【正文】 % 15,429 1,286數碼 /電器 7200 5% 144,000 1,800超市 12960 4% 324,000 1,350配套服務 7500 15% 50,000 1,000家庭攝影中心 1950 13% 15,000 577　合計 212322 % 1,806,919 90479業(yè)態(tài) 坪效(元 /平 /月） 坪效經驗值參考（元 /平 /月）輕餐 1,000 通常輕餐、快餐類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效在 10003000元不等；例如：新中關 KFC坪效在 1300元、元綠壽司坪效在 1631元、康師傅牛肉面在 2791元；味千拉面在 1797元；星巴克在 2291元；餐廳 900 正餐面積較大，商業(yè)坪效在 10001500元左右；影院 /KTV/游樂城 277 休閑、娛樂業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效較低，一般在 300500元；例如：北京新中關 MALL中金逸影院坪效為 403元電玩城 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 429早教 /才藝培訓中心 462兒童主題商店 750 時尚、運動、兒童類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效一般在 10003000元不等；預計本項目的坪效在項目開業(yè)初期是可以實現的；例如：新中關 ONLY坪效 1500元、 VERO MODA1258元、 GSTAR3065元、熱風 1057元服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時尚工作室 1,000運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目） 667藥妝店 /家居飾品 /人個護理 /香薰 1,500 通常坪效在 15002500元圖書音像 1,286 通常坪效在 10001500元數碼 /電器 1,800 通常坪效在 15002023元超市 1,350 通常坪效在 10001500元配套服務 1,000 通常坪效在 10001500元家庭攝影中心 577 商業(yè)坪效較低合計 904l不同業(yè)態(tài)坪效參考80項目名稱 營業(yè)面積(平米 )2023年零售額(萬 元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）北辰購物中心 20,000 85,787 3,574復興商業(yè)城 11,000 39,002 2,955當代商城 30,000 105,435 2,928貴友大廈 9,500 21,444 1,881東安商場 20,000 32,540 1,356北京青島商場名稱 營業(yè)面積（平米）2023年 110月零售額（萬元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）佳世客 32,000 169,910 5,310 第一百盛 35,000 62,732 1,792巴黎春天百貨 24,000 39,939 1,664華聯商廈 14,000 35,604 2,543l不同城市商業(yè)項目坪效參考81西安商業(yè)營業(yè)坪效（元 /平 /月）建筑面積（平方米）2023年 18月營業(yè)額（元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）西安開元商城 103,000 1,373,820,000 2565 西安時代百盛百貨有限公司（西大街） 36,084 219,140,000 1168 西安長安百盛百貨有限公司（小寨） 30,220 180,870,000 1151 西安民生百貨大樓 130,000 653,950,000 967 商場名稱 城市 2023營業(yè)額（千元） 營業(yè)面積（平米） 坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）中興商廈 沈陽 2,453,346 60,000 3,407 鐵西百貨 沈陽 786,945 15,000 4,372 沈陽商業(yè)城 沈陽 1,148,488 47,400 2,019 沈陽聯營 沈陽 665,704 28,000 1,981 沈陽根據目前掌握的數據，區(qū)域范圍內的伊藤洋華堂項目 2023年營業(yè)額達 13億元，商業(yè)坪效已達到 4500元/平 /月（營業(yè)面積）；同時我們根據經驗值和實際個案參考，本項目各業(yè)態(tài)商業(yè)坪效是可以達到的，本項目的開業(yè)初期的租金制定是比較合理和容易實現的；82l 動態(tài)租金及坪效l 根據業(yè)態(tài)安排和開業(yè)初期的制定，在此采用動態(tài)租金測試未來本項目的坪效和需要的客流量。l 隨著地區(qū)商業(yè)氛圍和本項目的逐漸成熟，通過店鋪更換調整業(yè)態(tài)，本項目可以逐漸提高精品零售的比例，降低其他業(yè)態(tài)的比例，預計租金水平將有進一步提升；出租面積租金假設（元 /平 /天）建筑面積租金（元 /平 /天）出租面積（平）日租金收入（元 /天）日營業(yè)額（元）坪效（元 /平 /月）需要有效人次（人） 59,964 119,928 1,020,621 511 13,316 59,964 149,910 1,275,776 638 16,644 59,964 179,892 1,530,931 766 19,973 59,964 212,322 1,806,919 904 23,574 59,964 239,856 2,041,241 1,021 26,631 59,964 269,838 2,296,396 1,149 29,960 59,964 299,820 2,551,552 1,277 33,289 59,964 329,802 2,806,707 1,404 36,618 59,964 359,784 3,061,862 1,532 39,947 59,964 389,766 3,317,017 1,660 43,275 59,964 419,748 3,572,172 1,787 46,604 59,964 449,730 3,827,327 1,915 49,933 59,964 479,712 4,082,483 2,042 53,262 59,964 509,694 4,337,638 2,170 56,591 59,964 539,676 4,592,793 2,298 59,920 83方法二：客流量驗證： 基于目前的租金可計算出營業(yè)收入，按不同業(yè)態(tài)的不同客單價，可計算出本項目實際需要的有效消費人次，按照消費者每次消費 ，可得到本項目的實際需要的有效消費人數和到達本項目的客流量；對比本項目輻射商圈內，對本項目有消費意愿和吸引到本項目的消費者數量，本項目實際需要的客流量是可以達到的；業(yè)態(tài) 盈虧營業(yè)額 (元 /天） 坪效 （ 元 /平 /月） 客單價（元 /單） 有效人次（人次 /天）輕餐 100,000 1,000 30 3333 餐廳 317,520 900 60 5292 影院 /KTV/游樂城 66,462 277 40 1662 電玩城 12,000 250 60 200 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 429 50 514 早教 /才藝培訓中心 18,462 462 40 462 兒童主題商店 90,000 750 150 600 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時尚工作室 500,000 1,000 220 2273 運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目） 53,333 667 200 267 藥妝店 /家居飾品 /人個護理 /香薰 75,000 1,500 100 750 圖書音像 15,429 1,286 30 514 數碼 /電器 144,000 1,800 1200 120 超市 324,000 1,350 55 5891 配套服務 50,000 1,000 30 1667 家庭攝影中心 15,000 577 500 30 　合計 1,806,919 904 77 23,57484l 根據前述推測的各類業(yè)態(tài)營業(yè)額，以及各類業(yè)態(tài)的客單價經驗數據，可以獲得各業(yè)態(tài)在目標租金下需要的有效消費人次合計約 23,574人次 /日。l 考慮到項目業(yè)態(tài)安排的相關性，消費者通常在一個商業(yè)項目內不只消費一單，如果按每人 ，則達到目標租金每天需要有效人數為 15,716人。但考慮到到本項目的消費者不一定 100％消費，預計實際到達人數將高于有效人數，如果按 60％的有效消費率，則 本項目每天到達的消費者將達到 26,193人；相比商圈人口對本項目的消費意愿人數 31313人，本項目實際需要的客流量是可以達到的 ；85方法三：商圈家庭數量驗證： 基于目前本項目實際需要的有效消費人數，按家庭參與購物人數 ，可得到本項目實際需要的有效家庭數量約 12089個；本項目商圈輻射范圍內的家庭數量約 10438個（這個數字是與消費額相關的，如果消費額上升，則這個數字是可以達到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數（人 /天） 有效家庭（個 /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個護理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書音像 15,429 514 343 264 數碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂等休閑業(yè)態(tài)引進可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場推廣和宣傳門前道路規(guī)劃和充足的車位數量設計新穎、環(huán)境舒適運營管理本項目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內的核心項目87問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫字樓、酒店、公寓定位88寫　字　樓開發(fā)前提：寫字樓開發(fā)的前提條件應不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時，在滿足容積率要求的條件下爭取更多的公建面積，帶來額外收益；8910 7284591現 有寫字樓 未來 辦 公物 業(yè) （包括寫字樓和 SOHO）N36本 項 目現有供應： 目前項目周邊五公里范圍內的寫字樓項目只有一個，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來辦公物業(yè)供應： 2023年前區(qū)域將新增寫字樓和 SOHO辦公物業(yè)項目 9個，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買家特征來看，寫字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域寫字樓市場概況90寫字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫字樓 整體定位： 優(yōu)質乙級寫字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標客群： 周邊商務及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實力的中小型企業(yè)；?客梯數量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預留： 同時為增強項目的靈活性和增強項目的市場適應能力，可在分割單元內預留上下水和燃氣管道；?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團隊?項目賣點： 利用區(qū)域缺乏寫字樓的市場空間，加大投入將本項目打造成形象卓越、品質一流、服務完善、性價比突出的優(yōu)質乙級寫字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車及汽配貿易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項目發(fā)展商務酒店提供了眾多的潛在客源?，F有供應： 目前區(qū)域范圍內現有二星級及以上標準的酒店項目 5個；經濟型酒店 12個，可以看出，目前區(qū)域酒店市場以經濟型酒店為主，酒店房價： 四星級酒店門市成交價約在388元 /晚；三星級酒店門市成交價約在285元 /晚；二星級酒店門市成交價約在165元 /晚；經濟型酒店門市平均報價約在150元 /晚；使用者特征： 以商務和旅游散客為主；未來供應： 2023年前，區(qū)域將新增四家酒店，其中兩家酒店定位在四星及以上；小結：從現有及未來供應來看，區(qū)域缺乏知名管理品牌的高檔和中高檔酒店；區(qū)域酒店市場概況354 111417613921211520191016871821現 有星 級 酒店 現 有 經濟 型酒店 未來酒店本 項 目區(qū)域酒店分布（周邊五公里范圍內）93序號 項目名稱 星級 完工時間 房間套數 價格（標準間門市價） 使用者特征1 蓉城映象酒店 4 2023 229 388（折扣價） 會議、旅游、商務、團體2 歐藝酒店 準 4 2023 31 108（折扣價） 商務3 和潤商務酒店 3 2023 69 312（折扣價） 旅游、商務4 重慶小天鵝酒店 準 3 2023 100 258（折扣價） 會議、團體5 滴水琴大酒店 2 2023 66 165（折扣價） 散客6 南美酒店 經濟型 2023 60+ 120 散客7 金龍酒店 經濟型 2023 70 148 會議、散客8 迎賓苑酒店 經濟型