【正文】 其中羅家村站為主要站點 表：經(jīng)過本案的公交線路具體情況如下 序號 公交車線路 起點 終點 停經(jīng)站點 1 1 路 番禺汽車客運站 祁福新村 東怡新村 2 3 路 西麗南路 石基總站 羅家村 3 10 路 城市花園 南村總站 羅家村 6 301 路 番禺汽車客運站 廣州火車站 羅家村 7 302 路 番禺汽車客運站 廣州火車 東站 羅家村 8 303 路 番禺汽車客運站 天河客運站 羅家村 9 304 路 番禺汽車客運站 永泰客運站 羅家村 10 305 路 番禺汽車客運站 羅沖圍客運站 羅家村 11 307 路 番禺汽車客運站 東圃客運站 羅家村 12 308 路 番禺汽車客運站 中山八路總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 45 13 309 路 番禺汽車客運站 窖口客運站 羅家村 14 310 路 番禺汽車客運站 大學(xué)城 羅家村 15 蓮花山 市橋汽車站 蓮花山總站 羅家村 16 洛溪 番禺汽車客運站 洛溪新城站 羅家村 17 都那 番禺汽車客運 站 都那村總站 羅家村 18 谷圍新村 番禺汽車客運站 谷圍新村總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 46 5 項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 本項目規(guī)模龐大，一旦推出市場將成為市橋及周邊地區(qū)的巨型商業(yè)物業(yè)，從目前來看，在市橋甚至是番禺區(qū)都是首屈一指的綜合性商業(yè)物業(yè)； 路網(wǎng)發(fā)達，項目與東環(huán)路、市蓮路和清河?xùn)|路相鄰，這三條路均為市橋與各鎮(zhèn)相連交通要道，成為各鎮(zhèn)居民來市橋消費的首站； 公交線路多，市蓮路一側(cè)有 10 路公交車和 4 條專線，東環(huán)路一側(cè)也有多條去往各鎮(zhèn)的專線，可以為項目帶來各鎮(zhèn)的消費人流； 本項目為番禺區(qū)的十大商業(yè)項目，受到政府較高的 關(guān)注和支持，與政府良好的關(guān)系對于項目的開發(fā)和日后的經(jīng)營將是非常重要的； 地鐵 06 年底開通，擴大了項目的輻射范圍，將會帶來更多的人流量，； 項目劣勢 目前該區(qū)位商業(yè)氣氛較差，周邊為各種工廠及五金、照明、配件等專業(yè)市場，營造一個成熟的購物、消費環(huán)境還需要較長的培育期； 項目靠市蓮路一側(cè)形象較差，面對兩棟員工宿舍樓及一。 市蓮路是石基和石樓通往市橋、廣州和其他城市的主要干道之一，是東西向的大動脈；清河路與市蓮路平行，主要是舒緩市蓮路的交通壓力，目前已是石樓與市橋和其他地區(qū)聯(lián)系的主要干道，其發(fā)揮的作用與市蓮路旗鼓相當；禺山大道是市橋城區(qū)內(nèi)主要的東西方向道路，主要作用是聯(lián)系東西城區(qū)交通，是進出市橋的主要入口之一；東環(huán)路和迎賓高架路是北至廣州市區(qū)，南往靈山、大崗等鎮(zhèn)，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是番禺區(qū)南北交通的主要軸線。區(qū)內(nèi) 環(huán)路包括內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán) ； 放射狀道路主要有市廣路、迎賓高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等 ； 方格網(wǎng)狀干道，東西向有禺山大道 — 市蓮路、清河路及南區(qū)的南華路、青云路等；南北向有光明路、德興路、文橋路及金山大道經(jīng)線等。 通過公共交通帶來的消費群 ? 市蓮路東面延伸帶 —— 石基、石樓、蓮花山的消費群出外消費主要依賴公共交通，而且目前主要消費場所是市橋的商業(yè)中心，本項目建成后將能把該部分消費者截留，是項目主要的中低檔消費群； ? 市橋東環(huán)路南延的東涌、魚窩頭、靈山、大崗等 鎮(zhèn)消費者主要通過公共交通出外消費，同樣是項目的中低檔消費群； ? 市橋街公共交通發(fā)達，有多路公交車直到本項目，能帶動部分市橋居民前來消費，是中檔、中低檔消費群為主。 通過私家車帶來的消費群 ? 項目鄰近的大量工廠高層管理人員具有很強的消費能力，本項目與之相距甚近，方便其 駕車前來消費，是中高檔、高檔消費群； ? 項目周邊以及市橋南郊和華南板塊的大型中高檔樓盤聚集了巨量的中高收入和高收入的消費者，這部分消費者能通過私家車到本項目消費，是本項目目中高檔、高檔消費群的主要目標，部分樓盤情況見下表： 表：周邊樓盤及居民數(shù)量 樓盤名 占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 住戶數(shù) 美心翠擁華庭 50000 1000 東華花園 116000 2252 金海岸花園 831407 1202100 約 10000* 華南碧桂園 1332021 (已入住 )3000 南國奧林匹克花園 660000 750000 約 6000* 錦繡香江 876500 1226400 7804 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 42 華南新城 2100000 3000000 約 25000* 廣州雅居樂 3202100 4340000 約 30000* 星河灣 800000 1205351 7250 合計 9965907 11721751 92306 （注：帶“ *”為按 120 ㎡ /戶估算而得） ? 市橋街居住的居民收入水平高，大部分家庭擁有私家車，在市橋內(nèi)的商業(yè)中心停車位緊缺，不能滿足其需求的情況下，本項目能以便利的交通吸引大量市橋自駕車消費者； ? 項目 東面延伸至石基、石樓、蓮花山的部分居民擁有自駕車，這部分消費者是本項目其中一部分中檔、中高檔消費群。 項目周邊環(huán)境雜亂 ? 目前本項目臨市蓮路一側(cè)對面經(jīng)營雜貨、五金為主，經(jīng)營環(huán)境差，缺乏統(tǒng)一管理，與本項目形成強烈反差； 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 40 ? 項目西側(cè)與東環(huán)路和迎賓高架路相連，東環(huán)路和迎賓高架路是過境主要干道，來往車輛造成大量噪音，同時，由于高架橋的影響，市區(qū)與項目之間形成很大的心理距離，對商業(yè)經(jīng)營帶來負面影響。項目西面一路之隔是番禺區(qū)政府、中銀大廈等行政辦公區(qū)域，該片區(qū)有利于本項目發(fā)展，為本項目提供一定的商貿(mào)消費群體。 番禺商業(yè)升級已駛?cè)肟燔嚨?， 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 2021~2021 年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》 位于 地鐵三號線終點站附近的羅家廣場將改建為現(xiàn)代大型購物中心 ，在番禺區(qū)政府的大力扶持下，繼 “ 北京路商圈 ” 、 “ 上下九商圈 ” 和 “ 天河城商圈 ” 之后的廣州 “ 第四商圈 ” 開始提上議事日程 。 結(jié)論 通過對番禺商業(yè)市場的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論： 1． 商業(yè)核心區(qū) 相對較為集中，但就區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“ 繁華路 ” 、 “ 大 北路 ” 和 “ 大東、大南路 ” 為主，隨著城區(qū)的向外發(fā)展，新的商業(yè)中心必將應(yīng)運而生； 2． 商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； 3． 雖然市橋有易發(fā)商業(yè)街，但總體看，市橋商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔、主導(dǎo)性以及綜合性消費的商業(yè)氛圍，面臨著整體升級的需要； 4． 商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成 ，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁； 5． 中心城區(qū)街道過窄，缺 乏可供大量人群集散的廣場，使到周邊物業(yè)無法升級為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè) 區(qū)內(nèi)停車設(shè)施嚴重不足，不利于吸引自駕車的高端消費群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級為高級商場； 6． 根據(jù)城市規(guī)劃，市橋東部將根據(jù)城市發(fā)展要求設(shè)置一個大型的商業(yè)中心； 7． 未來對大北商圈的中心地位形成強力挑戰(zhàn)的將是羅家商業(yè)中心和漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，但兩者的成熟還需要時間。 番禺區(qū)政府已在鐘村鎮(zhèn)漢溪村征地 1133 畝，擬興建一個現(xiàn)代商業(yè)中心 —— 漢溪商業(yè)中心。 番禺區(qū)及項目周邊未來商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展預(yù)測 根據(jù)番禺區(qū)總體規(guī)劃，項目對面及周邊 地塊亦規(guī)劃為商業(yè)地塊，這些地塊建成后，將會有助于提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍，與本項目一起成為番禺區(qū)大北路、易發(fā)商業(yè)街之外的另一個商業(yè)中心區(qū)，此外清河批發(fā)市場升級改造后，將會提升項目區(qū)域的商業(yè)整體形象。較低的租金水平影響到物業(yè)的售價，使到絕大多數(shù)業(yè)主寧愿將物業(yè)空置也不愿意轉(zhuǎn)售。 目前，金海岸花園步行街商鋪平均租金約為 45 元／平方米 .月，由于有地鐵等利好因素，發(fā)展商開始保留商鋪物業(yè)，采用只租不售的策略，第二期商鋪物業(yè)仍未推出。 ? 五金商業(yè)樓 此項目位于東環(huán)路與市蓮路的交叉口，與羅家商業(yè)中心隔市蓮路相望，正在建設(shè)中，樓高 5 層，總建筑面積 2600 平方米，現(xiàn)正整體出租，租金為 60 元 /平方米，只租不售，此項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間均未定，正在招商中，除餐飲外，經(jīng)營用途不限。但不論清河批發(fā)市場還是好又多超市，都在二公里之外，而且清河批發(fā)市場商業(yè)層次較低，在公眾中的 形象不高，未能為項目周邊帶來大量高消費力的人群；好又多超市距離項目較遠，與項目之間有交通繁忙的東環(huán)路隔斷，難以為項目帶來人流。 項目周邊商業(yè)物業(yè)情況 項目位于城區(qū)東邊，現(xiàn)狀為電腦市場和建材批發(fā)市場，沿市蓮路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪，人流較少，加上周邊缺乏大型的商場的帶動，未能形成商業(yè)氛圍。 該項目 占地面積為 30多萬平方米，現(xiàn)有建筑面積為 ， 由 8座超大規(guī)模的商廈、 1幢寫字樓組成， 全部采用歐式設(shè)計 ； 雄峰商貿(mào)城最初定位為家居、家具專業(yè)市場，由于經(jīng)營不善，目前物業(yè)處于空置狀態(tài)，但是由于區(qū)位以及硬件條件一流，完全有可能轉(zhuǎn)為更高層次的專業(yè)商場或大型的購物中心。 （資料來源：番禺日報） 該項目商鋪全部為二層，以二層整體 出租 ，租金約為 3050 元 /平方米 .月，目前只租不售，只有約 30%在開業(yè)。 ? 番禺易發(fā)（國際）電器燈光音響城 位于市橋街龍尾村和蔡邊村，緊靠迎賓大道，交通十分方便。 該項目是目前番禺規(guī)模最大、也是番禺首家茶品交易中心，在廣州市場上規(guī)模僅次于芳村而位居第二。 因此，萬博中心二期的發(fā)展還存在著很大變數(shù) ，但近期看，其轉(zhuǎn)向綜合購物中心的可能性較低； ? 廣州錦繡茶品交易中心 位于迎賓路旁邊，毗鄰地鐵三號線沙溪站出口，交通條件優(yōu)越 ， 2021年 9月份開業(yè)，是廣州最大的茶品集散地之一，被廣州市政府列為十五期間重點扶持的六大專業(yè)批發(fā)市場之一。 萬博中心的租金約在 2025 元 /平方米 .月（電梯、空調(diào)等機電設(shè)備需由租戶投資安裝）。該 項目 的建設(shè)起點高、規(guī)模大，被廣州市商業(yè)局列入重點批發(fā)市場之列。但由于其鋪面分割太小，而且通道狹窄，引入的商家均為一些經(jīng)營中低檔次品牌，吸引的消費者也只是消費者力低下的學(xué)生人群為主，加上商場物業(yè)管理水平較低，衛(wèi)生、室內(nèi)通風(fēng)等都存在著較大問題，各商鋪經(jīng)營普遍不甚理想，很多租戶都開始轉(zhuǎn)租，目前二樓報價 140160 元 /平方米 .月，三樓為 120 元/平方米 .月，業(yè)主為了 吸引更多商家進駐，開始采用租金返還方式，返還期 1 年，金額 50 元 /平方米 .月，而且前二個月免租。 總 體來看，繁華盛世經(jīng)營現(xiàn)狀并不樂觀，其經(jīng)營成功還有待時日。首層為商城，二、三層為世紀聯(lián)華超市，四層規(guī)劃為風(fēng)情飲食城，負 一層 和首層的一部分為世奧書城，同時還擁有 100多個車位的地下停車場。租金水平首層與二層同價，第一年 100 元 /平方米 .月，第二年 200 元 /平方米 .月， 該項目業(yè)態(tài)單一，規(guī)模較小，對羅家商業(yè) 中心不構(gòu)成明顯威脅。 此項目規(guī)模較小，經(jīng)營產(chǎn)品集中于中低端，對羅家商業(yè)中心不構(gòu)成明顯的威脅； ? 百德中心 位于橋東路 81號，四層共 1萬多平方米，負一層為停車場，首層和二層定位為 服裝店和超市 ，三層定位為 美容、餐飲。名店城的鋪面間隔較小，一樓的較大鋪面僅為 5060 ㎡，其他樓層的面積僅為 2030 ㎡，經(jīng)營產(chǎn)品檔次偏低。 此項目所在區(qū)域是番禺區(qū)現(xiàn)在及未來的區(qū)級商業(yè)中心，與番禺現(xiàn)有的其他商業(yè)比較，此項目占據(jù)了番禺商業(yè)的最高點，業(yè)態(tài)豐富，配套較為完善，以只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營，在消費者心中建立了較好的形象，從近期來看，將仍然是市橋乃至番禺區(qū)最具影響力的商業(yè)項目，其在市場上的領(lǐng)導(dǎo)地位在近期內(nèi)仍將難以撼動。 目前易發(fā)商業(yè)街只租不售，臨街商鋪二層一起出租，平均租金在 400— 500 元 /平方米 .月，最高的東街入口位置的鋪面租金近 1000 元 /㎡整條商業(yè)街采用人車分流設(shè)計，各入口均設(shè)置車輛出入口， 由三大廣場一個中庭廣場組成人流動線的活動空間，三大廣場分別有：東入口 3100平方米的休閑廣場，作為商品展示、促銷、時尚文化交流等用途，南入口 400 平方米的綠化廣場，西入口亦設(shè)有 630平方米的休閑廣場。 表： 2021年各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況 序號 街鎮(zhèn) 成交面積：㎡ 街鎮(zhèn) 均價：元 /㎡ 1 市橋鎮(zhèn) 7, 市橋街 12,941 2 魚窩頭鎮(zhèn) 1, 鐘村鎮(zhèn) 10,258 3 石樓鎮(zhèn) 919 大石鎮(zhèn) 7,652 4 大石鎮(zhèn) 881 南村鎮(zhèn) 6,208 5 靈山鎮(zhèn) 605 沙灣鎮(zhèn) 4,689 6 石基鎮(zhèn) 441 石基鎮(zhèn) 4,441 7 南村鎮(zhèn) 298 市橋鎮(zhèn) 3,216 番禺區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況 購物商場類 ? 易發(fā)商業(yè)街 易發(fā)電器街是一個專業(yè)的批發(fā)市場，曾經(jīng)創(chuàng)造過一時的商業(yè)輝煌，易發(fā)商業(yè)街是由易發(fā)電器街舊址改造而成，該項目東起橋興大道、西接光明路，南臨禺山大 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 31 道、北至繁華路，位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺點，區(qū)位十分優(yōu)越。