【正文】 :地價測算表容積率R物業(yè)類型建筑面積基準(zhǔn)地價修正系數(shù)地價優(yōu)惠后地價（㎡）（元/㎡）（萬元）（萬元）住宅85608 8107281 　商業(yè)辦公56088 132417426 　相關(guān)配套5904 810502 　合計147600 　115209 6084 5住宅95120 81017705 　商業(yè)辦公62320 132418251 　相關(guān)配套6560 8101531 　合計164000 　116487 7584 住宅104632 8108051 　商業(yè)辦公68552 132419076 　相關(guān)配套7216 810555 　合計180400 　　17683 9002 備注：根據(jù)深國房（2004）8號文，其它配套地價標(biāo)準(zhǔn)按照住宅用地計算。附表二：項目開發(fā)成本估算表序號項目名稱單位（元/㎡）面積(㎡)金額(萬元）備注一土地成本584 147600 8626 　1地價成本412 147600 6084 以國土資源局公布的基準(zhǔn)地價計2貨幣補償172 147600 2542 　二前期工程費　147600 2184 　三建筑安裝工程費3246 147600 47911 根據(jù)《深圳建設(shè)工程價格信息》計算1土方及樁基礎(chǔ)　　2103 　2地下室工程　　7912 　3主建成本　　23077 　4水電安裝　　1737 　5消防　　1181 　6空調(diào)　　800 　7電梯　　2409 　8通訊　　292 　9有線電視　　148 　10煤氣管道　　230 　11室外配套　　4428 　12智能系統(tǒng)　　738 　13裝修工程　　2856 　四管理費用119 147600 1762 (一+二+三)*3%五不可預(yù)見費102 147600 1503 (二+三)*3%六其他費用50 147600 1503 (二+三)*3%七合計（不含土地成本）　　54862 　八公用設(shè)施專用基金　　1097 七*2%九總開發(fā)成本4376 147600 64585 一+七+八附表三：項目投資計劃估算表序號　項目名稱　投資金額　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年1土地成本8626 8626 　　　　2前期工程費2184 874 1311 　　　3土方及樁基礎(chǔ)2103 　　1052 1052 　4地下室工程7912 　　3956 3956 　5主建成本23077 　　6923 11538 4615 6水電安裝1737 　　　869 869 7消防1181 　　　590 590 8空調(diào)800 　　　　800 9電梯2409 　　　1205 1205 10通訊292 　　　146 146 11有線電視148 　　　74 74 12煤氣管道230 　　　　230 13室外配套4428 　　　1771 2657 14智能系統(tǒng)738 　　　369 369 15裝修工程2856 　　　　2856 16管理費用1762 352 352 352 352 352 17不可預(yù)見費1503 301 301 301 301 301 18其他費用1503 301 301 301 301 301 19公用設(shè)施專用基金1097 219 219 219 219 219 20合計64585 10672 2484 13103 22742 15584 附表四：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號　項目名稱　投資金額　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入88915 0 0 0 25203 37621 26091 高層住宅銷售收入59857 　　　25203 22053 12601 　銷售面積（㎡）74821 　　　31504 27566 15752 　平均售價（元/㎡）8000 　　　8000 8000 8000 　銷售率%95%　　　40%35%20%酒店公寓銷售收入20188 　　　　8500　銷售面積（㎡）23750 　　　　1375010000　平均售價（元/㎡）8500 　　　　85008500　銷售率%95%　　　　55%40%商業(yè)銷售收入8870 　　　　　銷售面積（㎡）8870 　　　　　平均售價（元/㎡）10000 　　　　1000010000　銷售率%80%　　　　35%45%2當(dāng)期銷售回款88915 　　　25203 37621 26091 3銷售稅金及附加4668 　　　1323 1975 1370 　營業(yè)稅4446 　　　1260 1881 1305 　城市建設(shè)維護(hù)稅44 　　　13 19 13 　教育費附加133 　　　38 56 39 　印花稅44 　　　13 19 13 4土地增值稅預(yù)征889 　　　252 376 261 5銷售凈收入83358 　　　23628 35270 24460 附表五：資金來源與運用表序號項目名稱金額2008　2009　2010年　　　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源126912 12000 3000 13000 29203 40621 29088 銷售收入88915 0 0 0 25203 37621 26091 2資金籌措35000 12000 3000 13000 4000 3000 0 自籌資金23000 12000 3000 8000 　　　銀行借款12000 0 　5000 4000 3000 　其它來源　　　　　　　3政策用房政府成本價回購2997 　　　　　2997 二資金運用95500 10672 2484 13299 25927 32463 10656 1開發(fā)成本投資64585 10672 2484 13103 22742 15584 　2銷售費用4446 　　　1260 1881 1305 3銷售稅金附加4668 0 0 0 1323 1975 1370 4土地增值稅預(yù)征889 0 0 0 252 376 261 5土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn)5617 0 0 0 0 0 6507 6所得稅2103 0 0 0 0 0 2103 7借款本金償還12000 　　　　12000 　8借款利息支付（財務(wù)費用）1192 　　195 350 647 0 三盈余資金31411 1328 516 299 3276 8158 18432 四累計盈余資金31411 1328 1844 1545 4821 12979 31411 附表六：項目損益及利潤分配表序號　項目名稱　合計　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入88915 0 0 0 25203 37621 26091 2政策用房政府成本價回購2997 0 0 0 0 0 2997 3開發(fā)成本64585 10672 2484 13103 22742 15584 0 4銷售費用4446 0 0 0 1260 1881 1305 5銷售稅金及附加4668 0 0 0 1323 1975 1370 6土地增值稅預(yù)征889 0 0 0 252 376 261 7土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn)5617 0 0 0 0 0 6507 8財務(wù)費用1192 0 0 195 350 647 0 9營業(yè)利潤10514 10672 2484 13299 724 17158 20535 10補前期專損　　　　　27179 10021 11利潤總額10514 　　　　　10514 12所得稅2103 　　　　　2103 13凈利潤8411 0 0 0 0 　8411 稅前成本利潤率=稅前利潤總額/總投資=%稅后成本利潤率=稅后凈利潤/總投資=%附表七：項目現(xiàn)金流量表（全部投資）序號　項目名稱　合計　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入91912 0 0 0 25203 37621 29088 銷售收入88915 0 0 0 25203 37621 26091 政策用房政府成本價回購2997 0 0 0 0 0 2997 2現(xiàn)金流出82309 10672 2484 13103 25578 19816 11545 開發(fā)成本投資64585 10672 2484 13103 22742 15584 0 銷售費用4446 0 0 0 1260 1881 1305 銷售稅金及附加4668 0 0 0 1323 1975 1370 土地增值稅預(yù)征889 0 0 0 252 376 261 土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn)5617 　　　　　6507 所得稅2103 0 0 0 0 0 2103 3凈現(xiàn)金流量9603 10672 2484 13103 375 17805 17543 4累計凈現(xiàn)金流量8714 10672 13156 26259 26634 8829 8714 5凈現(xiàn)值7780 9529 2218 11700 335 15897 15664 6累計凈現(xiàn)值7780 9529 11746 23446 237