【正文】 l 第二商圈 ，保守估計本項目覆蓋 20％，則 工作日 的捕獲率為 20％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 20％20％＝ ％ 。 30005000 1F根據項目條件而定。消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件2消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件3會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西大街商圈南二環(huán)商圈本項目 成熟商圈 區(qū)域型商圈市場空缺 商業(yè)開發(fā)空間：從現有商圈分布可以看出，成都的 春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈主要分布在一環(huán)線內；從分布空間可以看出，本項目所在的西南部地區(qū)尚未形成商業(yè)氛圍，缺乏核心商業(yè)，且地區(qū)主要以住宅項目為主，居住人口眾多，具備發(fā)展成為輻射區(qū)域的區(qū)域型綜合商業(yè)的發(fā)展空間；l 成都主要商圈分布圖4未來發(fā)展趨勢：l 成熟商圈的百貨走中高端精品路線 ：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；l 購物中心發(fā)展成為趨勢 ：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數量和規(guī)模在逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現；l 連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局 ：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；l 項目所在地區(qū) 具有商業(yè)市場空間 ，尤其是本項目所在 地區(qū)不存在大型商業(yè)項目l 購物中心已成為發(fā)展趨勢l 在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)在規(guī)模上要求要足夠大，才能保證足夠的聚客力5消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件研究目的 ： 針對全市范圍內，商業(yè)建筑面積在 8萬平方米以上的大型商業(yè)、區(qū)域范圍內建筑面積在 5萬平方米以上的商業(yè)項目進行研究，以 分析本項目的市場發(fā)展空間和潛在競爭情況 。26消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢研究目的 ： 測試零售商對本項目所在地區(qū)及本項目的開發(fā)建議與看法，為項目定位及業(yè)態(tài)組成提供依據與參考；另外，此部分研究也將為日后的招商作準備；地塊條件27業(yè)種業(yè)態(tài) 訪談個數 所占比例 主要品牌百貨公司 /大型賣場 7 10％ 北京華聯、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪電器 3 4％ 國美、永樂電器、五星電器休閑娛樂 15 22％影院：萬達影城、太平洋院線、金逸影視、華誼兄弟、嘉禾娛樂、時代今典KTV：陽光錢柜、 ATT歌城、月亮村、好樂迪電玩：湯姆熊電玩城網吧：殷商時代網吧，天指道休閑廣場健身：奇跡健身、先鋒健身餐飲（正餐 /快餐 /咖啡） 24 35％巴西烤肉、川江號子、必勝客、肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦 1號、歐洲房子、棒約翰、面包新語、賓諾咖啡、 Hooters、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、碎蝶咖啡FASHION（服裝 /飾品 /鞋 /運動） 12 17％Nike、 Bossini、百麗、勁浪體育、 ONLY/VERO MODA/JACK JONES、LEVI’S、 CK、 NOVO、 GIANT、 YY SPORTS、優(yōu)衣庫、熱風家具 /家居 2 3％ 博美裝飾，圣地亞家私其他 6 9％ 藥妝店 /藥店：德仁堂藥店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸連鎖酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店總計 69 100％受訪零售商基本情況我們分別 進行了兩次、共計 69家不同業(yè)態(tài)的零售商訪談 ；以下是對全部零售商訪談的匯總；28零售商訪談部分共分兩個階段進行，以下我們將對比主要業(yè)態(tài)零售商代表在不同階段對本項目的看法進行對比；通過對比可以看出，經過一段時期觀望后，一些零售商 由剛開始對本項目區(qū)域和項目的不了解轉變到逐步認知本項目，通過對項目初步定位和業(yè)態(tài)等規(guī)劃的了解，一些零售商 已由否定和觀望態(tài)度逐漸表示出對本項目的興趣和關注 ；同時，隨著項目的入市和市場培育，相信本項目會得到越來越多的零售商的認可。商圈 項目名稱 戶數 商圈 項目名稱 戶數 商圈 項目名稱 戶數第一商圈1 中華錦繡 1200 第二商圈13 雙景秀庭 285 第三商圈1 優(yōu)品道 央作 23002 中華名園一期 1000 14 金林俊景 990 2 中鐵 西子香荷 20233 中華名園二期亞德里亞 1200 15 炎黃置信花間蘭庭 325 3 成都花園 上城 11784 鑫盛白蘭地 377 16 加怡名城 348 4 中海龍灣半島 19405 置信麗都花園城一期 1543 17 中海常春藤花園 530 5 中大 君悅金沙 20236 置信巴厘島 830 18 鷺島國際三期 2720 6 藍光凱麗美域 1471第二商圈1 中鐵瑞城 . 新界 2923 19 泊景灣 852 7 世紀金沙 2082 紅南港 749 20 武侯國際花園 1278 8 仁和金沙 3903 杰座 255 21 雙景秀庭 286 9 金沙西園四期 11774 紅牌樓廣場 652 22 康河酈景 700 10 華府金沙 8485 橙堡 415 23 月光琉域 668 11 聽城 5326 紅館 296 24 雙楠融域 229 12 鑄信境界 14967 九峰國際 1060 25 泰基 南棠 725 13 橙花風景 9878 富臨 美麗天城 600 26 優(yōu)客聯邦 434 14 天合凱旋城 10859 天邑華庭 324 27 檀香山 600 15 左右 98410 西郡香林 357 16 融城后街（高新） 76611 瑞泰錦城（三期） 144 17 玲瓏南域 160912 楠貴坊 258共計 46124，按每戶 3人統(tǒng)計，未來新增人口將達到 138372人；521 3 2546 12345678910111213141516 171819202122232425262712 3 45678910111213 14151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（ 6150套， 18450人）第二商圈住宅分布（ 19003套， 57009人）第三商圈住宅分布（ 20971套， 62913人）本項目注：商圈未來項目入住時間均在 2023年前53l 根據以往問卷調查經驗，消費者平均一周逛商場次數為 ，在此取 。　 根據以上推算，本項目在既定的業(yè)態(tài)組合和租金目標下，工作日和周末的對本項目 有消費意愿的潛在人群數量每天分別可達到 31313人和 63015人 ；商圈 　包含區(qū)域 總計人口數量（人）工作日 周末捕獲率 到訪人流 捕獲率 到訪人流第一商圈 長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口 ( ) 117,078 13% 15,220 26% 30,440第二商圈 武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（ 8個街道辦） 233,827 % 6,080 % 12,159第三商圈 武侯、高新區(qū)、青羊區(qū)其余人口 388,161 % 6,211 % 12,809第四商圈 武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口 2,925,455 % 3,803 % 7,606合計 3,664,521 31,313 63,01554目標消費者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定55l 目標消費者其他消費群 到達或途經本市的商務和旅游群體次主力消費群具備新消費意識形態(tài)之 全市范圍內的目的型消費者主力消費群 項目及周邊五公里范圍內的家庭人數約 74萬人目標消費者 所需的商品種類周邊家庭 超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務目的型消費者 增加休閑娛樂，延長購物滯留時間，帶動其他消費商務 /旅游群體 休閑娛樂、時尚消費注：在此提及的目標消費者來源數量指主要商圈潛在人口數量；l 年齡在 2545歲，正處于事業(yè)上升期和穩(wěn)定期，具有一定消費力；l 以家庭消費為主， 40％ 50％的家庭有小孩，小孩年齡主要在 015歲；l 追求生活品質和時尚品牌消費；基于以上目標消費者及其特征，本項目應注重時尚家庭消費的主要需求，并在設計上圍繞這些元素考慮；56目標消費者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定57目標消費者 所需的商品種類周邊家庭 超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務目的型消費者 增加休閑娛樂，延長滯留時間，帶動其他消費商務 /旅游群體 休閑娛樂、時尚消費商業(yè)功能 業(yè)態(tài)建議購物類 服裝服飾、珠寶、鐘表、化妝品、皮具，家電，家居等休閑類 餐飲（ 休閑餐廳 /主題餐廳 /咖啡廳 /甜品店 /面包屋 /水吧 ） 、網吧、個人護理、健身等娛樂類 影院、 KTV、電玩等文化類 音像書店孕嬰幼類 用品中心、培訓中心，營養(yǎng)中心配套便利類 超市、銀行，沖印等58l業(yè)態(tài)及品牌建議（示意）59B1 1F 2F 3F 4F60B1 1F 2F 3F 4F61B1 1F 2F 3F 4F62B1 1F 2F 3F 4F6364B1 1F 2F 3F 4F65B1 1F 2F 3F 4FFASHION66B1 1F 2F 3F 4F67B1 1F 2F 3F 4F68B1 1F 2F 3F 4F697071l業(yè)態(tài)構成及比例l 從本項目業(yè)態(tài)配比來看， 餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)約占 42％ ； 時尚購物類業(yè)態(tài)占 38％ ；其他 功能型業(yè)態(tài) ，如超市、電器，圖書音像等 約占 20％ ；l 品牌來源方面建議：l 1015％的品牌首次進入成都；如 ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫、無印良品、華誼兄弟等l 6065％的品牌首次跨越一環(huán)線；如 NOVO、阿迪達斯和耐克旗艦店等l 7075％的品牌首次跨越二環(huán)線；業(yè)態(tài) 所占比例餐飲 23%休閑 /娛樂 /育教 19%零售精品 38%圖書 /音像 /數碼 /電器 5%超市及配套服務 15%其他 1%　合計 100%72問題四：租金水平預測對本項目的可實現性？租金收入預測 租金及營業(yè)額可否實現的驗證73租金收入預測 租金及營業(yè)額可否實現的驗證74基于業(yè)態(tài)安排及面積配比，以下不同業(yè)態(tài)租金將參考相關經驗值和對項目開業(yè)初期的保守預測；業(yè)態(tài) 使用面積 （平） 使用面積租金 （元 /天 /平） 租金收入（元 /平 /天）　租金扣點盈虧營業(yè)額 (元 /天）坪效(元 /平 /月）客單價（元 /單）有效人次（人次 /天）輕餐 3000 4 12023 12% 100,000 1,000 30 3333 餐廳 10584 3 31752 10% 317,520 900 60 5292 影院 /KTV/游樂城 7200 8640 13% 66,462 277 40 1662 電玩城 1440 1 1440 12% 12,000 250 60 200 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 1800 2 3600 14% 25,714 429 50 514 早教 /才藝培訓中心 1200 2 2400 13% 18,462 462 40 462 兒童主題商店 3600 16200 18% 90,000 750 150 600 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時尚工作室 15000 6 90000 18% 500,000 1,000 220 2273 運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目） 2400 4 9600 18% 53,333 667 200 267 藥妝店 /家居飾品 /人個護理 /香薰 1500 4 6000 8% 75,000 1,500 100 750 圖書音像 360 3 1080 7% 15,429 1,286 30 514 數碼 /電器 2400 3 7200 5% 144,000 1,800 1200 120 超市 7200 12960 4% 324,000 1,350 55 5891 配套服務 1500 5 7500 15% 50,000 1,000 30 1667 家庭攝影中心 780 1950 13% 15,000 577 500 30 　合計 59964 212322 % 1,806,919 904 77 23,57475l項目整體平均租金及租金收入? 結合項目區(qū)位的商業(yè)環(huán)境以及業(yè)態(tài)的租金承受力，對本項目的開業(yè)初期租金制定如下。 4000 34F 　2 萬達影院 有興趣，希望項目開發(fā)周期可以提前 5000 　 　3 金逸影院 可以考慮 　 　 　4 華誼兄弟電影 有興趣，有強烈進駐項目的意向 10000 　 　5 嘉禾娛樂影院 有興趣，有強烈進駐項目的意向 8000 　 82元 /平米 /天6 時代今典影院 有興趣，有強烈進駐項目的意向 8000 　 　7 陽光錢柜 KTV 無興趣 　 　 　8 ATT KTV 可以考慮，項目還比較早，很難判斷 35003800 3F 　9 月亮村 KTV 暫不考慮，離 1號店比較近