【正文】 47。當(dāng)?shù)诙?jīng)營權(quán)物業(yè)推向市場時，項目總體形象已經(jīng)展現(xiàn)在客戶面前，預(yù)計銷售價位可以上調(diào)13％～15％，均價定在 元/㎡，同時馬上進行招租引商。建議價格定位：入市均價 元/㎡，初期最低價位 元/㎡。? 首期推出的商鋪分兩批進行銷售，達到發(fā)展商只銷售小量的單元的效果，增強投資者對發(fā)展商長期經(jīng)營本項目的信心。? 以二層為主要的銷售重點，首層為輔。? 分批逐步推進。第五部分項目總規(guī)劃方案建議銷售計劃建議? 以銷售為主調(diào)，租售同步進行，以租促售。三、根據(jù)我們對投資客、電子電器行業(yè)的經(jīng)營商家、周邊商家的調(diào)研，本項目不論是從投資還是經(jīng)營方面他們都產(chǎn)生了隆厚的興趣。由于這些商場經(jīng)營的時間較長商場處于盈利狀態(tài)，基于傳統(tǒng)經(jīng)營理念和環(huán)境束縛不愿也不會再做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。而在消費群體中，以國內(nèi)的消費群體為主，占的比例約在92%以上，而國外客戶都較少。因此我們就以我們份額最大最成熟的電子電器產(chǎn)品來進軍最具前景和增速最快的中東非洲市場。 在360多億美元的出口總額中電子電器所占的比重最大達到34%。總結(jié)綜合以上三個部分——廣州市外貿(mào)出口概況；廣州本土綜合電子電器市場業(yè)態(tài)分析；客戶調(diào)研分析，我們得出結(jié)論如下：一、廣州作為中國的商業(yè)中心、中國進出口商品交易會的舉辦地、中國對外貿(mào)易的窗口，其國際化程度越來越來高，國際知名度也在不斷的攀升，對外貿(mào)易量也在不斷的提高根據(jù)我們所得的數(shù)據(jù)得出： 廣州年出口額達到360多億美元，出口目的地以涵蓋全球250多個國家；其中非洲、中東占：40%；大洋洲：8%；東盟占：33%；拉美：19%。廣州地區(qū)2009年1—12月外貿(mào)出口電子、電器、機電產(chǎn)品分布比 （以上數(shù)據(jù)僅作參考，此數(shù)據(jù)來源于廣州市海關(guān)）小結(jié)：通過以上數(shù)據(jù)表明，中東17國、非洲、東盟這些地區(qū)非常依賴外國的進口，尤其是中東及非洲地區(qū)。2009年1—12月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)——產(chǎn)品分布比例圖 上面的數(shù)據(jù)表明，在09年里面，廣州出口中東、東盟、非洲、拉美、大洋洲的貿(mào)易總額約是68億美元。所以，很多的生活物資都依賴進口。甚至更差。一般的生活物資基本上都是依賴進口。而非洲國家也占據(jù)了相當(dāng)?shù)囊徊糠郑@與我國的外交策略有很多重要的關(guān)系。差不多是三年的時間翻一翻。在問題方面可以分以下幾類：價格的接受程度：返祖年限的吸引力：返祖回報吸引力：按揭與一次性付款接受程度：小結(jié)：從上述的數(shù)據(jù)表明，在電話訪問的109個投資客戶當(dāng)中，占據(jù)很大一部分的客戶對本項目存有很大的興趣，只有部分問題有待解決。現(xiàn)階段還是缺乏對小北商圈以及本項目的了解和認(rèn)識?！?走訪客戶： 在走訪的客戶當(dāng)中有89%的客戶表示對本項目有興趣，只有11%的客戶是暫時不想開設(shè)對外貿(mào)易這個業(yè)務(wù)。所以，也是與本項目的市場定位不相沖突，競爭性不大。而在消費群體中，以國內(nèi)的消費群體為主，占的比例約在92%以上，而國外客戶都較少。劣勢分析：處于老城區(qū)中心地段，基于地理條件，商場發(fā)展以到了極限，附近交通便利，商業(yè)中心密集，競爭壓力大，大多都是依靠零售為主。地理位置及交通條件都十分優(yōu)越，人流量大。租金水平：柜臺租金約每月500600元一個柜臺，柜臺長約1米；交三個月的按金和一個月的租金，合同簽1年，管理費每個柜臺150元/月，所有合同到2011年到期。市場概況：共分兩層，一樓約100余個檔口，主要經(jīng)營的產(chǎn)品有家電配件，監(jiān)控器材，線材，影音產(chǎn)品，新舊電器。離公園前地鐵站約兩分鐘路程。但是，由于都處于老城區(qū)，道路設(shè)計比較狹窄，沒有足夠的停車位置，在物流上帶來了很大的不便，所以該區(qū)域內(nèi)的西提二馬路，人民橋，十三行馬路，一德路，人民南路經(jīng)常會塞車的現(xiàn)象。劣勢分析：交通狀況差。在中東及非洲商客心目中也有一定的名氣。經(jīng)營時間大多都超過5年以上。管理費8元/㎡不含公用水電，公用水電、空調(diào)平分。劣勢分析：所處位置大多都是居民樓，周圍都沒有商廈或者批發(fā)市場，商業(yè)氣氛不濃厚。另外一邊，原茶葉廠正門是工業(yè)大道，是海珠區(qū)的其中一條交通要道。該展貿(mào)城經(jīng)營面積約5000㎡，是該項目的其中一個部分，整個項目占地5萬平方米，今后還會推出寫字樓，創(chuàng)意寫字樓等的商業(yè)配套。由于剛推出市場，進駐率不高，只有60%左右。由于重裝后價格過于高昂，該商場就有的商家都紛紛搬到海珠區(qū)南田路的鳳凰展貿(mào)城。是廣州教為知名的電器商場，現(xiàn)該商場正在重新裝修。　▼ 文園電器城 位于西提二馬路，屬于荔灣區(qū)的繁華地段。經(jīng)營項目主要為通訊器材、數(shù)碼電子產(chǎn)品，經(jīng)營面積約19000平方米，經(jīng)營業(yè)戶有900多檔。但是，頂手費偏高，很多有心經(jīng)營的商家未必會那么容易就接受17萬元的頂手費。全國有名的手機、手機配件、電子、數(shù)碼的批發(fā)交易市場。經(jīng)營面積18000多平方米，1018個商鋪。是一個集國際、國內(nèi)貿(mào)易、展示、物流配送等多功能為一體的大型數(shù)碼電子配件專業(yè)市場。和原來文園電器城的一些商家溝通過，他們都紛紛表示，無法這么貴的租金價格。文園原有的商家現(xiàn)在基本都搬到海珠區(qū)南田路的新文園電器城。而文園電器城就是該區(qū)域里面歷史較為悠久的電子、電器批發(fā)市場；■ 該區(qū)域得租金價格相對海印電器批發(fā)商圈而言不要高，一間建筑面積12㎡的商鋪約2200元/月，但是，就是這樣的意見12㎡的商鋪二手轉(zhuǎn)租就要17萬元的轉(zhuǎn)手費?！?文化公園西提二馬路商圈 ■ 以西提二馬路為軸心，一直延伸到黃沙的六二三馬路，是全國有名的電子產(chǎn)品批發(fā)商圈。發(fā)展商只負(fù)責(zé)管理場內(nèi)經(jīng)營秩序，沒有定期的大型活動舉辦，難以更好的帶動消費客戶群。二手的批發(fā)交易能吸引部分中東及中非的外商，但是，外商的數(shù)目不多，形成不了外貿(mào)批發(fā)市場的這樣一個格局?；旧?，現(xiàn)在廣州買品牌家電的都會到國美、蘇寧這些地方，他們品種齊全，統(tǒng)一的送貨，統(tǒng)一的售后服務(wù)，在廣州還是占領(lǐng)了很大一部分的市場。劣勢分析：該區(qū)域多數(shù)以個體戶為主，尤其是黑電與白電、手機數(shù)碼這一塊基本是飽和，競爭相當(dāng)激烈。◆ 海印大沙頭電器批發(fā)商圈分析、總結(jié)：優(yōu)勢分析：該商圈內(nèi)的電器批發(fā)市場大多