【正文】 關(guān)情況、信息、配合解決項目推進中的難題。 當前集團內(nèi)的專業(yè)小組的主要任務(wù)是抓好項目開發(fā)運作的可行性的分析研究，并不斷修訂完善之；二是配合美旗設(shè)計院與歷下區(qū)政府盡快就改造項目做出較優(yōu)的控規(guī)方案并報請區(qū)、市規(guī)劃部門確認；三是提出用地招、拍、掛條件下的運作方案，確保用地取得既快又合法合理。（二）適時注冊運作公司在項目開發(fā)運作的可行性經(jīng)評估確認，美旗集團內(nèi)的合作各方統(tǒng)一了對項目投資及經(jīng)營的可行性及其預(yù)期回報水平、風(fēng)險程度以及合作各方的責(zé)任分工、利益分配等問題后，需要適時辦理運作公司的手續(xù)，搭建項目運作平臺，組織項目運作班子，使項目的推進和落實有一個明確的主體。在市外經(jīng)貿(mào)局和歷下區(qū)政府相關(guān)部門的支持下，美旗置業(yè)（濟南）有限公司注冊登記已經(jīng)辦妥。該公司注冊資本金為2500萬美元。（三）辦妥用地手續(xù)如何較快較好地取得項目用地，并保證我方用地取得合法合理又不致成本過高，這需要集團與政府反復(fù)溝通和洽商，設(shè)立一個既有利于當?shù)厣鐣?jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展、社會綜合效益好、財政收入有新的經(jīng)濟增長點，又對我方明顯有利的較高的招、拍、掛門坎，使一般企業(yè)和自然人望而止步無從下手。這樣，我方即可按公示底價取得用地簽訂出讓合同，辦理土地權(quán)證。（四）制定開發(fā)進度計劃、投資計劃、業(yè)務(wù)經(jīng)費、資產(chǎn)運作等計劃取得合法的正式的用地手續(xù)后，為確保項目的順利、高效運作，必須組織專業(yè)隊伍和人才及時分工編制項目設(shè)計方案、資金調(diào)集和使用方案、工程招投標方案。項目施工設(shè)計方案，監(jiān)理方案，營銷策劃方案，資產(chǎn)經(jīng)營方案，成本控制和利潤計劃等一系列計劃及運作方案，使項目運作有計劃、有目標，規(guī)范地、科學(xué)地進行運作。二、需要政府協(xié)調(diào)解決的主要問題（一）規(guī)劃確認：對擬開發(fā)用地的控制性詳規(guī)的確認，使政府與我方統(tǒng)一對項目規(guī)劃設(shè)計理念、標準、功能定位的認識，是我方取得用地的基礎(chǔ)。所以我方應(yīng)盡快配合和幫助市、區(qū)政府及規(guī)劃部門做好規(guī)劃編制工作，并爭取得到區(qū)、市政府和規(guī)劃部門的確認。從目前區(qū)市政府初評初審的情況看，我方提交的概念性方案已被認同和贊譽，有待進一步完善提高。（二）設(shè)立招、拍、掛的捆綁式門坎，以提升區(qū)段城市功能，為區(qū)政府培育可持續(xù)發(fā)展的財源、稅源，解決較多下崗人員就業(yè)，促動地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展為要求，確保我方順利地、合法合理地取得項目用地。（三）拆遷安置的進度、補償方式、補償標準的制定項目分期開發(fā)需要政府制定切實可行的拆遷進度、用地交付進度。同時，應(yīng)爭取政府對所有拆遷戶統(tǒng)一實行貨幣補償?shù)霓k法和較為合理的補償標準，以減少我方不必要的麻煩和負擔(dān)。在住房安置方式上，亦可由歷下區(qū)政府在工業(yè)南路按零地價提供安置房的建造用地，由我方墊資代為組織建造，然后給予業(yè)主拆一補一的面積補償。這樣，安置成本可以適當降低，拆遷戶也會較為滿意。（四）地價的交繳辦法：鑒于項目投資較大，應(yīng)與政府協(xié)調(diào)對項目用地實行一次定價，分期支付的辦法。即首先保證政府拆遷補償資金的需要和項目開發(fā)建設(shè)的需要，對配套費用及報建費用延后交繳。（五）稅費及經(jīng)營優(yōu)惠政策的爭取。鑒于我方為外商投資企業(yè)，同時項目的開發(fā)運作將給政府培植新的財政增長點，解決居民改善居住條件的需求，創(chuàng)造較多的就業(yè)機會，是一個政績工程、財源工程、民生工程，所以政府應(yīng)在稅費和經(jīng)營的政策上給予較多的優(yōu)惠和支持。一是所得稅的減免；二是建設(shè)配套費的減免項目和幅度；三是報建費用的減免；四是交易配送過程中適當?shù)亩愘M減免，以便放水養(yǎng)魚；五是舊城改造、安置下崗待業(yè)等政策優(yōu)惠的落實等等，都需要我方綜合調(diào)查了解后向政府書面報告要求下文確認的。（六）管理機制問題電子交易配送中心建成交用后，如何營造一個既能培育大市場、大流通、大產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境，又能對所有經(jīng)營者的工商管理、質(zhì)量監(jiān)管、稅費交繳、資信支持、貨款結(jié)算等微觀工作予以全方位的幫助和服務(wù)，必須由政府批準成立“濟南美旗電子交易中心管理辦公室”，作為外對稅務(wù)、工商、技術(shù)監(jiān)督等政府職能部門負責(zé)和聯(lián)系，內(nèi)對全體經(jīng)營者服務(wù)、管理和協(xié)調(diào)的半官方職能機構(gòu)，即按美旗式“以商招商、以商養(yǎng)商、以商管商”的模式運作。這樣，交易中心才會有生機和活力，才能越做越大、越做越強、越做越好！第八章 項目投資運作的經(jīng)濟可行性分析一、項目投資及開發(fā)成本1. 地價：按135畝，每畝350萬元計，；2. 綜合建安成本：48萬㎡2400元/㎡=（含地下室）；3. ，合計項目開發(fā)成本約為17億元，折合2億美元。二、資金籌措及運用 整個項目的啟動和建設(shè)資金，統(tǒng)一由美旗集團及其關(guān)聯(lián)公司負責(zé)自籌，由美旗物流提供全過程的主要建材配送服務(wù)。三、項目開發(fā)經(jīng)營投資收益和回報估算 項目建成后,原則上對裙樓商場25層共20余萬㎡作為永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn),其中：23層只租給國際大賣場,45層不租不賣作為自營的電子交易場所,地下室作為配套設(shè)施只租不賣。銷售的僅為塔樓建筑和底層商場，數(shù)量約為16萬㎡。 銷售策劃的目標是通過售賣底層商鋪42500 m2以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4萬m國際酒店3萬m2以及商務(wù)中心3萬m2四部分房產(chǎn)即要收回整個項目的投資成本并實現(xiàn)部分盈利，取得相當?shù)默F(xiàn)金回報。 （一）銷售估算如下：1. 底層商鋪42500m23萬元/m2=； 2. 產(chǎn)權(quán)式公寓50000 m27500元/m2=； 3. 國際酒店30000m26200元/m2=； 4. 商務(wù)中心29000m27500元/m2=（留1000 m2做集團辦公用）。銷售合計：。銷售稅費按10%計，（%，%）；財務(wù)費用按5億元貸款，使用時間2年計，；管理費用36個月30萬=1080萬元（二）。 （三）10萬m2的電子交易中心，至少有3500個攤位。投入使用35年，經(jīng)營成熟后每平方米按12萬元的價格出售產(chǎn)權(quán)，返租經(jīng)營，可以收回15億元左右的投資。若持續(xù)自營，評估價值將有1520億元； 同時，尚有：23層大賣場為自有永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)，年收入85000 m2240元/m2=2040萬元，正常運作23年后，平均每平方米按2萬元計，價值約17億元； 地下室劃出3萬m2作為餐飲、娛樂用房年收益亦可達1080萬元（30元/ m2?月），其余作車位出租。，約有5億元的價值。 綜此，自營資產(chǎn)評估價值約為3740億元，年租賃收益應(yīng)在3100萬元左右，此外，電子交易中心物流運作年交易額至少可達150億元以上，年綜合收益不會低于2億元。巨大的自營優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將成為美旗集團及其關(guān)聯(lián)企業(yè)投資新項目融資的堅實保證。當項目竣工投入使用3年之后，憑籍優(yōu)良的資產(chǎn)和巨大的年交易額、豐厚的利潤將為企業(yè)上市創(chuàng)造非常有利的條件。一旦上市，企業(yè)發(fā)展的資金將更容易取得?？梢姡卷椖繌目傮w上說是一個投資地點極好、投資回報較高、投資回收較快、運作風(fēng)險較小，對企業(yè)的中長期發(fā)展將起到非常積極的促進作用的好項目。第九章 項目運作的主要風(fēng)險及對策一、用地政策風(fēng)險主要是用地的招、拍、掛問題。運作不好，一有可能使項目啟動時間久拖無果；二有可能多家競爭，炒抬地價，造成用地成本過高，盈利空間減少；三是規(guī)劃控制是否有靈活調(diào)整的空間問題。對此，我方已與政府進行了多次的洽商和溝通，基本已達成一致，即政府將在公開公示用地時，通過我方向市區(qū)政府報送的規(guī)劃方案，確定用地功能性質(zhì)，達成改造一塊，拉動一片，提升整個區(qū)段城市功能的目的。按此要求設(shè)置捆綁式的綜合性高要求門坎，使一般企業(yè)無法綜合運營，望而止步，放棄競買。二、項目運作風(fēng)險及對策（一）電子交易中心經(jīng)營群體的去留問題如何處理拆遷改造與留住市場主體—眾多的經(jīng)營者問題，使他們不致因改造而外遷，從而確保交易中心建成后市場繼續(xù)繁華等，這是我們運作中一非常關(guān)鍵的問題。對此我方可以與歷下區(qū)政府洽商，臨時尋找一座綜合樓來安排他們，作為周轉(zhuǎn)過渡的一種較為妥善的辦法。租金從優(yōu)，差價由政府和美旗共同分擔(dān)。（二）房地產(chǎn)運作風(fēng)險一是市場、功能定位是否準確，二是設(shè)計和營銷策劃水準問題。對開發(fā)房產(chǎn)的功能和市場定位問題及設(shè)計和營銷策劃問題，總的一個原則是以市場為導(dǎo)向,一切服從于市場的有效需求，而不是我們的主觀臆想。這就要求我們要非常深入細致地進行市場調(diào)查，分析市場和客戶的要求，結(jié)合項目區(qū)位優(yōu)勢，第二金街的發(fā)展前景等宏觀、微觀因素，花大力氣做好、做實前期工作。實行設(shè)計和策劃招標的市場化運作，選出最佳建造方案和營銷方案。特別要避免經(jīng)一路歷下區(qū)片段功能定位雷同的規(guī)劃設(shè)計，同時搶占改建先機，贏得時間效應(yīng)，達到先動為主的目的。前期工作做好了，后續(xù)的開發(fā)建造，銷售操作就會得到較好、較快的實施，風(fēng)險也就得以化解！ 第十章 分 析 結(jié) 論通過對以上對項目運作的背景及必要性，市場狀況的了解，項目運作的模式和建設(shè)標準、營運內(nèi)容的分析，項目推進計劃的設(shè)想和政府及政策的支持力度，項目投資運作的可行性分析評估以及運作風(fēng)險的分析研究，可以得出以下基本結(jié)論：一、打造濟南的中關(guān)村，是省市領(lǐng)導(dǎo)和政府把握經(jīng)濟發(fā)展新機遇的正確決策。我們適時參與介入是對山東特別是濟南市地方產(chǎn)業(yè)的促進和支持。而以美旗式物流理念來運作項目則是實現(xiàn)省、市建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃的最佳保證。電子交易中心的建設(shè)和今后的運作，將有效地整合各種市場因素，解決個體經(jīng)營者無序競爭的問題，有利于廠商及終端用戶的最佳接軌，較好地推進地方和區(qū)域電子產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展。二、綜合商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)和運作成功，社會綜合效益巨大：（一）一方面它將解決眾多個體經(jīng)營者社會地位低，不合理地承受各種名目繁雜的稅費負擔(dān)和檢查的社會問題，另一方面又可為他們解決個體經(jīng)營資金規(guī)模一般較小、經(jīng)營信譽較差的問題，從而培育出眾多的商業(yè)人才和經(jīng)濟富翁；（二）將解決長期以來個體戶偷稅漏稅的問題，為地方財稅增收和培育穩(wěn)健的財政增長點作出巨大的貢獻；（三）能夠有效地杜絕假冒偽劣產(chǎn)品的流通，有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康成長，較好地解決產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管，不正當競爭的無序市場狀態(tài)；（四）可以集中解決不少就業(yè)問題。特別是為大中專院校的畢業(yè)生提供眾多的就業(yè)機會；（五）為外商投資山東特別是濟南的電子及其關(guān)聯(lián)企業(yè)打造基礎(chǔ)平臺,有效地解決外商投資山東電子科技產(chǎn)業(yè)時由于上下游產(chǎn)業(yè)鏈不全，導(dǎo)致投資舉足不前，同時投資后市場營銷難的大問題，創(chuàng)造一個電子產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)品及零部件產(chǎn)業(yè)鏈的集散中心以及產(chǎn)成品的國際貿(mào)易中心；（六）完善城市社區(qū)綜合功能，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過商務(wù)中心、星級酒店和餐飲服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運營，將對歷下區(qū)第三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后的局面起到強力的促動作用，有效地滿足濟南中關(guān)村和第二金街片區(qū)的服務(wù)需求；（七）打造濟南最大的商業(yè)購物中心，滿足人們?nèi)罕娙找嬖鲩L的物資消費的需求，促進濟南市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展；（八）可以為濟南打造高尚公寓住宅的示范榜樣，滿足部分經(jīng)濟條件較好的居民追求高尚居住條件的需求；（九）強力拉動項目周邊改造片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，提升片區(qū)城市功能，打造濟南第二金街的城市名片。三、經(jīng)濟效益較高：項目啟動,開發(fā)運作正常情況下，投資回收快，盈利水平高，創(chuàng)稅能力強，真正可以做到美旗集團、合作者、經(jīng)營者、外來投資者、地方政府各方面都得益。綜上所述，山大路綜合商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，是一個加快濟南舊城改造步伐，有利于促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和培育財政增長點，有利于改善居民的生活水平，增加就業(yè)機會，并能促進濟南吸引外商投資，使投資各方取得多贏的好項目。其投資啟動資金占總投資的比例較?。?0%左右），投資回收較快，投資回報較好，運作風(fēng)險較小，值得我們深入研究和積極推動。美旗控股（集團）有限公司 二零零四年七月32