【正文】 % 15,429 1,286數(shù)碼 /電器 7200 5% 144,000 1,800超市 12960 4% 324,000 1,350配套服務(wù) 7500 15% 50,000 1,000家庭攝影中心 1950 13% 15,000 577　合計(jì) 212322 % 1,806,919 90479業(yè)態(tài) 坪效(元 /平 /月） 坪效經(jīng)驗(yàn)值參考（元 /平 /月）輕餐 1,000 通常輕餐、快餐類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效在 10003000元不等；例如：新中關(guān) KFC坪效在 1300元、元綠壽司坪效在 1631元、康師傅牛肉面在 2791元；味千拉面在 1797元；星巴克在 2291元；餐廳 900 正餐面積較大，商業(yè)坪效在 10001500元左右；影院 /KTV/游樂(lè)城 277 休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效較低，一般在 300500元；例如：北京新中關(guān) MALL中金逸影院坪效為 403元電玩城 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 429早教 /才藝培訓(xùn)中心 462兒童主題商店 750 時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、兒童類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效一般在 10003000元不等；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的坪效在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期是可以實(shí)現(xiàn)的；例如：新中關(guān) ONLY坪效 1500元、 VERO MODA1258元、 GSTAR3065元、熱風(fēng) 1057元服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 1,000運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 667藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1,500 通常坪效在 15002500元圖書(shū)音像 1,286 通常坪效在 10001500元數(shù)碼 /電器 1,800 通常坪效在 15002023元超市 1,350 通常坪效在 10001500元配套服務(wù) 1,000 通常坪效在 10001500元家庭攝影中心 577 商業(yè)坪效較低合計(jì) 904l不同業(yè)態(tài)坪效參考80項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積(平米 )2023年零售額(萬(wàn) 元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）北辰購(gòu)物中心 20,000 85,787 3,574復(fù)興商業(yè)城 11,000 39,002 2,955當(dāng)代商城 30,000 105,435 2,928貴友大廈 9,500 21,444 1,881東安商場(chǎng) 20,000 32,540 1,356北京青島商場(chǎng)名稱 營(yíng)業(yè)面積（平米）2023年 110月零售額（萬(wàn)元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）佳世客 32,000 169,910 5,310 第一百盛 35,000 62,732 1,792巴黎春天百貨 24,000 39,939 1,664華聯(lián)商廈 14,000 35,604 2,543l不同城市商業(yè)項(xiàng)目坪效參考81西安商業(yè)營(yíng)業(yè)坪效（元 /平 /月）建筑面積（平方米）2023年 18月?tīng)I(yíng)業(yè)額（元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）西安開(kāi)元商城 103,000 1,373,820,000 2565 西安時(shí)代百盛百貨有限公司（西大街） 36,084 219,140,000 1168 西安長(zhǎng)安百盛百貨有限公司（小寨） 30,220 180,870,000 1151 西安民生百貨大樓 130,000 653,950,000 967 商場(chǎng)名稱 城市 2023營(yíng)業(yè)額（千元） 營(yíng)業(yè)面積（平米） 坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）中興商廈 沈陽(yáng) 2,453,346 60,000 3,407 鐵西百貨 沈陽(yáng) 786,945 15,000 4,372 沈陽(yáng)商業(yè)城 沈陽(yáng) 1,148,488 47,400 2,019 沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng) 沈陽(yáng) 665,704 28,000 1,981 沈陽(yáng)根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，區(qū)域范圍內(nèi)的伊藤洋華堂項(xiàng)目 2023年?duì)I業(yè)額達(dá) 13億元，商業(yè)坪效已達(dá)到 4500元/平 /月（營(yíng)業(yè)面積）；同時(shí)我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值和實(shí)際個(gè)案參考，本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)商業(yè)坪效是可以達(dá)到的，本項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)初期的租金制定是比較合理和容易實(shí)現(xiàn)的；82l 動(dòng)態(tài)租金及坪效l 根據(jù)業(yè)態(tài)安排和開(kāi)業(yè)初期的制定，在此采用動(dòng)態(tài)租金測(cè)試未來(lái)本項(xiàng)目的坪效和需要的客流量。l 隨著地區(qū)商業(yè)氛圍和本項(xiàng)目的逐漸成熟，通過(guò)店鋪更換調(diào)整業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目可以逐漸提高精品零售的比例，降低其他業(yè)態(tài)的比例，預(yù)計(jì)租金水平將有進(jìn)一步提升；出租面積租金假設(shè)（元 /平 /天）建筑面積租金（元 /平 /天）出租面積（平）日租金收入（元 /天）日營(yíng)業(yè)額（元）坪效（元 /平 /月）需要有效人次（人） 59,964 119,928 1,020,621 511 13,316 59,964 149,910 1,275,776 638 16,644 59,964 179,892 1,530,931 766 19,973 59,964 212,322 1,806,919 904 23,574 59,964 239,856 2,041,241 1,021 26,631 59,964 269,838 2,296,396 1,149 29,960 59,964 299,820 2,551,552 1,277 33,289 59,964 329,802 2,806,707 1,404 36,618 59,964 359,784 3,061,862 1,532 39,947 59,964 389,766 3,317,017 1,660 43,275 59,964 419,748 3,572,172 1,787 46,604 59,964 449,730 3,827,327 1,915 49,933 59,964 479,712 4,082,483 2,042 53,262 59,964 509,694 4,337,638 2,170 56,591 59,964 539,676 4,592,793 2,298 59,920 83方法二：客流量驗(yàn)證： 基于目前的租金可計(jì)算出營(yíng)業(yè)收入，按不同業(yè)態(tài)的不同客單價(jià)，可計(jì)算出本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人次，按照消費(fèi)者每次消費(fèi) ，可得到本項(xiàng)目的實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)和到達(dá)本項(xiàng)目的客流量；對(duì)比本項(xiàng)目輻射商圈內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目有消費(fèi)意愿和吸引到本項(xiàng)目的消費(fèi)者數(shù)量，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的；業(yè)態(tài) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 坪效 （ 元 /平 /月） 客單價(jià)（元 /單） 有效人次（人次 /天）輕餐 100,000 1,000 30 3333 餐廳 317,520 900 60 5292 影院 /KTV/游樂(lè)城 66,462 277 40 1662 電玩城 12,000 250 60 200 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 429 50 514 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 40 462 兒童主題商店 90,000 750 150 600 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 1,000 220 2273 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 53,333 667 200 267 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 75,000 1,500 100 750 圖書(shū)音像 15,429 1,286 30 514 數(shù)碼 /電器 144,000 1,800 1200 120 超市 324,000 1,350 55 5891 配套服務(wù) 50,000 1,000 30 1667 家庭攝影中心 15,000 577 500 30 　合計(jì) 1,806,919 904 77 23,57484l 根據(jù)前述推測(cè)的各類業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額，以及各類業(yè)態(tài)的客單價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，可以獲得各業(yè)態(tài)在目標(biāo)租金下需要的有效消費(fèi)人次合計(jì)約 23,574人次 /日。l 考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)安排的相關(guān)性，消費(fèi)者通常在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不只消費(fèi)一單，如果按每人 ，則達(dá)到目標(biāo)租金每天需要有效人數(shù)為 15,716人。但考慮到到本項(xiàng)目的消費(fèi)者不一定 100％消費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)際到達(dá)人數(shù)將高于有效人數(shù)，如果按 60％的有效消費(fèi)率，則 本項(xiàng)目每天到達(dá)的消費(fèi)者將達(dá)到 26,193人；相比商圈人口對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意愿人數(shù) 31313人，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的 ；85方法三：商圈家庭數(shù)量驗(yàn)證： 基于目前本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)，按家庭參與購(gòu)物人數(shù) ，可得到本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效家庭數(shù)量約 12089個(gè)；本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)的家庭數(shù)量約 10438個(gè)（這個(gè)數(shù)字是與消費(fèi)額相關(guān)的，如果消費(fèi)額上升，則這個(gè)數(shù)字是可以達(dá)到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數(shù)（人 /天） 有效家庭（個(gè) /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂(lè)城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書(shū)音像 15,429 514 343 264 數(shù)碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務(wù) 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計(jì) 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項(xiàng)目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時(shí)尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂(lè)等休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場(chǎng)推廣和宣傳門(mén)前道路規(guī)劃和充足的車(chē)位數(shù)量設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境舒適運(yùn)營(yíng)管理本項(xiàng)目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內(nèi)的核心項(xiàng)目87問(wèn)題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫(xiě)字樓、酒店、公寓定位88寫(xiě)　字　樓開(kāi)發(fā)前提：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的前提條件應(yīng)不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時(shí)，在滿足容積率要求的條件下?tīng)?zhēng)取更多的公建面積，帶來(lái)額外收益；8910 7284591現(xiàn) 有寫(xiě)字樓 未來(lái) 辦 公物 業(yè) （包括寫(xiě)字樓和 SOHO）N36本 項(xiàng) 目現(xiàn)有供應(yīng)： 目前項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目只有一個(gè)，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來(lái)辦公物業(yè)供應(yīng)： 2023年前區(qū)域?qū)⑿略鰧?xiě)字樓和 SOHO辦公物業(yè)項(xiàng)目 9個(gè)，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買(mǎi)家特征來(lái)看，寫(xiě)字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況90寫(xiě)字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫(xiě)字樓 整體定位： 優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標(biāo)客群： 周邊商務(wù)及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實(shí)力的中小型企業(yè)；?客梯數(shù)量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預(yù)留： 同時(shí)為增強(qiáng)項(xiàng)目的靈活性和增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)能力，可在分割單元內(nèi)預(yù)留上下水和燃?xì)夤艿溃?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 利用區(qū)域缺乏寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間，加大投入將本項(xiàng)目打造成形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車(chē)及汽配貿(mào)易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)酒店提供了眾多的潛在客源?，F(xiàn)有供應(yīng)： 目前區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店項(xiàng)目 5個(gè)；經(jīng)濟(jì)型酒店 12個(gè)，可以看出，目前區(qū)域酒店市場(chǎng)以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，酒店房?jī)r(jià)： 四星級(jí)酒店門(mén)市成交價(jià)約在388元 /晚；三星級(jí)酒店門(mén)市成交價(jià)約在285元 /晚；二星級(jí)酒店門(mén)市成交價(jià)約在165元 /晚；經(jīng)濟(jì)型酒店門(mén)市平均報(bào)價(jià)約在150元 /晚；使用者特征： 以商務(wù)和旅游散客為主；未來(lái)供應(yīng)： 2023年前，區(qū)域?qū)⑿略鏊募揖频?，其中兩家酒店定位在四星及以上；小結(jié)：從現(xiàn)有及未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，區(qū)域缺乏知名管理品牌的高檔和中高檔酒店；區(qū)域酒店市場(chǎng)概況354 111417613921211520191016871821現(xiàn) 有星 級(jí) 酒店 現(xiàn) 有 經(jīng)濟(jì) 型酒店 未來(lái)酒店本 項(xiàng) 目區(qū)域酒店分布（周邊五公里范圍內(nèi)）93序號(hào) 項(xiàng)目名稱 星級(jí) 完工時(shí)間 房間套數(shù) 價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)間門(mén)市價(jià)） 使用者特征1 蓉城映象酒店 4 2023 229 388（折扣價(jià)） 會(huì)議、旅游、商務(wù)、團(tuán)體2 歐藝酒店 準(zhǔn) 4 2023 31 108（折扣價(jià)） 商務(wù)3 和潤(rùn)商務(wù)酒店 3 2023 69 312（折扣價(jià)） 旅游、商務(wù)4 重慶小天鵝酒店 準(zhǔn) 3 2023 100 258（折扣價(jià)） 會(huì)議、團(tuán)體5 滴水琴大酒店 2 2023 66 165（折扣價(jià)） 散客6 南美酒店 經(jīng)濟(jì)型 2023 60+ 120 散客7 金龍酒店 經(jīng)濟(jì)型 2023 70 148 會(huì)議、散客8 迎賓苑酒店 經(jīng)濟(jì)型