【正文】 其中絕大部分又集中在譙城區(qū)及其下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，五金機電 經營 沒有輻射到亳州之外的區(qū)域。 6. 您的貨源是從哪里進的 14%54%25%7%本地外地廠家直銷批發(fā)商進貨 評析： 本題意在調查商家進貨渠道的分布情況。調查顯示排在前兩位的是外地進貨和廠家直銷，建議項目在規(guī)劃設計時，特別是物流和相關配套建設時可以以此題做適當參考。 7. 若果條件合適，您愿意到譙城區(qū)內新的大市場去經營嗎？ 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 41頁 共 57頁 32%40%28%愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對 區(qū)域內其他市場 的投資經營意向。調查顯示， 有 32%的受訪者有購買或租賃其他市場的意向，而 28%選擇“沒考慮過”的受訪者中也極有可能作為項目的意向客戶。 8. 您對新市場的基本要求 21%19%16%16%12%16% 地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠 評析： 本題意在了解 經營戶對未來市場的基本 要求。調查結果顯示，排在前兩位的是“地段合適”和“交通便利”，這表明商家比較注重市場交通狀況和項目區(qū)域。 9. 您如果到市場區(qū)，打算購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 42頁 共 57頁 44%56%購鋪租賃 評析： 本題意在了解 受訪者中商鋪的租售比例 。 從以上調查統(tǒng)計資料 顯示， 反映在亳州商鋪投資租及售皆有市場需求，可適當參考此題，在未來項目開發(fā)中，合理分配租售比例。 0% 12%18%18%0%23%23%6%20㎡以內2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析 ： 本題意在了解商家對商鋪房型的面積需求。調查結果顯示 80 ㎡ — 150 ㎡面積最受消費者青睞，這比較符合五金機電經營者的場地需求，也顯示出一部分人的經營理念和經濟實力。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 43頁 共 57頁 29%50%7%0%7% 7%2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在了解消費者對 市場商鋪價格 的心理 預期 。 從以上圖表顯示， 2500— 3100 元 /平方米的價格區(qū)間為絕大部分受訪者認同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據受訪者心理，一般會比心理預期略低一些，與目前市區(qū)范圍內市場價格較為吻合。一方面反映消費者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場開發(fā)環(huán)境。 1 您能 承受的租金是 83%9%0% 4% 4% 0%㎡/天 評析： 本題意在了解消費者對商鋪租賃價位的心理 預期 ，調查表示 1 元 /㎡ /天 —— 元 /㎡ /天是絕大多數商鋪能夠接受的租價范圍 。與目前亳州市商鋪租賃價格較為吻合。 2—— 3 層，一層經營，二層或三層辦公和倉儲，您能接受嗎？ 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 44頁 共 57頁 81%6%13%接受不接受沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對物業(yè)類型的喜好。調查結果顯示 有 超過 80%的商家對“一層經營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種模式比較接受。 22%2%2%9%13%11%7%34%倉儲餐飲賓館車站住宅銀行電子商務物流 評析： 本題意在了解商家對市場配套的需求情況。調查顯示，排在前兩位的是物流和倉庫，其 次是餐飲和銀行。 三 、小商品類 ？ 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 45頁 共 57頁 53%47%滿意不滿意 評析： 本題意在了解商家對經營現(xiàn)狀的滿意度。調查顯示有 53%的商家對經營現(xiàn)狀表示滿意 。部分選“不滿意”的受訪者也不排除執(zhí)保守的態(tài)度，一定程度反映出較為健康的行業(yè)經營態(tài)勢。 20%34%22%24%0%租金合適地段好交通方便客戶多其他 評析： 本題意在了解商家對經營現(xiàn)狀的滿意之處。調查顯示“地段好” “交通方便”“客戶多”“租金合適”的選項都較為平均，一定程度反映經營戶滿意目前經營現(xiàn)狀的心態(tài)。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 46頁 共 57頁 14%4%14%7%16%27%18% 0%位置不好交通不便經營面積小缺乏倉儲經營前景不好租金不合理市場分散其他 評析： 本題意在調查商家對經營現(xiàn)狀的不滿意之處。調查顯 示“租金不合理”是經營戶不滿意的主要原因，其次是“市場分散”和“交通不便”等其他因素。 85%15%零售批發(fā) 評析： 本題意在調查商家的主要經營方式。調查顯示 85%的商家經營方式以零售為主，批發(fā)為主的商家只占很小的比重。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 47頁 共 57頁 48%48%4%譙城本地整個亳州市亳州市外 評析： 本題意在了解商家客戶的主要分布區(qū)域及經營輻射范圍。調查顯示 96%的客戶集中在亳州市，亳州市之外只占極小比重 0%74%17%9%本地外地廠家直銷批發(fā)商進貨 評析： 本題意在了解商家的主要進貨渠道分布情況。調查結果顯示，商家進貨主要是從外地進貨，其次是廠家直銷。 另據走訪，小 商品進貨主要以山東臨沂及鄭州為主。 ，您愿意到譙城區(qū)內新的大市場去經營嗎 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 48頁 共 57頁 48%4%48% 愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對新市場的投資經營意向。調查顯示有 48%的商家對新市場持有期待態(tài)度，另外還有 48%的表示“沒有考慮過” 商家也極有可能成為項目的目標客戶群體。 26%17%23%14%12%8% 地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠 評析： 本題意在調查商家對新市場的軟硬件需求狀況。調查顯示“地段合適”，“租金合理”是消費者比較關注的方面，其次是交通和政策優(yōu)惠。 ，打算購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 49頁 共 57頁 31%69%購鋪租賃 評析： 本題意在了解商家對市場的經營投資因素 。調查顯示大部分的消費者更愿意選擇租賃商鋪，但也有 31%的消費者也打算購鋪 。 6%34%10%4%18%8%10%10%20㎡以內2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析： 本題意在了解商家對商鋪房型的面積需求狀況。調查顯示 20 ㎡ — 40 ㎡最受商家青睞， 60 ㎡ — 80 ㎡也是受商家所關注的。這也大致符合小商品，服裝百貨行業(yè)對經營面積額要求。項目今后規(guī)劃建設，定位招商時可以以此做適當參考。 11 您能承受的商鋪價格是 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 50頁 共 57頁 54%25%7%5% 2%7% 2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在調查商家對項目商鋪價位的心理承受。調查顯示 54%的商家預期價格為 2500 元 — 2800 元 /㎡，鑒于消費者的心態(tài)，多選擇最低值。這與我們對該地塊綜合調研考察后，預計價格敏感點在 2021元 /㎡左右 —— 2300元 /㎡左右。 43%43%0%14% 0% ㎡/天 評析： 本題意在調查商家對該區(qū)域商鋪租賃價位的心理承受。調查顯示 86%的商家租金承受范圍在 1 元 — 元 /㎡ /天，相對家裝建材，五金機電而言，小商品經營商家的租金支付水平較高一些。 2—— 3 層，一層經營，二層或三層辦公和倉儲，您能接受嗎？ 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 51頁 共 57頁 60%21%19%接受不接受沒考慮過 評析： 本題意在調查商家對商鋪類型的喜好。調查顯示超過 60%的商家對“一層經營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種物業(yè)模式比較接受，基本上沒有抗性。建議 項目在今后的設計規(guī)劃時可以以此題做適當參考。 14%18%3%8%13%16%6%22%0%倉儲餐飲賓館車站住宅銀行電子商務物流其他 評析： 本題意在調查商家對市場配套的需求情況。從以上調查統(tǒng)計資料顯示，排在前兩位的分別是倉儲和餐飲，其次是銀行和電子商務，建議項目在設計規(guī)劃時，適當以此題作為參考，合理規(guī)劃，精心設計，做出消費者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實基礎。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 52頁 共 57頁 第四部分、項目基本情況 一、土地面積 項目用地面積約 1331 畝，擬規(guī)劃面積約 126 萬平方米 。 二、宗地現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 地塊呈規(guī)整四邊形， 地塊西南側部分有部分一層磚瓦結構民房區(qū)，其余 為藥材種植基 地，覆蓋較為茂盛的植被。 地塊地貌現(xiàn)狀 項目周邊 環(huán)境 東面與研發(fā)路相鄰，路邊另一側為植被及村落，多為一層磚瓦結構；南面覆蓋林地，遠處有一藥業(yè)公司；西面為林地，植被茂盛；北面目前為農地，規(guī)劃為一學校。東北面為建設中的安置拆遷還原小區(qū)。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 53頁 共 57頁 周邊 道路 狀況 周邊道路只有研發(fā)路已修建通車，路面寬敞，約為 15 米。其余地塊四周除光明西路已進入施工外，站前西路、規(guī)劃一路等皆處于規(guī)劃階段。 研發(fā)路 周邊公共交通 周邊未有公交線路到達。居民多為電瓶車及摩托車等出行。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 54頁 共 57頁 第五部分、項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢 ★作為亳州政府的招商引資項目，得到 市 領導的支持，為項目的政策優(yōu)勢； ★ 地塊總面積超過 1000 畝，建成后建筑面積將達到 120 余萬方，超大的規(guī)模，帶來強大的集聚效應，一旦運營得當，無論是社會效應還是經濟效應皆較為可觀，為項目規(guī)模優(yōu)勢 ； ★項目地塊向北臨近 311 國道，向東臨近 105 國道，周邊規(guī)劃道路暢達，便于貨物、人流的流通，有較為顯著的交通優(yōu)勢； 二、劣勢 ● 項目所在地塊， 周邊 基本為農田、林地，周邊商業(yè)氛圍欠缺 ，不利于投資經營戶的信心建立； ●項目離老城中心有約 3 公里的距離，離火車站有 5 公里距離，這在亳州 這一三線城市而言，會給商鋪投資經營者帶來較大的心理阻力； 三、機會點 ▲亳州整個城市的商業(yè)較其經濟發(fā)展滯后，城市商業(yè)正在進入一個快速發(fā)展的通道，從長遠而言，未來發(fā)展整體向好的態(tài)勢較為穩(wěn)健； ▲亳州城區(qū)范圍內，亳州大市場已售罄，除此已無其他同類項目，在未來項目的開發(fā)周期內，來自同區(qū)域間的競爭危險較小。 四、威脅點 ◆ 由于亳州大市場的建設與銷售，已吸引較大比例的 亳州 消費者在該項目購鋪、投資，雖有部分不看好該項目的經營戶未在該項目下單，但以本市的經營規(guī)模，是在已能夠滿足現(xiàn)有亳州商業(yè)需求，這是本區(qū)域商業(yè)容量過剩的 威脅； ◆ 以亳州目前商業(yè)容量，顯然無法獨自支撐本案大體量的商業(yè) 經營需求 ， 一旦項目運營無法實現(xiàn)周邊外輻射，則后期經營會存在一定困難； 亳州億都財富廣場項目可研報告 第