【正文】 進(jìn)駐意向比較強(qiáng)餐飲 巴西烤肉、串江號子、必勝客 /肯德基、大蓉和、麥當(dāng)勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士?商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項(xiàng)目發(fā)展?大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、 KFC、麥當(dāng)勞 、棒約翰、 星巴克 、面包新語、賓諾咖啡、 HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡?部分持觀望態(tài)度?部分對本項(xiàng)目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項(xiàng)目入市時(shí)的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHION Nike, Bossini,百麗 、 勁浪體育?對區(qū)域比較陌生?認(rèn)為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、 LEVI’S、 CK、 NIKE、 NOVO、 GIANT、YY SPORTS、 百麗 、 勁浪 、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)?對項(xiàng)目經(jīng)過一段時(shí)期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項(xiàng)目29根據(jù)目前市場上較為活躍的品牌的選址需求及我們在實(shí)際招商中所接觸的零售商反饋來看， 一些活躍的零售商不僅會在北京、上海等一線城市快速擴(kuò)張，同時(shí)像成都，沈陽等二線城市也將成為這些活品牌的目標(biāo)拓展區(qū)域 ；對于成都及本項(xiàng)目所在區(qū)域來講， 未來潛在的租戶也將包括 ： ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 NOVO、FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫、阿迪達(dá)斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時(shí)，關(guān)注點(diǎn)主要包括 ：項(xiàng)目規(guī)模是否夠大 里面是否能夠容納與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；項(xiàng)目定位是否適合 一些時(shí)尚品牌比較喜歡在商業(yè)氛圍好、環(huán)境舒適和設(shè)計(jì)良好的購物中心內(nèi)；目標(biāo)消費(fèi)人群 是否存在 零售商會基于自身品牌的目標(biāo)消費(fèi)者，考量周邊地區(qū)或商圈范圍內(nèi)是否有足夠的潛在消費(fèi)人群。 30005000 1F根據(jù)項(xiàng)目條件而定。 /租期815年3訪談概況31商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米， 使用面積 )娛樂 1 太平洋影院 有興趣，應(yīng)該在今明兩年內(nèi)。會在 12年內(nèi)進(jìn)駐區(qū)域（項(xiàng)目） 20233000 4F及以上30元 /平米 /1020年 /租金支付方式 ——半年或一年支付 /6米層高，要有良好自然采光。 　 　 　10 勁浪 可以考慮，可作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動城 3000 2F3F集合國際主力運(yùn)動品牌，搭配國內(nèi)品牌以及戶外運(yùn)動品牌和運(yùn)動器械11 優(yōu)衣庫 可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作 600100016002023 1F2F 　12 HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項(xiàng)目有合作，要根據(jù)具體情況確認(rèn)。80150 　 　訪談概況35商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向 意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米，使用面積 )家具 /家居 1 博美裝飾 有興趣，但前提是可做專業(yè)市場 　 　 　2 圣地亞家私 有興趣，但前提是可做專業(yè)市場 　 　 　其他 1 Watson39。我們 采用商業(yè)坪效 1200元 /平 /月（營業(yè)面積）， 即 72,710,405元 /月 247。第三商圈第二商圈第一商圈圈層 界定 包含區(qū)域 現(xiàn)有人口（人）未來兩年新增人口 總?cè)丝诘谝簧倘?半徑 長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口 ( ) 98,628 18,450 117,07813商圈共有約 74萬人第二商圈 半徑約 3公里武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機(jī)投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（ 8個(gè)街道辦） 176,818 57,009 233,827第三商圈 半徑約 5公里武侯、青羊、高新區(qū)其余人口（包括高新 3個(gè)街道辦、青羊 2個(gè)街道辦） 325,248 62,913 388,161第四商圈 主城區(qū)武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口 2,417,731 507,724 2,925,455 各商圈人口統(tǒng)計(jì)口徑 ：?現(xiàn)有人口：按街道提供數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)?未來人口：按各商圈未來新增住宅戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，且每戶按 3人統(tǒng)計(jì)；第四商圈按年增長 10％統(tǒng)計(jì)；?人口統(tǒng)計(jì)各圈層不重復(fù)累加51l 預(yù)計(jì)項(xiàng)目第一、二、三商圈未來兩年內(nèi)將新增居住人口 138,372人。l 假如目標(biāo)消費(fèi)者在周一至周四到本項(xiàng)目來的可能性為 10％，周五為 15％，周六 25％，周日 20％。l 第二商圈 ，保守估計(jì)本項(xiàng)目覆蓋 20％，則 工作日 的捕獲率為 20％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 20％20％＝ ％ 。l 第四商圈 ，即全市中心城區(qū)大型購物中心和百貨近 50個(gè)，保守估計(jì)，本項(xiàng)目的覆蓋第四商圈的 2％，則 工作日 的捕獲率為 2％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 4％ 20％＝ ％ 。? 在此需要說明的是下表中租金均按使用面積計(jì)算（使用率 60％）， 項(xiàng)目整體租金為 /天 /平米（建筑面積），使用面積租金約 /天 /平；業(yè)態(tài) 使用面積（平 ） 使用面積租金（元 /天 /平） 租金收入（元 /平 /天）　輕餐 3000 4 12023 餐廳 10584 3 31752 影院 /KTV/游樂城 7200 8640 電玩城 1440 1 1440 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 1800 2 3600 早教 /才藝培訓(xùn)中心 1200 2 2400 兒童主題商店 3600 16200 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 15000 6 90000 運(yùn)動城（服裝、用品、器械、體育競技項(xiàng)目） 2400 4 9600 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1500 4 6000 圖書音像 360 3 1080 數(shù)碼 /電器 2400 3 7200 超市 7200 12960 配套服務(wù) 1500 5 7500 家庭攝影中心 780 1950 　合計(jì) 59964 212322 76租金收入預(yù)測 租金及營業(yè)額可否實(shí)現(xiàn)的驗(yàn)證77l 租金收入的可實(shí)現(xiàn)程度的驗(yàn)證方法為進(jìn)一步證明租金收入的可實(shí)現(xiàn)性，我們將采用如下方法進(jìn)行驗(yàn)證：方法一：商業(yè)坪效驗(yàn)證根據(jù)目前的租金制定，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)平均坪效為 904元 /平方米 /月（營業(yè)面積），我們將基于招商經(jīng)驗(yàn)和參考實(shí)際案例進(jìn)行驗(yàn)證，以說明目前的租金水平是可以實(shí)現(xiàn)的；78根據(jù)項(xiàng)目租金水平和不同業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值，可得出本項(xiàng)目的日營業(yè)額約在 181萬，業(yè)態(tài)平均扣點(diǎn) ％；基于以上不同業(yè)態(tài)的日營業(yè)額及可出租面積，可計(jì)算出每平商業(yè)面積的商業(yè)坪效為 904元 /月；業(yè)態(tài) 租金收入（元 /平 /天）　 租金扣點(diǎn) 盈虧營業(yè)額 (元 /天） 坪效 (元 /平 /月）輕餐 12023 12% 100,000 1,000餐廳 31752 10% 317,520 900影院 /KTV/游樂城 8640 13% 66,462 277電玩城 1440 12% 12,000 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 3600 14% 25,714 429早教 /才藝培訓(xùn)中心 2400 13% 18,462 462兒童主題商店 16200 18% 90,000 750服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 90000 18% 500,000 1,000運(yùn)動城（服裝、用品、器械、體育競技項(xiàng)目） 9600 18% 53,333 667藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 6000 8% 75,000 1,500圖書音像 1080 7% 15,429 1,286數(shù)碼 /電器 7200 5% 144,000 1,800超市 12960 4% 324,000 1,350配套服務(wù) 7500 15% 50,000 1,000家庭攝影中心 1950 13% 15,000 577　合計(jì) 212322 % 1,806,919 90479業(yè)態(tài) 坪效(元 /平 /月） 坪效經(jīng)驗(yàn)值參考（元 /平 /月）輕餐 1,000 通常輕餐、快餐類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效在 10003000元不等；例如：新中關(guān) KFC坪效在 1300元、元綠壽司坪效在 1631元、康師傅牛肉面在 2791元；味千拉面在 1797元；星巴克在 2291元；餐廳 900 正餐面積較大，商業(yè)坪效在 10001500元左右；影院 /KTV/游樂城 277 休閑、娛樂業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效較低，一般在 300500元；例如：北京新中關(guān) MALL中金逸影院坪效為 403元電玩城 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 429早教 /才藝培訓(xùn)中心 462兒童主題商店 750 時(shí)尚、運(yùn)動、兒童類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效一般在 10003000元不等；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的坪效在項(xiàng)目開業(yè)初期是可以實(shí)現(xiàn)的；例如：新中關(guān) ONLY坪效 1500元、 VERO MODA1258元、 GSTAR3065元、熱風(fēng) 1057元服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 1,000運(yùn)動城（服裝、用品、器械、體育競技項(xiàng)目） 667藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1,500 通常坪效在 15002500元圖書音像 1,286 通常坪效在 10001500元數(shù)碼 /電器 1,800 通常坪效在 15002023元超市 1,350 通常坪效在 10001500元配套服務(wù) 1,000 通常坪效在 10001500元家庭攝影中心 577 商業(yè)坪效較低合計(jì) 904l不同業(yè)態(tài)坪效參考80項(xiàng)目名稱 營業(yè)面積(平米 )2023年零售額(萬 元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）北辰購物中心 20,000 85,787 3,574復(fù)興商業(yè)城 11,000 39,002 2,955當(dāng)代商城 30,000 105,435 2,928貴友大廈 9,500 21,444 1,881東安商場 20,000 32,540 1,356北京青島商場名稱 營業(yè)面積（平米）2023年 110月零售額（萬元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）佳世客 32,000 169,910 5,310 第一百盛 35,000 62,732 1,792巴黎春天百貨 24,000 39,939 1,664華聯(lián)商廈 14,000 35,604 2,543l不同城市商業(yè)項(xiàng)目坪效參考81西安商業(yè)營業(yè)坪效（元 /平 /月）建筑面積（平方米）2023年 18月營業(yè)額（元）坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）西安開元商城 103,000 1,373,820,000 2565 西安時(shí)代百盛百貨有限公司（西大街） 36,084 219,140,000 1168 西安長安百盛百貨有限公司（小寨） 30,220 180,870,000 1151 西安民生百貨大樓 130,000 653,950,000 967 商場名稱 城市 2023營業(yè)額（千元） 營業(yè)面積（平米） 坪效（元 /月 /平米，營業(yè)面積）中興商廈 沈陽 2,453,346 60,000 3,407 鐵西百貨 沈陽 786,945 15,000 4,372 沈陽商業(yè)城 沈陽 1,148,488 47,400 2,019 沈陽聯(lián)營 沈陽 665,704 28,000 1,981 沈陽根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，區(qū)域范圍內(nèi)的伊藤洋華堂項(xiàng)目 2023年?duì)I業(yè)額達(dá) 13億元，商業(yè)坪效已達(dá)到 4500元/平 /月（營業(yè)面積）；同時(shí)我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值和實(shí)際個(gè)案參考，本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)商業(yè)坪效是可以達(dá)到的，本項(xiàng)目的開業(yè)初期的租金制定是比較合理和容易實(shí)現(xiàn)的；82l 動態(tài)租金及坪效l 根據(jù)業(yè)態(tài)安排和開業(yè)初期的制定，在此采用動態(tài)租金測試未來本項(xiàng)目的坪效和需要的客流量。l 考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)安排的相關(guān)性，消費(fèi)者通常在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)不只消費(fèi)一單，如果按每人 ，則達(dá)到目標(biāo)租金每天需要有效人數(shù)為 15,716人?，F(xiàn)有供應(yīng)： 目前區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店項(xiàng)目 5個(gè)；經(jīng)濟(jì)型酒店 12個(gè)，可以看出，目前區(qū)域酒店市場以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，酒店房價(jià)： 四星級酒店門市成交價(jià)約在388元 /晚；三星級酒店門市成交價(jià)約在285元 /晚；二星級酒店門市成交價(jià)約在165元 /晚；經(jīng)濟(jì)型酒店門市平均報(bào)價(jià)約在150元 /晚；使用者特征： 以商務(wù)和旅游散客為主；未來供應(yīng)： 2023年前，區(qū)域?qū)⑿略鏊募揖频?，其中兩家酒店定位在四星及以上；小結(jié)：從現(xiàn)有及未來供應(yīng)來看，區(qū)域缺乏知名管理品牌的高檔和中高檔酒店；區(qū)域酒店市場概況354 111417613921211520191016871821現(xiàn) 有星 級 酒店 現(xiàn) 有 經(jīng)濟(jì) 型酒店 未來酒店本 項(xiàng) 目區(qū)域酒店分布（周邊五公里范圍內(nèi)）93序號 項(xiàng)目名稱 星級 完工時(shí)間 房間套數(shù) 價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià)） 使用者特征1 蓉城映象酒店 4 2023 229 388（折扣價(jià)） 會議、旅游、商務(wù)、團(tuán)體2 歐藝酒店 準(zhǔn) 4 2023 31 108（折扣價(jià)） 商務(wù)3 和潤商務(wù)酒店 3 2023 69 312（折扣價(jià)） 旅游、商務(wù)4 重慶小天鵝酒店 準(zhǔn) 3 2023 100 258（折扣價(jià)） 會議、團(tuán)體5 滴水琴大酒店 2 2023 66 165（折扣價(jià)） 散客6 南美酒店 經(jīng)濟(jì)型 2023 60+ 120 散客7 金龍酒店 經(jīng)濟(jì)型 2023 70 148 會議、散客8 迎賓苑酒店 經(jīng)濟(jì)型 20