【正文】 西南物流商業(yè)中心項目，成都20231105匯報要點此次匯報將主要解決以下問題：問題一：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè) 能做多大規(guī)模？問題三：具體商業(yè)定位是什么？問題四：租金水平預測對本項目的可實現性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財務測算1研究思路與方法問題 1： 本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過以下研究，找出本項目所在地區(qū)是否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件2消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件3會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西大街商圈南二環(huán)商圈本項目 成熟商圈 區(qū)域型商圈市場空缺 商業(yè)開發(fā)空間：從現有商圈分布可以看出，成都的 春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈主要分布在一環(huán)線內；從分布空間可以看出，本項目所在的西南部地區(qū)尚未形成商業(yè)氛圍，缺乏核心商業(yè)，且地區(qū)主要以住宅項目為主，居住人口眾多，具備發(fā)展成為輻射區(qū)域的區(qū)域型綜合商業(yè)的發(fā)展空間；l 成都主要商圈分布圖4未來發(fā)展趨勢：l 成熟商圈的百貨走中高端精品路線 ：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；l 購物中心發(fā)展成為趨勢 ：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數量和規(guī)模在逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現；l 連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局 ：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；l 項目所在地區(qū) 具有商業(yè)市場空間 ，尤其是本項目所在 地區(qū)不存在大型商業(yè)項目l 購物中心已成為發(fā)展趨勢l 在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)在規(guī)模上要求要足夠大，才能保證足夠的聚客力5消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件研究目的 ： 針對全市范圍內，商業(yè)建筑面積在 8萬平方米以上的大型商業(yè)、區(qū)域范圍內建筑面積在 5萬平方米以上的商業(yè)項目進行研究，以 分析本項目的市場發(fā)展空間和潛在競爭情況 。6全市范圍內商業(yè)建筑面積在 8萬平方米以上的未來供應情況及競爭分析712 34本項目l建筑面積在 8萬平方米以上的商業(yè)項目 現有天府匯城購物中心新城市廣場SM城市廣場成都萬達商業(yè)廣場8項目名稱 開業(yè)時間 建筑面積（平方米） 商業(yè)類型 項目描述 直接競爭 2023 170,000 購物中心 與本項目區(qū)位不同 無 2023 100,000 購物中心 位于相對成熟的商業(yè)區(qū)內 無 2023 170,000 購物中心 區(qū)位不同，主要以服務周邊家庭為主 無 2023 150,000 購物中心 區(qū)位不同，主要以服務周邊家庭為主 無? 從位置來看，現有大型商業(yè)項目 主要位于二環(huán)路沿線地區(qū) ，且主要位于城區(qū)的東側和南側， 道路和交通條件較好 ；? 從商業(yè)類型來看， 均為購物中心類型 ，業(yè)態(tài)較為豐富，主力店包括百貨公司和超市；業(yè)態(tài)較為豐富，除主力店外，還包括多個餐飲、娛樂、時尚專賣店，個人護理等；? 從開業(yè)時間來看，天府匯城購物中心是成都最早的大型購物中心項目，所在地區(qū)是全市商務相對集中和中高檔住宅集中區(qū)域，因其優(yōu)越的位置和便利交通，以及周邊大量中高檔住宅和商務人群，其經營一直保持著較為良好的勢頭； SM城市廣場和萬達商業(yè)廣場均位于二環(huán)沿線的住宅集中區(qū)域，它們的開發(fā)是隨著地區(qū)大量新增住宅的開發(fā)而形成，商業(yè)體量較大，但由于目前周邊住宅的入住率不高，且項目在業(yè)態(tài)和品牌安排方面以及設計等方面缺乏特色，目前經營情況一般； SM廣場由于在規(guī)劃和招商工作方面存在一定問題致使目前項目經營情況相對更差；? 通過對 現有大型商業(yè) 的供應來看，雖然均為購物中心定位，但 在業(yè)態(tài)豐富度、內外部設計、品牌引進，運營管理等多方面均有一定不足，這也是本項目應該引以為鑒的地方 ；? 現有四個大型商業(yè) 多數以服務項目周邊居住人群為主，從位置和輻射方位來看 不足以對本項目形成直接競爭 ； 914362879 1011121314151617185本項目19l建筑面積在 8萬平方米以上的商業(yè)項目 – 未來10項目名稱 開業(yè)時間 商業(yè)面積 商業(yè)類型 建設及招商情況 項目概況 直接競爭1. 群光廣場 2023 110,600 購物中心 建設中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /定位高端 /品牌資源 無2. 國金天地 2023 150,000 購物中心 停工中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /定位高端 /品牌資源 /規(guī)模大 無3. 成都國際商城 2023 126,145 購物中心 未動工 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /高端百貨 /體量大 無4. 人民商場二期 2023 108,000 購物中心 建設中 /未招商 成熟商業(yè)區(qū) /老品牌優(yōu)勢 /中高檔 無5. 富力 .天匯 MALL 2023 180,000 購物中心 改造中 /招商中 成熟商業(yè)區(qū) /爛尾項目，形象差 無6. 同輝商業(yè)廣場二期 未定 80,000 購物中心 未動工 /招商中 品牌資源 /規(guī)模較大且距項目近 /資金有問題 有7. 財富又一城 2023 80,000 購物中心 建設中 /招商中 服務周邊居民 /與本項目不在同一區(qū)位 /家樂福入駐 無8. 春風里商業(yè)街 2023 80,000　 購物中心 建設中 /招商中 集中式商業(yè) 5萬還在規(guī)劃中 /商業(yè)街 3萬以休閑娛樂社區(qū)配套為主 無9. 南城都匯 2023 90,000 購物中心 未動工 /未招商 規(guī)劃不詳，從區(qū)位上看與本項目競爭不大 無10. 天府長城 .南熙里 2023 80,000 商業(yè)街 建設中 /已招商 從區(qū)位上不具競爭力 /分期多 /主要以社區(qū)配套為主 無11. 華僑城 2023(一期 ) 350,000 購物中心 建設中 /招商中 休閑娛樂為主 /品牌影響力高 /規(guī)模大 /分不同地塊（第一期商業(yè) 2萬， 08年 12月開業(yè)，第二期商業(yè) 6萬，09年 5月開業(yè)，其余待定）無12. 華潤 .二十四城 2023 180,000 購物中心 未動工 /未招商 主要服務周邊區(qū)域家庭 /資源優(yōu)勢 /位于環(huán)路旁交通好 無13. 紅星美凱龍二期 2023 120,000 家居建材 未動工 /未招商 專業(yè)市場，與本項目無競爭 無14. 成都來福士廣場 2023 78,844 購物中心 建設中 /未招商 品牌資源 /位置好 無15. 河畔新世界 2023 200,000 購物中心 未動工 /未招商 距項目較遠 無16. 麓山小鎮(zhèn) 2023 80,000 商業(yè)街 已完工 /招商中 商業(yè)街類型 /以休閑娛樂為主 /距項目較遠 無17. 新鴻基項目 2023 120,000 購物中心 建設中 /未招商 區(qū)位對本項目無影響 無18. 珠江項目 2023 140,000 購物中心 未動工 /招商中 距項目較遠，以服務地區(qū)人群為主 無19. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 2023/未定 92,000 配套商業(yè)商業(yè)街 分期開發(fā)（有交付的，有再建的，有規(guī)劃中的）以餐飲休閑社區(qū)配套為主（人人樂 34,475平，商業(yè)街 42,873平，商業(yè)裙樓 15,000平） 無1114362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 119項目 5位于一環(huán)內的核心商業(yè)區(qū)，這些項目或因定位高端，或因百貨業(yè)態(tài)，或因項目爛尾，因此排除這些項目對本項目的競爭；1214362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 219項目 13 以家居建材為主，類型與本項目不同；1314362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 319項目 1 1 1 18位于三環(huán)外地區(qū)，從區(qū)位上與本項目不會形成直接競爭；項目 1 16位于城市南三、四環(huán)之間，雖然距本項目有一定距離，但對于城市東部和東南部經三、四環(huán)到達本項目區(qū)域的消費人群仍有一定阻隔作用，根據目前了解，這些項目多以商業(yè)街形式且服務社區(qū)為主，預計對本項目并無直接競爭；1414362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 419項目 1 1 17位于一環(huán)外及二環(huán)沿線地區(qū)，主要服務于周邊新興住宅和作為區(qū)域的配套項目，同時在區(qū)位上也對本項目不會形成直接競爭；1514362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 519項目 19位于本項目北五公里處；分不同地塊開發(fā)，商業(yè)主要包括超市、商業(yè)街和底商群房；從對本項目的距離和項目類型來看，均不會對本項目形成直接競爭；1614362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 619項目 6是距本項目最近的大型商業(yè)，規(guī)模在 8萬平方米左右，目前已經引進王府井，具有一定品牌號召力和市場影響力；但該項目的開發(fā)商由于資金問題目前還未動工，因此未來開發(fā)前景仍有一定不確定性；如果該項目順利開發(fā)，以其規(guī)模和位置， 將對本項目形成最為直接的競爭；17l 截至 2023年，成都大型商業(yè)且 建筑面積在 8萬平方米以上的新項目共有約 19個左右 ，總供應面積約 245萬平方米， 平均規(guī)模約 13萬平方米 ；l 從位置分布來看，主要 位于市中心商業(yè)區(qū)以及東、南二環(huán)的住宅集中區(qū)域 ；l 從供應年份看，主要 集中在 20232023年，且不排除部分項目會延遲入市 ；l 從項目類型來看，主要 以購物中心為主 ，可以看出 購物中心模式將更多的出現在市場上 ；本項目的類型定位也符合市場發(fā)展趨勢；l 從未來項目的分布及輻射區(qū)域來看，雖然未來項目較多，但多位于城市東部，但 距本項目較近且與本項目能夠形成競爭的項目并不多 ；通過對未來大型商業(yè)項目的概況分析可以看出， 多數項目在位置上、檔次定位、商業(yè)類型及目標商圈等方面與本項目無直接競爭 ，僅有位于本項目附近的 同輝商業(yè)廣場二期對本項目有直接競爭 ；l 且從未來開發(fā)格局和空間布局來看，西部及西南部地區(qū)仍有一定市場空間；l 另外，我們可以借鑒北京的大型購物中心分布格局，如圖所示，多個購物中心分布在同一區(qū)域是可以被市場吸納和生存的；18區(qū)域商業(yè)建筑面積在 5萬平方米以上的未來供應情況及競爭分析19在完成全市范圍內的主要競爭分析后，我們將進行微觀市場的競爭分析，主要針對項目周邊五公里范圍內，且建筑規(guī)模在 5萬平方米以上的大型商業(yè)對本項目的競爭情況進行研究（伊藤洋華堂規(guī)模僅 ，因其是區(qū)域目前經營較好的綜合商業(yè)，因此也計入此部分的分析）；區(qū)域市場的具體研究范圍為東起一環(huán)路；西至繞城高速；南起石羊立交；北至光華大道。區(qū)域現有和未來新增商業(yè)項目概況及對本項目的競爭情況項目名稱 建筑面積（平方米） 開業(yè)時間 類型1. 伊藤洋華堂 24,000 2023 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 62,000 2023 購物中心3. 紅星美凱龍 120,000 2023 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 80,000 N/A 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 50,000 2023 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目 56,000 N/A 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 60,000 2023 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 92,000 20232023 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 50,000 N/A 購物中心 54,271 N/A 購物中心11. 鴻達汽配廣場項目 N/A（項目凈用地面積 畝） N/A N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A （項目凈用地面積 畝） N/A N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A（項目凈用地面積 畝 ） N/A N/Al 區(qū)域范圍內現有綜合商業(yè)項目主要包括伊藤洋華堂和千盛百貨；l 建筑規(guī)模在 5萬平方米以上的新增商業(yè)項目共 8個，供應量約 ，平均規(guī)模約 7萬平米；209101211345678本項目131區(qū)域現有和未來新增商業(yè)項目位置分布示意項目名稱 類型1. 伊藤洋華堂 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 購物中心3. 紅星美凱龍 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 購物中心10. 紅牌樓廣場 購物中心11. 鴻達汽配廣場項目 N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A221現有競爭分析 ：l 目前區(qū)域現有綜合商業(yè)項目有限，目前經營情況較好的只有伊藤洋華堂，其為百貨定位，規(guī)模 米；另一個綜合項目千盛購物廣場 ， 檔次屬中低，缺乏時尚品牌和休閑元素，目前經營情況較差；預計只會在日常便利消費方面會對本項目