【正文】 ? 在此需要說(shuō)明的是下表中租金均按使用面積計(jì)算（使用率 60％）， 項(xiàng)目整體租金為 /天 /平米（建筑面積），使用面積租金約 /天 /平；業(yè)態(tài) 使用面積（平 ） 使用面積租金（元 /天 /平） 租金收入（元 /平 /天）　輕餐 3000 4 12023 餐廳 10584 3 31752 影院 /KTV/游樂(lè)城 7200 8640 電玩城 1440 1 1440 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 1800 2 3600 早教 /才藝培訓(xùn)中心 1200 2 2400 兒童主題商店 3600 16200 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 15000 6 90000 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 2400 4 9600 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1500 4 6000 圖書(shū)音像 360 3 1080 數(shù)碼 /電器 2400 3 7200 超市 7200 12960 配套服務(wù) 1500 5 7500 家庭攝影中心 780 1950 　合計(jì) 59964 212322 76租金收入預(yù)測(cè) 租金及營(yíng)業(yè)額可否實(shí)現(xiàn)的驗(yàn)證77l 租金收入的可實(shí)現(xiàn)程度的驗(yàn)證方法為進(jìn)一步證明租金收入的可實(shí)現(xiàn)性，我們將采用如下方法進(jìn)行驗(yàn)證：方法一：商業(yè)坪效驗(yàn)證根據(jù)目前的租金制定，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)平均坪效為 904元 /平方米 /月（營(yíng)業(yè)面積），我們將基于招商經(jīng)驗(yàn)和參考實(shí)際案例進(jìn)行驗(yàn)證，以說(shuō)明目前的租金水平是可以實(shí)現(xiàn)的；78根據(jù)項(xiàng)目租金水平和不同業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值，可得出本項(xiàng)目的日營(yíng)業(yè)額約在 181萬(wàn)，業(yè)態(tài)平均扣點(diǎn) ％；基于以上不同業(yè)態(tài)的日營(yíng)業(yè)額及可出租面積，可計(jì)算出每平商業(yè)面積的商業(yè)坪效為 904元 /月；業(yè)態(tài) 租金收入（元 /平 /天）　 租金扣點(diǎn) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 坪效 (元 /平 /月）輕餐 12023 12% 100,000 1,000餐廳 31752 10% 317,520 900影院 /KTV/游樂(lè)城 8640 13% 66,462 277電玩城 1440 12% 12,000 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 3600 14% 25,714 429早教 /才藝培訓(xùn)中心 2400 13% 18,462 462兒童主題商店 16200 18% 90,000 750服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 90000 18% 500,000 1,000運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 9600 18% 53,333 667藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 6000 8% 75,000 1,500圖書(shū)音像 1080 7% 15,429 1,286數(shù)碼 /電器 7200 5% 144,000 1,800超市 12960 4% 324,000 1,350配套服務(wù) 7500 15% 50,000 1,000家庭攝影中心 1950 13% 15,000 577　合計(jì) 212322 % 1,806,919 90479業(yè)態(tài) 坪效(元 /平 /月） 坪效經(jīng)驗(yàn)值參考（元 /平 /月）輕餐 1,000 通常輕餐、快餐類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效在 10003000元不等；例如：新中關(guān) KFC坪效在 1300元、元綠壽司坪效在 1631元、康師傅牛肉面在 2791元；味千拉面在 1797元；星巴克在 2291元；餐廳 900 正餐面積較大，商業(yè)坪效在 10001500元左右；影院 /KTV/游樂(lè)城 277 休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效較低，一般在 300500元；例如：北京新中關(guān) MALL中金逸影院坪效為 403元電玩城 250瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 429早教 /才藝培訓(xùn)中心 462兒童主題商店 750 時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、兒童類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效一般在 10003000元不等；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的坪效在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期是可以實(shí)現(xiàn)的；例如：新中關(guān) ONLY坪效 1500元、 VERO MODA1258元、 GSTAR3065元、熱風(fēng) 1057元服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 1,000運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 667藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 1,500 通常坪效在 15002500元圖書(shū)音像 1,286 通常坪效在 10001500元數(shù)碼 /電器 1,800 通常坪效在 15002023元超市 1,350 通常坪效在 10001500元配套服務(wù) 1,000 通常坪效在 10001500元家庭攝影中心 577 商業(yè)坪效較低合計(jì) 904l不同業(yè)態(tài)坪效參考80項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積(平米 )2023年零售額(萬(wàn) 元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）北辰購(gòu)物中心 20,000 85,787 3,574復(fù)興商業(yè)城 11,000 39,002 2,955當(dāng)代商城 30,000 105,435 2,928貴友大廈 9,500 21,444 1,881東安商場(chǎng) 20,000 32,540 1,356北京青島商場(chǎng)名稱 營(yíng)業(yè)面積（平米）2023年 110月零售額（萬(wàn)元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）佳世客 32,000 169,910 5,310 第一百盛 35,000 62,732 1,792巴黎春天百貨 24,000 39,939 1,664華聯(lián)商廈 14,000 35,604 2,543l不同城市商業(yè)項(xiàng)目坪效參考81西安商業(yè)營(yíng)業(yè)坪效（元 /平 /月）建筑面積（平方米）2023年 18月?tīng)I(yíng)業(yè)額（元）坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）西安開(kāi)元商城 103,000 1,373,820,000 2565 西安時(shí)代百盛百貨有限公司（西大街） 36,084 219,140,000 1168 西安長(zhǎng)安百盛百貨有限公司（小寨） 30,220 180,870,000 1151 西安民生百貨大樓 130,000 653,950,000 967 商場(chǎng)名稱 城市 2023營(yíng)業(yè)額（千元） 營(yíng)業(yè)面積（平米） 坪效（元 /月 /平米，營(yíng)業(yè)面積）中興商廈 沈陽(yáng) 2,453,346 60,000 3,407 鐵西百貨 沈陽(yáng) 786,945 15,000 4,372 沈陽(yáng)商業(yè)城 沈陽(yáng) 1,148,488 47,400 2,019 沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng) 沈陽(yáng) 665,704 28,000 1,981 沈陽(yáng)根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，區(qū)域范圍內(nèi)的伊藤洋華堂項(xiàng)目 2023年?duì)I業(yè)額達(dá) 13億元，商業(yè)坪效已達(dá)到 4500元/平 /月（營(yíng)業(yè)面積）；同時(shí)我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值和實(shí)際個(gè)案參考，本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)商業(yè)坪效是可以達(dá)到的，本項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)初期的租金制定是比較合理和容易實(shí)現(xiàn)的；82l 動(dòng)態(tài)租金及坪效l 根據(jù)業(yè)態(tài)安排和開(kāi)業(yè)初期的制定，在此采用動(dòng)態(tài)租金測(cè)試未來(lái)本項(xiàng)目的坪效和需要的客流量。第三商圈第二商圈第一商圈圈層 界定 包含區(qū)域 現(xiàn)有人口（人）未來(lái)兩年新增人口 總?cè)丝诘谝簧倘?半徑 長(zhǎng)益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口 ( ) 98,628 18,450 117,07813商圈共有約 74萬(wàn)人第二商圈 半徑約 3公里武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽(yáng)、機(jī)投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（ 8個(gè)街道辦） 176,818 57,009 233,827第三商圈 半徑約 5公里武侯、青羊、高新區(qū)其余人口（包括高新 3個(gè)街道辦、青羊 2個(gè)街道辦） 325,248 62,913 388,161第四商圈 主城區(qū)武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口 2,417,731 507,724 2,925,455 各商圈人口統(tǒng)計(jì)口徑 ：?現(xiàn)有人口：按街道提供數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)?未來(lái)人口：按各商圈未來(lái)新增住宅戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，且每戶按 3人統(tǒng)計(jì)；第四商圈按年增長(zhǎng) 10％統(tǒng)計(jì)；?人口統(tǒng)計(jì)各圈層不重復(fù)累加51l 預(yù)計(jì)項(xiàng)目第一、二、三商圈未來(lái)兩年內(nèi)將新增居住人口 138,372人。會(huì)在 12年內(nèi)進(jìn)駐區(qū)域（項(xiàng)目） 20233000 4F及以上30元 /平米 /1020年 /租金支付方式 ——半年或一年支付 /6米層高，要有良好自然采光。項(xiàng)目名稱 類(lèi)型1. 伊藤洋華堂 百貨公司2. 千盛百貨購(gòu)物廣場(chǎng) 購(gòu)物中心3. 紅星美凱龍 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場(chǎng)二期 購(gòu)物中心5. 鷺島國(guó)際社區(qū) 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項(xiàng)目 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場(chǎng) 購(gòu)物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來(lái)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心11. 鴻達(dá)汽配廣場(chǎng)項(xiàng)目 N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場(chǎng) N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A225以上三個(gè)未來(lái)項(xiàng)目均在規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)等方面會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定競(jìng)爭(zhēng)，但以上三個(gè)項(xiàng)目共同存在的問(wèn)題就是資金的問(wèn)題致使動(dòng)工和開(kāi)業(yè)時(shí)間不明確，因此本項(xiàng)目除在規(guī)模上應(yīng)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力外，在業(yè)態(tài)安排，品牌的引進(jìn)以及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方面都應(yīng)提供自身競(jìng)爭(zhēng)力，以適應(yīng)未來(lái)商業(yè)發(fā)展需要；同時(shí)項(xiàng)目的入市時(shí)間也是占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)的主要因素；91041項(xiàng)目名稱1. 伊藤洋華堂4. 同輝商業(yè)廣場(chǎng)二期9. 置信未來(lái)廣場(chǎng)10. 紅牌樓廣場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)講， 入市時(shí)入市時(shí)間間 將對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和成功與否將起到至關(guān)重要的作用。針對(duì)兒童設(shè)立了專門(mén)的游戲區(qū)。6全市范圍內(nèi)商業(yè)建筑面積在 8萬(wàn)平方米以上的未來(lái)供應(yīng)情況及競(jìng)爭(zhēng)分析712 34本項(xiàng)目l建筑面積在 8萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目 現(xiàn)有天府匯城購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)SM城市廣場(chǎng)成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)8項(xiàng)目名稱 開(kāi)業(yè)時(shí)間 建筑面積（平方米） 商業(yè)類(lèi)型 項(xiàng)目描述 直接競(jìng)爭(zhēng) 2023 170,000 購(gòu)物中心 與本項(xiàng)目區(qū)位不同 無(wú) 2023 100,000 購(gòu)物中心 位于相對(duì)成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi) 無(wú) 2023 170,000 購(gòu)物中心 區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主 無(wú) 2023 150,000 購(gòu)物中心 區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主 無(wú)? 從位置來(lái)看，現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目 主要位于二環(huán)路沿線地區(qū) ，且主要位于城區(qū)的東側(cè)和南側(cè)， 道路和交通條件較好 ；? 從商業(yè)類(lèi)型來(lái)看， 均為購(gòu)物中心類(lèi)型 ，業(yè)態(tài)較為豐富，主力店包括百貨公司和超市；業(yè)態(tài)較為豐富，除主力店外，還包括多個(gè)餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚專賣(mài)店，個(gè)人護(hù)理等；? 從開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，天府匯城購(gòu)物中心是成都最早的大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，所在地區(qū)是全市商務(wù)相對(duì)集中和中高檔住宅集中區(qū)域，因其優(yōu)越的位置和便利交通，以及周邊大量中高檔住宅和商務(wù)人群，其經(jīng)營(yíng)一直保持著較為良好的勢(shì)頭； SM城市廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)均位于二環(huán)沿線的住宅集中區(qū)域，它們的開(kāi)發(fā)是隨著地區(qū)大量新增住宅的開(kāi)發(fā)而形成，商業(yè)體量較大，但由于目前周邊住宅的入住率不高，且項(xiàng)目在業(yè)態(tài)和品牌安排方面以及設(shè)計(jì)等方面缺乏特色，目前經(jīng)營(yíng)情況一般； SM廣場(chǎng)由于在規(guī)劃和招商工作方面存在一定問(wèn)題致使目前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)更差；? 通過(guò)對(duì) 現(xiàn)有大型商業(yè) 的供應(yīng)來(lái)看，雖然均為購(gòu)物中心定位，但 在業(yè)態(tài)豐富度、內(nèi)外部設(shè)計(jì)、品牌引進(jìn)，運(yùn)營(yíng)管理等多方面均有一定不足，這也是本項(xiàng)目應(yīng)該引以為鑒的地方 ；? 現(xiàn)有四個(gè)大型商業(yè) 多數(shù)以服務(wù)項(xiàng)目周邊居住人群為主，從位置和輻射方位來(lái)看 不足以對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) ； 914362879 1011121314151617185本項(xiàng)目19l建筑面積在 8萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目 – 未來(lái)10項(xiàng)目名稱 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商業(yè)面積 商業(yè)類(lèi)型 建設(shè)及招商情況 項(xiàng)目概況 直接競(jìng)爭(zhēng)1. 群光廣場(chǎng) 2023 110,600 購(gòu)物中心 建設(shè)中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /定位高端 /品牌資源 無(wú)2. 國(guó)金天地 2023 150,000 購(gòu)物中心 停工中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /定位高端 /品牌資源 /規(guī)模大 無(wú)3. 成都國(guó)際商城 2023 126,145 購(gòu)物中心 未動(dòng)工 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /高端百貨 /體量大 無(wú)4. 人民商場(chǎng)二期 2023 108,000 購(gòu)物中心 建設(shè)中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /老品牌優(yōu)勢(shì) /中高檔 無(wú)5. 富力 .天匯 MALL 2023 180,000 購(gòu)物中心 改造中 /招商中 成熟商業(yè)區(qū) /爛尾項(xiàng)目，形象差 無(wú)6. 同輝商業(yè)廣場(chǎng)二期 未定 80,000 購(gòu)物中心 未動(dòng)工 /招商中 品牌資源 /規(guī)模較大且距項(xiàng)目近 /資金有問(wèn)題 有7. 財(cái)富又一城 2023 80,000 購(gòu)物中心 建設(shè)中 /招商中 服務(wù)周邊居民 /與本項(xiàng)目不在同一區(qū)位 /家樂(lè)福入駐 無(wú)8. 春風(fēng)里商業(yè)街 2023 80,000　 購(gòu)物中心 建設(shè)中 /招商中 集中式商業(yè) 5萬(wàn)還在規(guī)劃中 /商業(yè)街 3萬(wàn)以休閑娛樂(lè)社區(qū)配套為主 無(wú)9. 南城都匯 2023 90,000 購(gòu)物中心 未動(dòng)工 /未招商 規(guī)劃不詳，從區(qū)位上看與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不大 無(wú)10. 天府長(zhǎng)城 .南熙里 2023 80,000 商業(yè)街 建設(shè)中 /已招商 從區(qū)位上不具競(jìng)爭(zhēng)力 /分期多 /主要以社區(qū)配套為主 無(wú)11. 華僑城 2023(一期 ) 350,000 購(gòu)物中心 建設(shè)中 /招商中 休閑娛樂(lè)為主 /品牌影響力高 /規(guī)模大 /分不同地塊（第一期商業(yè) 2萬(wàn)， 08年 12月開(kāi)業(yè)，第二期商業(yè) 6萬(wàn)，09年 5月開(kāi)業(yè)，其余待定）無(wú)12. 華潤(rùn) .二十四城 2023 180,000 購(gòu)物中心 未動(dòng)工 /未招商 主要服務(wù)周邊區(qū)域家庭 /資源優(yōu)勢(shì) /位于環(huán)路旁交通好 無(wú)13. 紅星美凱龍二期 20