【導讀】4層為金匯國際俱樂部；距離廣州火車站、錦漢會展約10分鐘車程；新白云機場約30分鐘車程?？?cè)丝诩s60萬人，其中外來人口近10萬人，以來自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年。來中國外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟體后的第二增長點。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場，周。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮。具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級貿(mào)易集散地。區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長20%；完成固定資產(chǎn)投資11億元，共新增了600多個對外貿(mào)易商鋪。好又快發(fā)展，對外開放水平進一步提高?？傤~水平；出口貿(mào)易也將恢復到2020年萬億美元水平，增長幅度為15%以上。項目，為本項目最大競爭對手。目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機?？偨ㄖ娣e為平方米。鞋帽、箱包、皮具；小五金、機電、電子通訊、日化等系列。

　　

【正文】 目是有一定的興趣，只是礙于對本項目的認知還不深。在問題方面可以分以下幾類： 價格的接受程度： 78%22%可以接受 感覺偏高 返祖年限的吸引力： 37 44%56%可以接受 一般 返祖回報吸引力 ： 61%39%接受 感覺一般 按揭與一次性付款接受程度： 38 72%28%選擇按揭 要看總的價格 小結(jié)： 從上述的數(shù)據(jù)表明，在電話訪問的 109 個投資客戶當中，占據(jù)很大一部分的客戶對本項目存有很大的興趣，只有部分問題有待解決。 三 、 2020 年 廣州對外貿(mào)易額及需求分析 39 廣州地區(qū) 2020 年 — 2020 年對中東 17 國和非洲出口總額 （單位：萬美元） 1115771202331557721726211956692149441680682051850500001000001500002020002500002 0 0 6 年度 2 0 0 7 年度 2 0 0 8 年度 2 0 0 9 年度非洲國家中東1 7 國 1557721680682051851956691115772149441726211202330500001000001500002020002500002 0 0 6 年度 2 0 0 7 年度 2 0 0 8 年度 2 0 0 9 年度非洲國家中東1 7 國 從 06 年到 09 年整個廣州的對外貿(mào)易出口都是呈上升的趨勢，雖然08 年底爆發(fā)全球的金融危機，但是 09 年的出口貿(mào)易額對比 06 年和 07 年仍然是呈上升趨勢。差不多是三年的時間翻一翻。 2 、 2020 年 1 — 12 月 廣 州 外 貿(mào) 出 口 —— 部分 地 區(qū) 分 布 比 例 圖 40 8%19%40%33%中東1 7 國、非洲東盟拉美大洋洲 數(shù)據(jù)說明，廣州的對外貿(mào)易主要是中東 17 國。而非洲國家也占據(jù)了相當?shù)囊徊糠郑?這與我國的外交策略有很多重要的關(guān)系。中東國家的主要以石油為支柱產(chǎn)業(yè)，其他物質(zhì)匱乏。一般的生活物資基本上都是依賴進口。而非洲國家的情況也和中東 17 國的情況非常相似。甚至更差。戰(zhàn)亂的破壞，造成非洲很多國家的第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常薄弱，形成不了產(chǎn)業(yè)鏈。所以，很多的生活物資都依賴進口。在 09 年里面，中東 17 國，東盟，非洲的貿(mào)易出口額就達到了 68 個億。 2020 年 1— 12 月廣州外貿(mào)出口 部分地區(qū) — — 產(chǎn)品分布比例圖 41 11%24%2%0%5% 1%4%18%1%34%農(nóng)產(chǎn)品化工產(chǎn)品紡織品金屬制品服裝鞋類醫(yī)藥醫(yī)療器械電子電器運輸器械高新技術(shù)其他 上面的數(shù)據(jù)表明，在 09 年里面，廣 州出口中東、東盟、非洲、拉美、大洋洲的貿(mào)易總額約是 68 億美元。而電器、電子產(chǎn)品所占比例達到 34%，約合 24 億美元。 廣州地區(qū) 2020 年 1— 12 月外貿(mào)出口電子、電器、機電產(chǎn)品分布比17%51%4%2%6%20%小家電白電黑電電子數(shù)碼及部件辦公用品機電及配件 （以上數(shù)據(jù)僅作參考，此數(shù)據(jù)來源于廣州市海關(guān)） 小結(jié)： 通過以上數(shù)據(jù)表明，中東 17 國、非洲、東盟這些地區(qū)非常依賴外 42 國的進口，尤其是中東及非洲地區(qū)。其中電器進口占總比例的 34%就很好說明中東及非洲地區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)非常落后。 總結(jié) 綜合以上三個部分 —— 廣州市外貿(mào)出口概況；廣州本土綜合電子電器市場業(yè)態(tài)分析；客戶調(diào)研分析，我們得出結(jié)論如下： 一、廣州作為中國的商業(yè)中心、中國進出口商品交易會的舉辦地、中國對外貿(mào)易的窗口，其國際化程度越來越來高，國際知名度也在不斷的攀升，對外貿(mào)易量也在不斷的提高根據(jù)我們所得的數(shù)據(jù)得出： 廣州年出口額達到 360 多億美元，出口目的地以涵蓋全球 250多個國家；其中非洲、中東占： 40%；大洋洲： 8%；東盟占：33%；拉美： 19%。 年貿(mào)易出口增速的最快的是非 洲和中東 17 國 ,分別達到 75%和 79%。 在 360 多億美元的出口總額中電子電器所占的比重最大達到34%。 所以 ,我們得到電子電器的出口的總額最大，非洲、中東的增速最大市場前景最好。因此我們就以我們份額最大最成熟的電子電器產(chǎn)品來進軍最具前景和增速最快的中東非洲市場。 二、廣州市內(nèi)的電子、電器批發(fā)市場他們主要經(jīng)營大多以手機、電子數(shù)碼產(chǎn)品為主。而在消費群體中，以國內(nèi)的消費群體為主，占的比例約在 43 92%以上，而國外客戶都較少。而且在巨大的市場壓力下大部分商家都在尋求新的客戶發(fā)展契機。由于這些商場經(jīng)營的時間較長商場處于盈利狀態(tài)，基于傳統(tǒng)經(jīng)營理念和環(huán)境束縛不愿也不會再做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。所以本案處于地理位置和環(huán)境優(yōu)勢定位外貿(mào)家電，對于這些商家是一個十分難得的發(fā)展契機。 三、根據(jù)我們對投資客、電子電器行業(yè)的經(jīng)營商家、周邊商家的調(diào)研，本項目不論是從投資還是經(jīng)營方面他們都產(chǎn)生了隆厚的興趣。在拜訪的66 位客戶中對本案有意向的達到 89%；電話訪問的 109 位投資客中對本案有意向的達 43%，一般意向的 也 達到 39%。 44 第五部分 項目總規(guī)劃方案建議 銷售計劃建議 45 ? 以銷售為主調(diào)，租售同步進行，以租促 售。 ? 以自營客戶為主要銷售對象。 ? 分批逐步推進。 ? 銷售目標為項目總量的 50%， 間一個月。 ? 以 二層 為主要的銷售重點， 首層 為輔。 ? 推出商鋪的劃分原則是 先難后易 。 ? 首期推出的商鋪分兩批進行銷售，達到發(fā)展商只銷售小量的單元的效果，增強投資者對發(fā)展商長期經(jīng)營本項目的信心。 ? 首批推出商鋪的具體位置及其推出次序如附圖： 46 第 六 部分 價格定位及銷售收入預測 一、 項目價格定位 47 現(xiàn)時 XX 國際 貿(mào)易中心正處于初期招商階段，項目進駐效果未能展現(xiàn)在意向客戶眼前；客戶潛意識會用商圈內(nèi)其他項目作為參照對象， 而且，在開盤時采取“低開高走”價位策略，可以使項目在短期內(nèi)造成馨售的銷售效果，當二期開售時可以使市場產(chǎn)生追捧效應，當項目出售比率達到 50%后，價格可以作出合理的調(diào)整，從而滿足項目利潤的最大化。 建議價格定位： 入市均價 元 /㎡，初期最低價位 元 /㎡。好處在于銷售的過程中利用合理的利潤空間作為切入點，正確引導客戶主觀的心理價位，使客戶不必在項目價格上糾纏不放，讓其注意力關(guān)注在我司項目其他附加值上。當?shù)诙?jīng)營權(quán)物業(yè)推向市場時，項目總體形象已經(jīng)展現(xiàn)在客戶面前，預計銷售價位可以上調(diào) 13％～15％，均價定在 元 /㎡，同時馬上進行招租引商。 二、 銷售預估 一期銷售預估總值： 元 ； 二期銷售預估總值： 元 ； 銷售預估總值： 元 ； 租賃預估總值： 元 ； 整體項目均價 ： 元 。