【正文】 以百貨為例，貨品布局多數(shù)遵循：首層主要出入口處設(shè)置為首飾珠寶、化妝品、鐘表，再加上一些女鞋等，以及二層大類可歸為。第九章 品牌規(guī)劃和布局 品牌布局原則傳統(tǒng)商業(yè)之貨品布局多數(shù)是按照其類別進(jìn)行劃分，尤其在百貨、超市、專業(yè)賣場中尤為常見。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局原則打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢程度來安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個(gè)部分，從而達(dá)到了租金的最大化；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動(dòng)線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動(dòng)的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同業(yè)態(tài)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動(dòng)，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個(gè)項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在一站式消費(fèi)的特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，只要希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感。厭惡小看自己，喜歡尊崇感：在為人處事上，他們看上去財(cái)大氣粗而又毫無顧忌，但每個(gè)人的心里又暗自埋藏著一根敏感的神經(jīng)，不容觸及。有80％的煤老板沒有看書讀報(bào)的習(xí)慣，原因是字認(rèn)不全。 **高消費(fèi)人群分析從事能源類行業(yè)，與政府關(guān)系密切：**的高端人群多從事能源類開發(fā)行業(yè)（熟稱煤老板），并且富商們與當(dāng)?shù)卣賳T結(jié)合產(chǎn)生的利益集團(tuán)，在**整個(gè)社會(huì)生態(tài)鏈中居于最上端。 成功人士（金領(lǐng)族）：人群來源廣泛：私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管；個(gè)人收入：200015000元/月；出行習(xí)慣：習(xí)慣駕車購物；對國際品牌的認(rèn)知度高；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較??；以購物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低；受購物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元購物生活情趣。本項(xiàng)目融合了大型連鎖超市、品牌折扣直銷購物中心、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城、品牌快餐連鎖和休閑娛樂連鎖（肯德基、迪歐咖啡等）、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。 全方位業(yè)態(tài)特色項(xiàng)目商業(yè)主題定位為打造**新區(qū)的商業(yè)旗艦，這種一站式購物理念既是現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的“銷品茂”。 選擇性業(yè)態(tài)配置滿足居民多樣化、個(gè)性化消費(fèi)需求的選擇性業(yè)態(tài)，主要包括食雜店、維修店、書籍音像店、照相(或沖印)店、浴池、物資回收、運(yùn)動(dòng)健身、茶室咖啡店、花店、家庭服務(wù)等10種。本項(xiàng)目將囊括所涵蓋的全部18種業(yè)態(tài)。1能源供應(yīng)：經(jīng)營方獨(dú)立開戶，其他根據(jù)規(guī)范可滿足經(jīng)營需要。1卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。1卸貨區(qū)面積：300平方米。1庫房面積：2000平方米。地面停車場面積：2000平方米。單層建筑面積：12000平方米。樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米。層高：5米。結(jié)構(gòu)改造：在國家規(guī)范許可范圍內(nèi)，滿足經(jīng)營需求。競爭對手：3公里內(nèi)競爭對手不超過2家。二級(jí)商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口30萬以上，緊鄰城市主干道，有6條以上公交線，店面日均人流量6萬以上。城市規(guī)模：省會(huì)城市或中心城市 城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費(fèi)支出6000元以上。集團(tuán)堅(jiān)持以人為本、誠實(shí)守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用，贏得了良好的社會(huì)知名度和美譽(yù)度。截至2004年底，已經(jīng)擁有70家門店，遍布中國23個(gè)省市自冶區(qū)的35個(gè)重點(diǎn)城市，年銷售突破 160億元人民幣，名列中國連鎖零售百強(qiáng)第六位。生活用水日供量200T，空調(diào)用水日供 量200T，煤氣每小時(shí)為50m179。建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，每路為1600KVA，總?cè)萘?3200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。建筑物室內(nèi)層高：（），柱與柱距離8米或11米。建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積20000— 22000 m2，樓層最好不要超過二層。（覆蓋率50%）交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。1997年在大 陸成立“大潤發(fā)”；大陸的投資情況：潤泰集團(tuán)1989年開始來大陸，1992年以后才開始投資，目前累計(jì)在大陸投資近100億元人民幣。建設(shè)營建業(yè)；金融業(yè)；醫(yī)療與養(yǎng)老事業(yè)；流通事業(yè)；環(huán)保事業(yè)；國際貿(mào)易等。集團(tuán)總裁尹衍梁先生為山東日照 人，企業(yè)管理博士。大潤發(fā)集團(tuán)簡介：潤泰集團(tuán)是臺(tái)灣前十大的企業(yè)，以紡織起家，曾在上海、青島、天津設(shè)廠。 對物業(yè)的要求： 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街不低于70米；層高不低于5米，；樓板 承重在800千克/平方米以上；柱間距9米以上；正門至少提供2個(gè)主入口；每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車庫與商 場之間有橫向交通連接。目前，沃爾瑪在全球開設(shè)6600多家商場，沃爾瑪1996年進(jìn)入中國，已經(jīng)在中國34個(gè)城市開設(shè)66家商場。 。沃爾瑪 大型超市選址要求家樂福交通要求：因?yàn)镃arrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)———所有的店都開在了路口，巨大的招牌500米開外都 可以看得一清二楚。出入口設(shè)置在地上一層，并規(guī)劃門前廣場，方便消費(fèi)人群購物消費(fèi)。引入大型連鎖超市的可行性包括：本項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)規(guī)劃人口超過30萬，號(hào)稱亞洲最大的居住區(qū)；項(xiàng)目占地近30畝；項(xiàng)目兩側(cè)臨街，且均為主干路，處于十字路口；項(xiàng)目可規(guī)劃充足的地上停車位等。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 主力店的定位 大型連鎖超市項(xiàng)目主力店業(yè)態(tài)定位是零售業(yè)品牌大型連鎖超市（如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)，歐尚、北京華聯(lián)等）。業(yè)態(tài)組合原則，各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場手段，利用級(jí)差租金對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)，組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。規(guī)劃布局，在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。第八章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 品牌設(shè)計(jì)品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時(shí)時(shí)的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時(shí)尚的前沿。 氛圍設(shè)計(jì)在業(yè)態(tài)定位確立之后，氛圍設(shè)計(jì)將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動(dòng)線的實(shí)際體現(xiàn)和引導(dǎo)。 頂柵設(shè)計(jì)追求簡潔大方，突出重點(diǎn)，追隨動(dòng)線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。 照明設(shè)計(jì)商場設(shè)計(jì)中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。 塊型設(shè)計(jì)業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購行為。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲?！　∑浯危洯h(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為**新區(qū)最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面與建筑，打造**新區(qū)區(qū)域地標(biāo)建筑。第七章 建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃 打造區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識(shí)一個(gè)區(qū)域的名副其實(shí)的區(qū)域地標(biāo)。一方面可以減少一次性投資壓力，便于資金流動(dòng)和財(cái)務(wù)成本控制。1由于項(xiàng)目地塊較大，且項(xiàng)目周邊尚存在閑置地塊，且目前周邊土地成本相對較低，因此，不建議建設(shè)地下停車場，節(jié)省建設(shè)投資購買土地，提升未來升值空間。1本項(xiàng)目針對于**新區(qū)的總體消費(fèi)量而言，僅僅靠零售業(yè)是不足以承托項(xiàng)目5萬平米的商業(yè)規(guī)模的，必須通過較大規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)加以補(bǔ)充。大型商業(yè)的管理運(yùn)營的系統(tǒng)性和專業(yè)性較強(qiáng)，關(guān)系到項(xiàng)目的投資收益和項(xiàng)目的成敗。項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵招商，而招商的關(guān)鍵是主力店的招商，本項(xiàng)目操作的重點(diǎn)和難點(diǎn)也就是能否成功的招商引入一家著名的大型連鎖超市（大賣場）。 項(xiàng)目投資開發(fā)建議雖然項(xiàng)目本身具有良好的投資開發(fā)價(jià)值，但是仍然需要把握幾個(gè)投資開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，同樣也是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵：開發(fā)建設(shè)節(jié)奏要快，目前**新區(qū)缺乏大型商業(yè)，未形成核心商圈區(qū)域，要迅速進(jìn)入市場、搶占市場，方能贏得市場，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者；在項(xiàng)目緊鄰的東西主要道路建成通車以后，必須公交先行，聯(lián)系政府部門爭取使項(xiàng)目周邊能夠設(shè)立站點(diǎn)，首先解決出行問題；項(xiàng)目地塊內(nèi)有兩個(gè)箱式變電站，及少量臨時(shí)建筑，必須通過相關(guān)部門及早解決這個(gè)問題，不能使之成為開發(fā)建設(shè)過程中的絆腳石；項(xiàng)目前期五證辦理需要項(xiàng)目合作公司的配合，應(yīng)加強(qiáng)與合作公司的溝通，提高辦事效率，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，節(jié)省項(xiàng)目開支；加大項(xiàng)目景觀規(guī)劃投入，在整體**社區(qū)較少景觀的情況下，利用本項(xiàng)目規(guī)模大易于景觀展開的優(yōu)勢，重點(diǎn)建設(shè)門前廣場景觀，打造花園式購物環(huán)境，將會(huì)形成市場亮點(diǎn)，提高項(xiàng)目的競爭力，同樣景觀也將是本項(xiàng)目核心價(jià)值的重要組成部分；項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品牌組合策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。**新區(qū)尚沒有規(guī)劃中和建設(shè)中的大型商業(yè)，項(xiàng)目搶占先機(jī)未來競爭壓力較小；隨著**古城保護(hù)工程的啟動(dòng)，城市土地吃緊，土地價(jià)格將不斷攀升，是項(xiàng)目未來物業(yè)升值的機(jī)會(huì)加大。在中低檔商品和商品價(jià)格方面，會(huì)給項(xiàng)目未來的經(jīng)營帶來競爭壓力；**新區(qū)入住率目前只有約30%，未來居民回遷需要大約23年時(shí)間，入住率不足給項(xiàng)目招商及第一年的運(yùn)營帶來巨大壓力。 機(jī)會(huì)（O）**新區(qū)尚沒有規(guī)劃中和建設(shè)中的大型商業(yè)，競爭壓力相對較?。?*新區(qū)相對封閉的居住環(huán)境，也使得類似大賣場、大型品牌折扣店，高端品牌餐飲娛樂店例如肯德基、迪歐咖啡等品牌商業(yè)，不具備重置的商業(yè)消費(fèi)能力，項(xiàng)目具備了搶占先機(jī)的條件；項(xiàng)目距離**市區(qū)僅20公里，而**市區(qū)缺少大型品牌折扣商業(yè)和規(guī)模化的餐飲休閑娛樂街區(qū)，為本項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)；由于**古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程等大量城市改造工程，**市的商圈客觀上正在重新布局，從而也給本項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)；隨著**古城保護(hù)工程的啟動(dòng)，城市土地吃緊，土地價(jià)格將不斷攀升，項(xiàng)目未來物業(yè)升值的機(jī)會(huì)加大。第六章 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢（S）項(xiàng)目地塊平整，已經(jīng)基本完成七通一平配套，可迅速進(jìn)行開發(fā)，搶占有利的市場競爭地位；本項(xiàng)目地塊緊鄰新區(qū)南北中軸道路，項(xiàng)目周邊**市區(qū)至礦區(qū)的東西主要干道即將通車，本項(xiàng)目將成為**新區(qū)交通最為便捷的區(qū)域之一，地塊價(jià)值將會(huì)有大幅提升；在**新區(qū)的未來規(guī)劃中，本項(xiàng)目為主要商業(yè)規(guī)劃區(qū)，屬于**新區(qū)商業(yè)核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿o限；項(xiàng)目地塊較大，且較為規(guī)整，易于規(guī)劃形成規(guī)模，營造較好的商業(yè)氛圍；**新區(qū)目前基本建成，但尚未形成區(qū)域核心商圈，且沒有大型商業(yè)，本項(xiàng)目可以搶占先機(jī)，快速占領(lǐng)市場；**新區(qū)號(hào)稱亞洲最大的居住區(qū)，人口基數(shù)龐大，有利于項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營。1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。必將形成**新區(qū)核心商圈，可以有效地拓展商業(yè)輻射距離和覆蓋半徑。大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目應(yīng)在零售業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，著重加強(qiáng)以文化娛樂餐飲為特色的業(yè)態(tài)構(gòu)成，其次，大潤發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，這除了適應(yīng)**新區(qū)本地居民的中低端消費(fèi)以外，也可以滿足由品牌折扣店和休閑娛樂規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)吸引的高端客戶消費(fèi)需求。首先，本項(xiàng)目計(jì)劃引入大潤發(fā)賣場。停車場大奧特萊斯主要針對有車一族，就需要很大的停車場，比如上海青浦奧特萊斯有1000多個(gè)