) 307，300 2，569 總用地 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 9 與合作方初步確定。 出讓金 6854 58 出讓面積 ，評(píng)估價(jià)約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為136元 /平米 大市政配套費(fèi) 19800 165 建筑面積 120萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 /平米 交易費(fèi) 1569 13 評(píng)估值的 % 契稅 10018 83 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 20，560 174 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 10，000 84 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 10,000 84 三通一平費(fèi) 300 3 場(chǎng)地具備道路 \場(chǎng)地平整，按時(shí)代上城 標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 100萬元 \臨電 200萬元 . 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 260 3 臨時(shí)圍墻 60萬 /臨時(shí)辦公室 100(裝修 )/臨時(shí)圍板 100萬 三、主體工程費(fèi) 313，200 2610 時(shí)代上城 多層簽約價(jià) 2500元 /平米 ,變更及簽證 50元 /平米 ,本項(xiàng)目按2500元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 2021萬、考慮提高建造檔次 5200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 23，256 196 給排水系統(tǒng)費(fèi) 5,000 42 室外高低壓 7,000 59 室外消防系統(tǒng) 200 2 室外智能系統(tǒng) 2， 500 21 道路及廣場(chǎng) 2,282 19 此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 6， 264 53 工程費(fèi)的 2%。 20 五、園林環(huán)境 4,685 66 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計(jì) 426 4 環(huán)境工程總造價(jià) *10% 綠化建設(shè)費(fèi) 5， 041 42 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出， 約為 100元 /平方米 綠化率為 45% 建筑小品 756 7 此項(xiàng)造價(jià)約為 15元 /平方米 圍墻建造費(fèi) 512 5 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 1200元 /延米 ,本項(xiàng)目圍墻約為 4260米 室外照明 605 5 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,時(shí)代上城 此項(xiàng)造價(jià)約為 12元 /平方米 室外零星設(shè)施 353 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 ,時(shí)代上城 此項(xiàng)造價(jià)約為 7元 /平方米 六、公建配套費(fèi) 4,850 42 兩所 幼兒園 1520 13 按 4000平米考慮，每平米土建 3000元，配置費(fèi) 800元 /平米 游泳池 900 8 網(wǎng)球場(chǎng) 150 2 非營(yíng)業(yè)性公建 2280 19 會(huì)所、居委會(huì)等 6000平米，土建 3000元 /平米，設(shè)備及裝修 800元 /平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 712,168 5，935 八、不可預(yù)見費(fèi) 7,122 60 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 3,146 26 監(jiān)理費(fèi) 756萬 (15元 /平 )/行政管理費(fèi) 1440萬 (30萬每月 )/利息 950萬 十、開發(fā)成本 722，436 6，021 十一、營(yíng)銷費(fèi)用 90,000 750 銷售收入 *5% 十二、總投資 812，436 6，771 二 .稅務(wù)分析 按國(guó)家法定稅率考慮： 營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤(rùn)的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 15， 000 1， 800， 000 21 直接成本 5,935 721,685 總投資 6， 771 812， 436 稅 前利潤(rùn) 8,229 987,564 稅后利潤(rùn) 4756 570， 768 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷售毛利率 % （ 1） 保本售價(jià)： 6771元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項(xiàng)目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率很 高 總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 （二） 行業(yè)影響分析 蘇州市目前的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，市區(qū)內(nèi) 從東至西，從北至南各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的優(yōu)秀樓盤呈現(xiàn)百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的態(tài)勢(shì)。香港 XX集團(tuán)公司是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭之一，已完成的開發(fā)項(xiàng)目以其優(yōu)良的品質(zhì)，人性化的設(shè)計(jì)和完善的物業(yè)管理而受到業(yè)內(nèi)外人士的一致好評(píng)，由于各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念不同，開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品各有所長(zhǎng)，滿足不同階層人士的需求，因此， 香港 XX 集團(tuán) 公司開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)形成獨(dú)秀的壟斷局面。通過各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合理競(jìng)爭(zhēng)，從而促進(jìn)了 蘇州 市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)健康有序地向前發(fā)展。 （三） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 本項(xiàng)目為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)的有序開展，對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用。項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、刺激社區(qū)商業(yè)，服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來商機(jī)，吸引更多的投資商，對(duì)蘇州園區(qū)的招商引資及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有深遠(yuǎn)影響。 （四） 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 22 23 第八章 社會(huì)影響分析 （一） 社會(huì)效果影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作 用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是 24 要 建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量蘇州 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處 工業(yè)園區(qū)內(nèi)。將會(huì)吸引大批上班族 前來居住。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提 供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 （二） 社會(huì)適應(yīng)性分析 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響 到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì)蘇州的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 （三） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）政策因素 由于國(guó)家或地方政府的政策變化而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政府政策的出臺(tái)，其目的都是積 極的，都是為在宏觀方面房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其穩(wěn)定、合理、有序地發(fā)展。但是對(duì)于房地 25 產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險(xiǎn)的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，如有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。頻繁的出臺(tái)的政策會(huì)帶來開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式選擇的改變 ,帶來開發(fā)成本、投資回收期限、實(shí)際利潤(rùn)等的變化 ,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)或偏離本來的意圖 ,從而導(dǎo)致虧損。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全局性的。 （ 2）政局安定因素 若政局正處于不穩(wěn)定時(shí)期，如戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩、工人罷工等政治因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）社會(huì)治安因素 社會(huì)治安關(guān)系到人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，只有社會(huì)治安狀況良好，人們 才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)才能有更好的保障。 第九章 總結(jié) 能夠發(fā)揮出香港 XX 開發(fā)的專業(yè)水準(zhǔn)并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營(yíng)銷和施工組織，保持創(chuàng)新，是我們克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。該方案采取 了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 蘇州 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了 蘇州 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 從社會(huì)效益來說： XX時(shí)代上城 建成后，可提供住宅 7685套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問 題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為蘇州市工業(yè)園區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為蘇州地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了蘇州市的安居工程，使蘇州人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表， 使蘇州 人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施 以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化蘇州 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強(qiáng)化 項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪 用。