【正文】 引客流，豐富業(yè)態(tài)。其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)，組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)（如銀行等），一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面可以將其設(shè)置在商場動線的端頭，與位于主力店及品牌名店構(gòu)成的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力（如婦女與兒童用品），而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開（如醫(yī)療診所與餐飲店）。業(yè)態(tài)組合原則，各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場手段，利用級差租金對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 主力店的定位 大型連鎖超市項(xiàng)目主力店業(yè)態(tài)定位是零售業(yè)品牌大型連鎖超市（如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)，歐尚、北京華聯(lián)等）。對于項(xiàng)目主力店（大賣場）位置的研究，是通過對社區(qū)消費(fèi)人群的購物時(shí)間、出行方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。引入大型連鎖超市的可行性包括：本項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)規(guī)劃人口超過30萬，號稱亞洲最大的居住區(qū)；項(xiàng)目占地近30畝；項(xiàng)目兩側(cè)臨街，且均為主干路，處于十字路口；項(xiàng)目可規(guī)劃充足的地上停車位等。本項(xiàng)目計(jì)劃將主力店設(shè)置在地下一層，建筑面積約1500020000平方米。出入口設(shè)置在地上一層，并規(guī)劃門前廣場，方便消費(fèi)人群購物消費(fèi)。同時(shí)，方便人車分流，道路規(guī)劃。 大型超市選址要求家樂福交通要求：因?yàn)镃arrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個標(biāo)準(zhǔn)———所有的店都開在了路口，巨大的招牌500米開外都 可以看得一清二楚。建筑要求：建筑占地面積，15000平方米以上；建筑物長寬比例：10：7 或10：6，土地性質(zhì)為商業(yè)用地；樓層層高：，后倉凈高不小于9米 ；柱距要求：柱網(wǎng)開間1010米； 樓板載荷：賣場800公斤/平方米，后倉1200公斤/平方米；卸貨區(qū)：考慮2或3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載重量及回車空間； 停車位：500—700個汽車位 800—1000個自行車位； 貨梯：2部5噸貨梯；發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA；消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗(yàn)收，供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位。沃爾瑪 。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，沃爾瑪百貨有限公司已經(jīng)成為美國最大的私人 雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前，沃爾瑪在全球開設(shè)6600多家商場，沃爾瑪1996年進(jìn)入中國，已經(jīng)在中國34個城市開設(shè)66家商場。 對商圈的要求： 2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)1215萬人；須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道；商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?；?xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可 以順暢地進(jìn)出停車場；核心商圈內(nèi)（）無經(jīng)營超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。 對物業(yè)的要求： 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街不低于70米；層高不低于5米，；樓板 承重在800千克/平方米以上；柱間距9米以上；正門至少提供2個主入口；每層有電動扶梯連接，地下車庫與商 場之間有橫向交通連接。 對停車場的要求： 至少300個以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位；必須為供貨商提供20個以上的免費(fèi)貨車停車位。大潤發(fā)集團(tuán)簡介：潤泰集團(tuán)是臺灣前十大的企業(yè)，以紡織起家，曾在上海、青島、天津設(shè)廠。1945年開始從大陸遷移至臺灣。集團(tuán)總裁尹衍梁先生為山東日照 人，企業(yè)管理博士。潤泰集團(tuán)旗下有七大產(chǎn)業(yè)，37家公司，主要從事紡織服飾業(yè)。建設(shè)營建業(yè)；金融業(yè)；醫(yī)療與養(yǎng)老事業(yè)；流通事業(yè)；環(huán)保事業(yè)；國際貿(mào)易等。1996年9月創(chuàng)立大潤發(fā)流通事業(yè)股份有限公司，成為臺灣島內(nèi)第二大的大型超市企業(yè)，目前有26家大型超市，年銷售總額 約400億新臺幣在臺灣位居第二，僅次于家樂福；并擁有250多萬家庭會員；以新鮮、便宜、舒適、便利服務(wù)于社會，在臺灣有一定的知名度。1997年在大 陸成立“大潤發(fā)”；大陸的投資情況：潤泰集團(tuán)1989年開始來大陸，1992年以后才開始投資，目前累計(jì)在大陸投資近100億元人民幣。目 前，大潤發(fā)在大陸地區(qū)13個?。?個直轄市）60個城市已開設(shè)了100家大型超市，2007年的營業(yè)額達(dá)257億人民幣， 幣，在中國零售企業(yè)中排名第八位，在中國境內(nèi)的外資零售業(yè)中排名第二位，外資平均單店?duì)I業(yè)額全國第一名，并提供10萬個就業(yè)崗位，連續(xù)5年評為上海市非生 產(chǎn)性優(yōu)秀企業(yè)，努力為中國的零售業(yè)作出貢獻(xiàn)投資選址要求如下：土地：面積在30畝以上（約20000 m2）為佳。（覆蓋率50%）交通動線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約30~40萬左右，縣、地、省會城市均可，購買力高的城市3公里商圈內(nèi)的人 口20萬也可以開。建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積20000— 22000 m2，樓層最好不要超過二層。停車面積至少：機(jī)動車10000 m2（室內(nèi)、外均可）約300個停車位，自行車2500 m2~3500 m2（室、內(nèi)外均可）。建筑物室內(nèi)層高：（），柱與柱距離8米或11米。商場的樓板荷載 600kg/ m2，收貨區(qū)、庫存區(qū)需要1000kg/ m2。建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，每路為1600KVA，總?cè)萘?3200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。建筑面積在20000m2以下，大廳在3000m2以下，兩路同時(shí)使用，每路 為1250KVA，則總用電的容量為2500KVA，或一用一備，常供電為2500KVA，備用電1250KVA。生活用水日供量200T，空調(diào)用水日供 量200T，煤氣每小時(shí)為50m179。北京華聯(lián)北京華聯(lián)集團(tuán)旗下有兩家上市公司和多家控股公司。截至2004年底，已經(jīng)擁有70家門店，遍布中國23個省市自冶區(qū)的35個重點(diǎn)城市，年銷售突破 160億元人民幣，名列中國連鎖零售百強(qiáng)第六位。北京華聯(lián)集團(tuán)現(xiàn)擁有大型綜合超市、百貨店和購物中心等多種零售業(yè)態(tài)，建立了覆蓋全國的連鎖零售網(wǎng)絡(luò)，擁有中國一流的商業(yè)管理資源、商品資源、品牌資 源和人才資源。集團(tuán)堅(jiān)持以人為本、誠實(shí)守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用，贏得了良好的社會知名度和美譽(yù)度。北京華聯(lián)已經(jīng)成為中國零 售業(yè)知名品牌，是中國百貨/超市領(lǐng)域大型零售企業(yè)第三名，被中國政府列為重點(diǎn)培育的流通領(lǐng)域大型企業(yè)集團(tuán)之一。城市規(guī)模：省會城市或中心城市 城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費(fèi)支出6000元以上。商圈條件：一級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口50萬以上，緊鄰城市主干道，有8條以上公交線，店面日均人流量8萬以上。二級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口30萬以上，緊鄰城市主干道，有6條以上公交線，店面日均人流量6萬以上。三級商圈：位于城區(qū)居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口20萬以上，緊鄰城市主干道，有4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上。競爭對手：3公里內(nèi)競爭對手不超過2家。物業(yè)條件：使用壽命：結(jié)構(gòu)使用年限＞租賃期限。結(jié)構(gòu)改造：在國家規(guī)范許可范圍內(nèi)，滿足經(jīng)營需求。建筑物結(jié)構(gòu)：框架或排架結(jié)構(gòu)。層高：5米。柱距：8米8米。樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米?？偨ㄖ娣e：12000平方米。單層建筑面積：12000平方米。多層建筑面積：6000平方米/層。地面停車場面積：2000平方米。1地下停車場面積：8000平方米。1庫房面積：2000平方米。1辦公區(qū)面積：600平方米。1卸貨區(qū)面積：300平方米。1卸貨平臺：，面寬：8米，進(jìn)深：5米。1卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。1地下室防水：混凝土剛性自防水加卷材柔性防水。1能源供應(yīng)：經(jīng)營方獨(dú)立開戶，其他根據(jù)規(guī)范可滿足經(jīng)營需要。 必備性商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)的必備性商業(yè)定位包括必備性業(yè)態(tài)和選擇性業(yè)態(tài)兩種。本項(xiàng)目將囊括所涵蓋的全部18種業(yè)態(tài)。 必備性業(yè)態(tài)配置滿足居民日常基本生活必需的必備性業(yè)態(tài),主要包括標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場（或生鮮超市）、中小超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、醫(yī)藥店、洗染店、銀行等8種。 選擇性業(yè)態(tài)配置滿足居民多樣化、個性化消費(fèi)需求的選擇性業(yè)態(tài)，主要包括食雜店、維修店、書籍音像店、照相(或沖印)店、浴池、物資回收、運(yùn)動健身、茶室咖啡店、花店、家庭服務(wù)等10種。 特色性商業(yè)定位項(xiàng)目特色商業(yè)定位主要由品牌直銷購物中心特色和全方位業(yè)態(tài)特色組成： 品牌直銷購物中心項(xiàng)目在山西率先引入國際著名品牌折扣專賣店（奧特萊斯）作為本項(xiàng)目的次主力店，這點(diǎn)是與原有社區(qū)商業(yè)差異化競爭的定位考量，更為重要的是拓展項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑，吸引**市區(qū)高端消費(fèi)群體的巧妙策劃。 全方位業(yè)態(tài)特色項(xiàng)目商業(yè)主題定位為打造**新區(qū)的商業(yè)旗艦，這種一站式購物理念既是現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的“銷品茂”。項(xiàng)目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城，大型品牌連鎖式數(shù)碼廣場，均填補(bǔ)了**新區(qū)商業(yè)的空白。本項(xiàng)目融合了大型連鎖超市、品牌折扣直銷購物中心、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城、品牌快餐連鎖和休閑娛樂連鎖（肯德基、迪歐咖啡等）、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個性的多元購物生活情趣。 項(xiàng)目高端客群定位本項(xiàng)目高端消費(fèi)者瞄準(zhǔn)**市區(qū)的“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的實(shí)際消費(fèi)力，利用后者的輿論影響力。 成功人士（金領(lǐng)族）：人群來源廣泛：私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管；個人收入：200015000元/月；出行習(xí)慣：習(xí)慣駕車購物；對國際品牌的認(rèn)知度高；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較??；以購物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低；受購物氛圍影響沖動性消費(fèi)所占比例較大。時(shí)尚青年（月光族）：年齡層偏低，大多集中在1625歲左右；社會角色以公司白領(lǐng)、學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費(fèi)觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對時(shí)尚資訊敏感，品牌意識強(qiáng)；具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈；日常消費(fèi)以吃喝玩樂為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)30%；化妝品、服裝消費(fèi)15%；娛樂、交際和影視支出占10%。 **高消費(fèi)人群分析從事能源類行業(yè)，與政府關(guān)系密切：**的高端人群多從事能源類開發(fā)行業(yè)（熟稱煤老板），并且富商們與當(dāng)?shù)卣賳T結(jié)合產(chǎn)生的利益集團(tuán)，在**整個社會生態(tài)鏈中居于最上端。 學(xué)歷低、對現(xiàn)金鐘愛：絕大多數(shù)煤老板都沒有讀完高中，這決定了他們特有的消費(fèi)習(xí)慣：汽車和手機(jī)肯定是最新的款式，但家中絕對不會有電腦。有80％的煤老板沒有看書讀報(bào)的習(xí)慣，原因是字認(rèn)不全。 大多煤老板對現(xiàn)金特別鐘愛，他們認(rèn)為把錢存在銀行里不踏實(shí)，就像把錢放在別人家里，因此存折和銀行卡用起來總是有點(diǎn)別扭。厭惡小看自己，喜歡尊崇感：在為人處事上，他們看上去財(cái)大氣粗而又毫無顧忌，但每個人的心里又暗自埋藏著一根敏感的神經(jīng)，不容觸及。近幾年，一些高端人群開始逐漸的困難地適應(yīng)新社會，嘗試新鮮事物，一個最常見的努力是，他們試圖享受咖啡廳的幽靜和浪漫，但當(dāng)電話響起時(shí)，嗓門總是大得如同戰(zhàn)場上的報(bào)話員。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局原則打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢程度來安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個部分，從而達(dá)到了租金的最大化；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同業(yè)態(tài)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在一站式消費(fèi)的特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，只要希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M(fèi)是每一個消費(fèi)者反復(fù)來此的主要驅(qū)動力。第九章 品牌規(guī)劃和布局 品牌布局原則傳統(tǒng)商業(yè)之貨品布局多數(shù)是按照其類別進(jìn)行劃分，尤其在百貨、超市、專業(yè)賣場中尤為常見。現(xiàn)代高檔商業(yè)布局卻具有明顯的不同,下面我們將以最易懂的方式給予說明。以百貨為例，貨品布局多數(shù)遵循：首層主要出入口處設(shè)置為首飾珠寶、化妝品、鐘表，再加上一些女鞋等，以及二層大類可歸為