【正文】 23 120,000 家居建材 未動工 /未招商 專業(yè)市場，與本項目無競爭 無14. 成都來福士廣場 2023 78,844 購物中心 建設(shè)中 /未招商 品牌資源 /位置好 無15. 河畔新世界 2023 200,000 購物中心 未動工 /未招商 距項目較遠 無16. 麓山小鎮(zhèn) 2023 80,000 商業(yè)街 已完工 /招商中 商業(yè)街類型 /以休閑娛樂為主 /距項目較遠 無17. 新鴻基項目 2023 120,000 購物中心 建設(shè)中 /未招商 區(qū)位對本項目無影響 無18. 珠江項目 2023 140,000 購物中心 未動工 /招商中 距項目較遠，以服務(wù)地區(qū)人群為主 無19. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 2023/未定 92,000 配套商業(yè)商業(yè)街 分期開發(fā)（有交付的，有再建的，有規(guī)劃中的）以餐飲休閑社區(qū)配套為主（人人樂 34,475平，商業(yè)街 42,873平，商業(yè)裙樓 15,000平） 無1114362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 119項目 5位于一環(huán)內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)，這些項目或因定位高端，或因百貨業(yè)態(tài)，或因項目爛尾，因此排除這些項目對本項目的競爭；1214362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 219項目 13 以家居建材為主，類型與本項目不同；1314362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 319項目 1 1 1 18位于三環(huán)外地區(qū)，從區(qū)位上與本項目不會形成直接競爭；項目 1 16位于城市南三、四環(huán)之間，雖然距本項目有一定距離，但對于城市東部和東南部經(jīng)三、四環(huán)到達本項目區(qū)域的消費人群仍有一定阻隔作用，根據(jù)目前了解，這些項目多以商業(yè)街形式且服務(wù)社區(qū)為主，預計對本項目并無直接競爭；1414362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 419項目 1 1 17位于一環(huán)外及二環(huán)沿線地區(qū)，主要服務(wù)于周邊新興住宅和作為區(qū)域的配套項目，同時在區(qū)位上也對本項目不會形成直接競爭；1514362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 519項目 19位于本項目北五公里處；分不同地塊開發(fā)，商業(yè)主要包括超市、商業(yè)街和底商群房；從對本項目的距離和項目類型來看，均不會對本項目形成直接競爭；1614362879 1011121314151617185本項目l競爭項目的排除 619項目 6是距本項目最近的大型商業(yè)，規(guī)模在 8萬平方米左右，目前已經(jīng)引進王府井，具有一定品牌號召力和市場影響力；但該項目的開發(fā)商由于資金問題目前還未動工，因此未來開發(fā)前景仍有一定不確定性；如果該項目順利開發(fā)，以其規(guī)模和位置， 將對本項目形成最為直接的競爭；17l 截至 2023年，成都大型商業(yè)且 建筑面積在 8萬平方米以上的新項目共有約 19個左右 ，總供應面積約 245萬平方米， 平均規(guī)模約 13萬平方米 ；l 從位置分布來看，主要 位于市中心商業(yè)區(qū)以及東、南二環(huán)的住宅集中區(qū)域 ；l 從供應年份看，主要 集中在 20232023年，且不排除部分項目會延遲入市 ；l 從項目類型來看，主要 以購物中心為主 ，可以看出 購物中心模式將更多的出現(xiàn)在市場上 ；本項目的類型定位也符合市場發(fā)展趨勢；l 從未來項目的分布及輻射區(qū)域來看，雖然未來項目較多，但多位于城市東部，但 距本項目較近且與本項目能夠形成競爭的項目并不多 ；通過對未來大型商業(yè)項目的概況分析可以看出， 多數(shù)項目在位置上、檔次定位、商業(yè)類型及目標商圈等方面與本項目無直接競爭 ，僅有位于本項目附近的 同輝商業(yè)廣場二期對本項目有直接競爭 ；l 且從未來開發(fā)格局和空間布局來看，西部及西南部地區(qū)仍有一定市場空間；l 另外，我們可以借鑒北京的大型購物中心分布格局，如圖所示，多個購物中心分布在同一區(qū)域是可以被市場吸納和生存的；18區(qū)域商業(yè)建筑面積在 5萬平方米以上的未來供應情況及競爭分析19在完成全市范圍內(nèi)的主要競爭分析后，我們將進行微觀市場的競爭分析，主要針對項目周邊五公里范圍內(nèi)，且建筑規(guī)模在 5萬平方米以上的大型商業(yè)對本項目的競爭情況進行研究（伊藤洋華堂規(guī)模僅 ，因其是區(qū)域目前經(jīng)營較好的綜合商業(yè)，因此也計入此部分的分析）；區(qū)域市場的具體研究范圍為東起一環(huán)路；西至繞城高速；南起石羊立交；北至光華大道。項目劣勢 ：l 項目以百貨定位，但 在環(huán)境、車位等方面仍有一定不足之處 ；綜上所述，雖然該項目在體量、類型，業(yè)態(tài)等方面不一定會超過本項目，但 本項目 如做綜合商業(yè) 應該覆蓋該項目的全部業(yè)態(tài)，并彌補其不足之處，以吸引更多消費者到本項目消費，增強競爭力； 229101211345678131項目名稱 類型1. 伊藤洋華堂 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 購物中心3. 紅星美凱龍 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 購物中心 購物中心11. 鴻達汽配廣場項目 N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A未來競爭分析 ：? 在未來主要供應中， 項目 3在整體市場中已經(jīng)提及，其類型為家居建材，與本項目不具競爭性；? 項目 8均為住宅配套商業(yè)，主要以服務(wù)項目自身及附近居民的便利生活為主，預計對本項目不會形成直接競爭；? 項目 1 1 13均為綜合體，預計包括多種物業(yè)，體量在 310萬平方米不等，預計這幾個項目的商業(yè)規(guī)劃面積都不會很大，因此與本項目不會形成競爭；2239101211345678131? 項目 10均為購物中心定位，且規(guī)模在 58萬平方米不等；其中 項目 7，即 仁和春天位于區(qū)域邊緣地帶，且其定位高端，因此將不會對本項目形成競爭 ；項目名稱 類型1. 伊藤洋華堂 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 購物中心3. 紅星美凱龍 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 購物中心 購物中心11. 鴻達汽配廣場項目 N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A2249101211345678131l 項目 4， 即同輝購物中心 已經(jīng)和王府井百貨集團達成意向?qū)⑵?8萬平米商業(yè)全部給王府井量身打造，但由于開發(fā)商缺乏資金，目前項目開業(yè)時間尚未確定。租金支付方式 —— 半年或一年支付2 國美電器永樂電器 有興趣 5000 12F扣點 /平均租金都可。s藥妝店 有興趣，只要有適合位置和合理租金 250300 1F 租金隨行就市2 集雅德藥妝店 無興趣，氛圍不成熟，交通不好 　 　 　3 德仁堂藥店 可以考慮，前提是有大賣場進駐 　 　 　4 嘉逸連鎖酒店 有興趣 　 　 　5 格林豪泰酒店 可考慮加盟 　 　 　6 戴斯酒店 可以考慮 1000015000 　 四星訪談概況36進駐意向 數(shù)量（個） 比例 主要原因有興趣 23 33%? 看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力? 看好項目規(guī)劃? 周邊人口數(shù)量較多? 兩年后區(qū)域的氛圍會更成熟可以考慮 21 30%未明確表明對本項目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：? 項目將在兩年后入市，目前很難明確是否進駐? 對區(qū)域有拓展計劃，但項目位置不是特別理想? 一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項目是否有大賣場業(yè)態(tài)進駐? 周邊住宅量還是比較充足的? 時尚品牌多會考慮在購物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配? 一些品牌與中糧有合作無興趣 7 10%? 目前商業(yè)氛圍差? 交通情況不理想? 其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計劃暫不考慮 18 26% ? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟， 35年后會考慮? 附件已經(jīng)有店或已在其他項目有開店計劃合計 69 100% /　訪談總結(jié)：37通過對以上百貨、超市、電器、娛樂、餐飲、時尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出， 33％以上的受訪零售商均對入駐本項目明確表示出 有興趣 ；有興趣的 原因主要包括對項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景的看好和對項目規(guī)劃的認可 ；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示 可以考慮本項目 ，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項目所在區(qū)域有開拓計劃，但 需要進一步觀望本項目的規(guī)劃和開發(fā)進度等 ；這些業(yè)態(tài)包括時尚服飾、 KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商 暫不會考慮本項目 ，主要原因包括對目前區(qū)域氛圍的不認可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項目的完工加上項目的合理規(guī)劃，本項目將有機會再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對本項目 無興趣 ，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在 1家以上或目前還尚未考慮進駐成都；綜上所述， 60％的受訪零售商多表示出會考慮本項目和明確表示進駐本項目 ；可以看出，項目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認可的，同時本項目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時尚的品牌、新穎的設(shè)計和人性化的服務(wù)等都將提升本項目對零售商的吸引；另外， 本項目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方 ，商業(yè)氛圍可通過一定的市場培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對地區(qū)開發(fā)商業(yè)的看法；38消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢研究目的 ： 消費者是任何一個商業(yè)項目的最直接的使用者，因此消費者的消費習慣和主要需求也將決定項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39l 成都市消費者的主要消費習慣與喜好? 根據(jù)對當?shù)刂饕M習慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂生活較為豐富，如外出就餐和娛樂頻次較高；? 私家車擁有率較高，越來越多的家庭會選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會，購物等；? 成都的休閑娛樂生活豐富也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會選擇在居住地附近進行消費，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；? 由以上可以看出，本項目應抓住消費者的消費習慣，預計休閑娛樂和餐飲將是本項目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂駕車出行比例越來越高就近進行日常生活消費城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動平時的商業(yè)消費消費者消費特征及喜好40l 地區(qū)潛在消費者特征及需求分析目前項目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項目，預計這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項目的潛在使用者；基于以上，我們將對區(qū)域部分住宅項目的購房者特征進行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說明的是，以下特征分析將來源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來源于置信巴厘島、中華名園、金楠國際、武侯國際花園、新界、中華錦繡項目）；60％以上本地人 自住為主3545歲占 50％2535歲占 37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占 50％私企老板占 30％公務(wù)員占 10收入高且穩(wěn)定購買力強? 娛樂、時尚餐飲? 超市、便利服務(wù)? 家居元素? 兒童元素? 個人護理? 時尚品牌、 國際品牌? 運動元素消費需求？消費需求？? 以家庭消費為主? 有效消費力較強? 對時尚元素敏感? 享受小資情調(diào)? 追求品牌消費主要特征？主要特征？41對開發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示? 潛在消費者主要以居住家庭為主，本項目應 在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富 ， 滿足消費者一站式購物需求 ；? 滿足消費者喜歡休閑娛樂的需求， 做足休閑娛樂業(yè)態(tài) ；? 注重家庭消費特點， 以孩子為中心的家庭消費不可忽視 ，因此應在兒童用品、培訓、游樂等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項目消費，從而也可帶動其他家庭成員的多方面消費；? 做到與周邊競爭商業(yè)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ，吸引更多消費者到本項目消費；? 品牌國際化、多樣化 ；? 新穎的建筑設(shè)計和舒適的購物環(huán)境 ；? 交通便利，并 提供充足的車位 ，吸引更遠地方的自駕車消費者及家庭；42消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件43項目自身情況決定商業(yè)規(guī)?？勺龃? 地塊性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；? 相對其他物業(yè)的投資回報來看，開發(fā)商業(yè)的價值較高；? 本項目有足夠的規(guī)模成為一個綜合的購物中心；44交通分析1436