【正文】 新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案目 錄第一章 總 論 5 5 項(xiàng)目名稱 5 項(xiàng)目選址 6 宗地及配套狀況 6 項(xiàng)目地塊位置 6 項(xiàng)目地塊周邊配套 6 主要建設(shè)指標(biāo) 6 主要研究結(jié)論 7 商業(yè)市場(chǎng)定位 7 商業(yè)主題定位 7第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 8 **市概況 8 區(qū)位及行政區(qū) 8 人文概況 9 交通概況 10 資源概況 10 **新區(qū)概況 11 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 11 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 11 11 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 12 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)較快 12 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14 14 旅游資源優(yōu)勢(shì) 14 14 14 **市投資環(huán)境分析 15 15 資源豐富 15 環(huán)境優(yōu)美 15 設(shè)施完善 15 金融體系 15 本章小結(jié) 16第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 16 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 17 城市總體規(guī)劃 17 古城改造范圍 17**新區(qū)規(guī)劃 18第四章 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 18 **市商業(yè)環(huán)境分析 19 市區(qū)商業(yè)布局分布 19 市區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 19 **新區(qū)商情調(diào)查 20 商家暗訪調(diào)查 20 訪談式問卷調(diào)查 22 問卷調(diào)查小結(jié) 31 本章小結(jié) 31第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 32 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 32 商業(yè)調(diào)查 32 商業(yè)調(diào)查。 32 專業(yè)分析 32 資源評(píng)估 33 財(cái)務(wù)測(cè)算 33 商業(yè)定位 33 營(yíng)銷模式設(shè)定 33 管理模式設(shè)定 33 商業(yè)規(guī)劃 34 區(qū)域位置規(guī)劃 34 規(guī)模體量規(guī)劃 34 交通組織規(guī)劃 34 功能布局規(guī)劃 34 目標(biāo)商戶規(guī)劃 34 商業(yè)設(shè)計(jì) 35 35 能源配套設(shè)計(jì) 35 物流、客流、車流設(shè)計(jì) 35 外觀形象和環(huán)境設(shè)計(jì) 35 運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì) 35 項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑拓展研究 35 特色商業(yè)吸引周邊城市客源 35 奧特萊斯概念 36 全業(yè)態(tài)組合吸引**市區(qū)客源 37 銷品茂概念 38第六章 項(xiàng)目SWOT分析 39 項(xiàng)目SWOT分析 39 優(yōu)勢(shì)（S） 39 劣勢(shì)（w） 39 機(jī)會(huì)（O） 39 威脅（T） 40 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷 40 項(xiàng)目投資開發(fā)建議 41第七章 建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃 43 打造區(qū)域地標(biāo)建筑 43 建筑風(fēng)格建議 43 內(nèi)部裝修建議 43 43 動(dòng)線規(guī)劃 43 塊型設(shè)計(jì) 44 照明設(shè)計(jì) 44 頂柵設(shè)計(jì) 44 地坪設(shè)計(jì) 44 共享空間 44 氛圍設(shè)計(jì) 44 廣告標(biāo)牌 44 品牌設(shè)計(jì) 45第八章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 46 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 46 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 47 主力店的定位 47 大型連鎖超市 47 大型超市選址要求 47 必備性商業(yè)定位 51 必備性業(yè)態(tài) 51 選擇性業(yè)態(tài) 51 特色性商業(yè)定位 51 品牌直銷購(gòu)物中心 51 全方位業(yè)態(tài)特色 51 項(xiàng)目高端客群定位 52 **高消費(fèi)人群分析 53 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局原則 53第九章 品牌規(guī)劃和布局 55 品牌布局原則 55 品牌組合規(guī)劃 56 娛樂品牌定位 56 業(yè)態(tài)樓層分布 56第十章 招商策略 59 招商控制 59 租金控制 59 經(jīng)營(yíng)策略 59 財(cái)務(wù)、稅務(wù)策略 59 招商策略 59 政策優(yōu)惠 重點(diǎn)突破 59 全力以赴 全員參與 59 主力店招商 60 第一步 準(zhǔn)確定位 60 第二步 廣泛接觸 60 第三步 招商懇談會(huì) 60 第四步 深入溝通 60 廣告宣傳 61 項(xiàng)目十大優(yōu)勢(shì) 61 廣告策略 61**主流媒體調(diào)查 62第十一章 投資成本與費(fèi)用估算 63 開發(fā)成本估算 63 63 63 63 64 64 65 65 開發(fā)費(fèi)用估算 65 65 65 66 66 總成本費(fèi)用匯總 66第十二章 財(cái)務(wù)效益分析 67 數(shù)據(jù)分析依據(jù) 67 測(cè)算依據(jù) 67 繳費(fèi)依據(jù) 67 分析條件假定 67 分析范圍 67 分析周期 67 經(jīng)營(yíng)收入 67 資金投入 67 總成本 68 折舊費(fèi) 68 自營(yíng)成本 68 營(yíng)業(yè)稅 68 房產(chǎn)稅 68 項(xiàng)目稅金 68第十三章 研究結(jié)論 69 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 69 經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論 69 社會(huì)效益結(jié)論 69 報(bào)告說明 69第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：**新區(qū)商業(yè)中心（暫定名） 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址在**煤礦集團(tuán)**新區(qū)規(guī)劃的核心商業(yè)區(qū)域，位于南北向中軸主干道路與東西向主干道路（**至礦區(qū)）的交叉路口的西北側(cè)，項(xiàng)目占地約26畝。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè)核心商圈選址的理想地塊。 宗地及配套狀況 項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目四至：坐落于**新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側(cè)，**新區(qū)C區(qū)A1規(guī)劃商業(yè)地塊；（見附圖） 項(xiàng)目地塊周邊配套 項(xiàng)目地塊為標(biāo)準(zhǔn)的熟地，已完成七通一平配套。**新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約13萬戶住宅規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約30%，入住人口約12萬人； 主要建設(shè)指標(biāo)占地面積：（17542平方米）；容積率：；總建筑面積：約5萬平方米（地下1層15000平方米，地上6層36000平方米）；商業(yè)中心建筑占地面積：6000平方米；建筑密度：34%綠化景觀及道路覆蓋率：66%（含交通、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等公建面積）停車場(chǎng)：地上停車場(chǎng)約300個(gè)停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè)市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)**消費(fèi)者的深層次需求了解，目前他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍、購(gòu)物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規(guī)?；钡纳虡I(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)。本項(xiàng)目“旗艦級(jí)”的商業(yè)規(guī)模正好可以填補(bǔ)這方面的空白，為繁榮與振興**新區(qū)商業(yè)，形成新商圈將有較大作用。本商業(yè)項(xiàng)目將是**新區(qū)中心的坐標(biāo)，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心，**新區(qū)最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的引入——這一對(duì)**周邊社區(qū)型商業(yè)而言相對(duì)超前的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐，對(duì)本項(xiàng)目的成功尤為重要。此外，由于目前**新區(qū)缺乏綜合型大型購(gòu)物場(chǎng)所，因此本項(xiàng)目定位必然在一定高度以上，它將為“旗艦級(jí)的商業(yè)中心”，未來以此為核心形成商圈。項(xiàng)目將引入**乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。這種業(yè)態(tài)不依賴城市主要商圈的高客流，主要消費(fèi)群體是追求時(shí)尚的有車一族。本項(xiàng)目不但是**新區(qū)的商業(yè)中心，同時(shí)可以做到立足**、輻射**及周邊城市。 商業(yè)主題定位根據(jù)**新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目“旗艦級(jí)中心社區(qū)商圈”的項(xiàng)目定位，再結(jié)合**新區(qū)的實(shí)際情況，將本項(xiàng)目的主題定位為“一站式消費(fèi)商業(yè)中心”，是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性、規(guī)?；纳虡I(yè)場(chǎng)所，即社區(qū)“銷品茂”。第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 **市概況 區(qū)位及行政區(qū)**位于山西省北部，介于內(nèi)外長(zhǎng)城之間，是**盆地的中心。**為山西省第二大城市，晉、冀、蒙三省（區(qū)）和**各縣的交通樞紐，**地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全市轄區(qū)面積14176 平方千米，城區(qū)2080 平方千米，轄左云、**、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn)22鄉(xiāng)29個(gè)街道辦事處。 人文概況**市是國(guó)務(wù)院首批公布的全國(guó)24個(gè)歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》的1處、列入國(guó)家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。**現(xiàn)存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，各級(jí)文物保護(hù)單位346處，其中全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位20處，省級(jí)文保單位22處，市縣級(jí)文保單位更是多達(dá)304處。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木構(gòu)建筑的華嚴(yán)寺，古樸渾厚的善化寺，號(hào)稱中國(guó)龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢(shì)峭如刀劈的北岳恒山……**市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國(guó)四大石窟，具有很高的藝術(shù)價(jià)值；應(yīng)縣木塔則是中國(guó)現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于**西南部的華嚴(yán)寺，是我國(guó)最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；**市東南方，有中國(guó)五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。 交通概況**北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京380公里，南離太原市352公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭(zhēng)之地。在歷史上**曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽(yù)為“北方鎖鑰”。今日的**，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn)。其中。全市通油路的鄉(xiāng)鎮(zhèn)98個(gè)，通公路的行政村1948個(gè)；通油路的行政村1939個(gè)，本年新增1個(gè)。 資源概況**市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長(zhǎng)石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。**可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。煤炭――“**煤田”含煤面積926平方公里，探測(cè)總儲(chǔ)量718億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤和化工原料煤。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢(shì)，使**市成為國(guó)家重要的能源基地，被譽(yù)為中國(guó)“煤都”。**市年產(chǎn)原煤8000萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國(guó)煤炭城市之首。**煤支持著全國(guó)5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。**，人均水資源量?jī)H為111立方米，為全國(guó)人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占80%，農(nóng)業(yè)用水占20%。%，但年缺水量仍為2000多萬立方米。 **新區(qū)概況**新區(qū)位于山西省北部**市礦區(qū)，**新區(qū)就是**礦務(wù)局棚戶區(qū)改造工程，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū)兩區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前是亞洲最大的居民居住區(qū)，施工工程分三期，2006年是第一期。20072008是第二期。2010年6月份開的三期和地煤棚戶區(qū)，預(yù)計(jì)2011年10月份前交付使用。由于**新區(qū)是山西**礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“**新區(qū)”，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作“棚戶區(qū)”，久而久之就習(xí)慣了這樣稱呼。遂所謂的“棚戶區(qū)”即是“**新區(qū)”。 **實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資60多億元，規(guī)劃5年建成600多萬平方米員工住宅，使近十三萬戶、近40萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。名稱：**新區(qū)（別名：棚戶區(qū)）距**市區(qū)：約20公里所屬地區(qū)：山西省**市火車站：**火車站所屬管轄：**市同煤集團(tuán)公交線路：小區(qū)建筑面積：超過600萬平米，約13萬戶附近公路：大運(yùn)路口樓層數(shù)： 17層電話區(qū)號(hào)：0352居住人口：三期建成后四十萬人左右郵政編碼：037004居住人群：礦工家庭及部分外來人口車牌代碼：晉B小區(qū)代碼:,O 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)初步核算，2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ），按可比價(jià)格計(jì)算，%。從上圖可以看出，**經(jīng)濟(jì)除2008年受全球金融危機(jī)影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。GDP從1000美元到3000美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，%。其中，%；，%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)較快 消費(fèi)品零售總額：，%。其中，%；，%。分行業(yè)看，%；，%；，%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)：2010年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、%；%；%；%。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 人民生活：2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103元，%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出10133元，%。全年農(nóng)民人均純收入4063元，%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2472元，%。指 標(biāo)金額（元）比上年增長(zhǎng)（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103農(nóng)村居民人均純收入4063城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10133農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2472從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前**市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，**市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均12%以上的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅谖鞑康貐^(qū)處于較高水平，適合進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。**市居民收入水平在山西城市較高，物價(jià)偏高，但有著較高的人均消費(fèi)支出。在**市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析**是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地，**三角區(qū)的神頭一、二電廠、**一、二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國(guó)最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運(yùn)的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。**具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源。 旅