【正文】 可以享受消費是每一個消費者反復(fù)來此的主要驅(qū)動力。時尚青年（月光族）：年齡層偏低，大多集中在1625歲左右；社會角色以公司白領(lǐng)、學生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈；日常消費以吃喝玩樂為主，消費比例依次是：餐飲消費30%；化妝品、服裝消費15%；娛樂、交際和影視支出占10%。 特色性商業(yè)定位項目特色商業(yè)定位主要由品牌直銷購物中心特色和全方位業(yè)態(tài)特色組成： 品牌直銷購物中心項目在山西率先引入國際著名品牌折扣專賣店（奧特萊斯）作為本項目的次主力店，這點是與原有社區(qū)商業(yè)差異化競爭的定位考量，更為重要的是拓展項目商業(yè)輻射半徑，吸引**市區(qū)高端消費群體的巧妙策劃。1卸貨平臺：，面寬：8米，進深：5米?？偨ㄖ娣e：12000平方米。三級商圈：位于城區(qū)居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口20萬以上，緊鄰城市主干道，有4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上。北京華聯(lián)北京華聯(lián)集團旗下有兩家上市公司和多家控股公司。商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約30~40萬左右，縣、地、省會城市均可，購買力高的城市3公里商圈內(nèi)的人 口20萬也可以開。1945年開始從大陸遷移至臺灣。對于項目主力店（大賣場）位置的研究，是通過對社區(qū)消費人群的購物時間、出行方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的?！?主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導(dǎo)向作用；■ 必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；■ 特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。都是地坪設(shè)計要著重解決的問題 共享空間柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實際的功能使用，建議14樓設(shè)置中庭，中庭設(shè)計適時的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計是延續(xù)的、適時的、時尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。給進入商場的消費者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購買欲望，是動線規(guī)劃的重要意義。 建筑風格建議本項目在建筑風格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風格為主。建議交由國內(nèi)知名的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，并且，使其參與項目的招商和規(guī)劃定位工作，可以大大地提高項目的成功。 項目價值判斷通過對本項目的優(yōu)劣勢及機會威脅分析，我們發(fā)現(xiàn)，項目雖然存在諸多的劣勢和風險，但仍有良好的投資開發(fā)價值，原因有六：本項目地塊緊鄰新區(qū)南北中軸道路，項目周邊**市區(qū)至礦區(qū)的東西主要干道即將通車，本項目將成為**新區(qū)交通最為便捷的區(qū)域之一，地塊價值將會有大幅提升；**新區(qū)號稱亞洲最大的居住區(qū)，人口基數(shù)龐大，有利于商業(yè)項目的投資和后續(xù)運營，項目商業(yè)物業(yè)的升值潛力巨大。1990年法國銷品茂的年營業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個不同類型的銷品茂，%。本項目全方位的滿足各層次消費群體，與現(xiàn)有底商形態(tài)的商業(yè)在消費層次方面也有著差異化定位。特點有三：品牌度高奧特萊斯不同于一般商場，它賣的是庫存貨和折扣貨，一般的國際頂級品牌是不打折的，打折影響其形象，但是好牌子一樣有庫存，而奧特萊斯的特性決定了奧特萊斯是國家大牌消除庫存的最好場所，比如上海青浦和張家港香港城的奧特萊斯都是大牌云集。奧特萊斯商城目前銷售的品牌大多數(shù)都是在傳統(tǒng)的中高檔商場設(shè)有專柜，主要有以下幾類：　奢侈品牌：巴寶莉、登喜路、愛馬仕、巴黎世家、杜嘉班納、芬迪、古琦、普拉達、塞拉菲尼等。通過引入“品牌直銷購物中心”吸引**市區(qū)的高端消費客源。包括電梯的位置，客流的走向，正門、側(cè)門、進貨口、垃圾出口、小貨車進出口等位置的設(shè)計。譬如一個普通人認為跟明星結(jié)婚是一件幸福的事情，夢想成真才發(fā)現(xiàn)明星的觀念，花銷，人際交往都和自己不一致，美夢就此變成了噩夢。 交通組織規(guī)劃如今交通擁堵已經(jīng)成為城市頑疾。 管理模式設(shè)定——返租、代租、統(tǒng)租的設(shè)定及后續(xù)管理方式的確定。往往造成設(shè)想無法實現(xiàn)的原因正是最初對經(jīng)營資源沒有準確的分析。 專業(yè)分析在了解整個城市到區(qū)域再到社區(qū)的消費特性的基礎(chǔ)上，還要對社區(qū)居民基本狀況、消費量、消費力、消費特征進行專業(yè)分析。這種新模式一方面替代了以往那種零散的商業(yè)運作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社區(qū)商業(yè)帶來的空氣污染、出行困難、治安不好等弊病。 本章小結(jié)調(diào)查表明：目前，**新區(qū)建筑總體量超過600萬平方米，商業(yè)面積約80萬平方米，商業(yè)面積和總建筑面積的比超過12%；商業(yè)空置面積超過80%，空置率較大；商業(yè)開發(fā)短期價值實現(xiàn)較慢；居民入住低于15%，社區(qū)商業(yè)體量存在較大提升空間；已經(jīng)入住或?qū)⒁胱〉木用裰饕酝杭瘓F礦工家庭為主，少量外來人口。 商業(yè)平均消費能力已經(jīng)確保**新區(qū)社區(qū)商業(yè)處于贏利狀態(tài)，并且接近主城區(qū)社區(qū)商業(yè)的平均水平。● 次強需求業(yè)態(tài)，主要表現(xiàn)在：居民生活中的保健、銀行、超市的選擇上。 佳家瑪商廈 **商廈 訪談式問卷調(diào)查 為便于深入了解**新區(qū)商業(yè)情況，調(diào)查人員設(shè)計了社區(qū)商業(yè)消費者訪問式問卷，采取了訪談式問卷調(diào)查。 在被調(diào)查的六個商業(yè)項目中，總體感覺比較好一點的是**商廈和佳家瑪商廈，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計。也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。西南環(huán)路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成。堅持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好**御東新區(qū)建設(shè)，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。 設(shè)施完善**建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)和多媒體通訊通達全國和世界許多國家及地區(qū)。因此，**有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧基地。 旅游資源優(yōu)勢**以其豐富的旅游資源馳名中外，享有“佛國龍城”之美譽。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10133元，%。GDP從1000美元到3000美元是實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，這個時期市場經(jīng)濟逐步完善，經(jīng)濟保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善，也將逐漸帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。20072008是第二期。得天獨厚的煤炭資源優(yōu)勢，使**市成為國家重要的能源基地，被譽為中國“煤都”。在歷史上**曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽為“北方鎖鑰”。**為山西省第二大城市，晉、冀、蒙三?。▍^(qū)）和**各縣的交通樞紐，**地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。本項目“旗艦級”的商業(yè)規(guī)模正好可以填補這方面的空白，為繁榮與振興**新區(qū)商業(yè)，形成新商圈將有較大作用。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè)核心商圈選址的理想地塊。本項目不但是**新區(qū)的商業(yè)中心，同時可以做到立足**、輻射**及周邊城市。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木構(gòu)建筑的華嚴寺，古樸渾厚的善化寺，號稱中國龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢峭如刀劈的北岳恒山……**市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風光均有獨到之處。 資源概況**市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。%，但年缺水量仍為2000多萬立方米。名稱：**新區(qū)（別名：棚戶區(qū)）距**市區(qū)：約20公里所屬地區(qū)：山西省**市火車站：**火車站所屬管轄：**市同煤集團公交線路：小區(qū)建筑面積：超過600萬平米，約13萬戶附近公路：大運路口樓層數(shù)： 17層電話區(qū)號：0352居住人口：三期建成后四十萬人左右郵政編碼：037004居住人群：礦工家庭及部分外來人口車牌代碼：晉B小區(qū)代碼:,O 經(jīng)濟發(fā)展概況 國民經(jīng)濟分析經(jīng)初步核算，2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ），按可比價格計算，%。分行業(yè)看，%；，%；，%。在**市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動之下，必將促進商業(yè)地產(chǎn)和消費需求的增長。經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，**已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。**可望成為資源相對貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。在近幾年的發(fā)展過程中，**市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在**城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。（**新區(qū)規(guī)劃圖附后）第四章 商業(yè)市場調(diào)查分析 **市商業(yè)環(huán)境分析 市區(qū)商業(yè)布局分布大慶商圈東關(guān)商圈西南環(huán)路商圈**市商業(yè)現(xiàn)狀：由于2008年2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點已拆或待拆。 以批發(fā)為主。規(guī)模較大的，經(jīng)營品種多，貨流量大。 **新區(qū)正在運營的商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有意識的規(guī)劃和管理，均為自然發(fā)展，幾乎和社區(qū)沒有互動。通過調(diào)查證明，目前**新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，不能滿足社區(qū)商業(yè)部分的合理性位置、商業(yè)業(yè)態(tài)的預(yù)見性配置。這些會便于我們規(guī)劃當?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)時作為顧及因素。 消費頻率？次數(shù)比例一次購買一周以上的用品2222﹪一次購買三天以上的用品4140﹪每天購買的用品2424﹪其它1414﹪分析：每天或一次購買三天以上用品的居民占到了60%以上，社區(qū)商業(yè)購物頻度是比較高的，遠遠高于我們曾經(jīng)對大商場購物的調(diào)查頻度，60%以上在一個月左右一次，相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)的日常銷售，將隨著人們生活質(zhì)量的進一步提高而頻率增加。 1閑暇時社區(qū)居民所喜歡的消閑方式　次數(shù)比例歌廳1712﹪網(wǎng)吧2417﹪茶室、咖啡廳2719﹪健身2517﹪生活護理1611﹪電影107﹪其它2517﹪分析：閑暇時社區(qū)居民所喜歡的消閑方式主要集中在網(wǎng)吧、茶室、健身和生活護理方面，證明現(xiàn)代社區(qū)居民的生活水平已經(jīng)逐步有所提高，人們的以上生活方式，告訴我們的社區(qū)建設(shè)檔次，不可能沿襲過去的底商和不進行商業(yè)控制性引導(dǎo)，居民具備了較高的生活環(huán)境要求。比如一定程度上的環(huán)境污染、治安難以管理等，特別是一些經(jīng)營餐飲的底鋪，經(jīng)常會引發(fā)與周邊居民的糾紛。那么社區(qū)商業(yè)應(yīng)該遵循那些規(guī)律呢？ 商業(yè)調(diào)查。管理資源就是人才和團隊。 商業(yè)定位除了這五大定位我們還需明確兩個問題： 營銷模式設(shè)定——租、售、留的比例控制，時間控制，空間控制。一方面因為商業(yè)可能對住宅的品質(zhì)、居民的生活、周邊的交通、社會治安、噪音污染有很大影響，另一方面作為開發(fā)商，都希望社區(qū)商業(yè)能夠形成一種規(guī)范的商業(yè)氛圍，而不希望社區(qū)商業(yè)在無序發(fā)展中變得雜亂無章。很多開發(fā)商招商的時候首先想到國際一流的大品牌，比如沃爾瑪、家樂福。 能源配套設(shè)計此項設(shè)計非常零散卻不可或缺，比如中央空調(diào)的配置，要有足夠的電量；餐飲需要天然氣或煤氣管道，若在高樓層還有物流交通，垃圾處理；做家電賣場需要配備專門的電梯和配套倉庫。項目成功的關(guān)鍵是與那些底商型街區(qū)商業(yè)拉開檔次，形成差異化優(yōu)勢。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。香水品牌：巴寶莉、范思哲、莫斯奇諾、浪文、蓮娜麗姿、普拉達等。首先，本項目計劃引入大潤發(fā)賣場。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。 機會（O）**新區(qū)尚沒有規(guī)劃中和建設(shè)中的大型商業(yè)，競爭壓力相對較??；**新區(qū)相對封閉的居住環(huán)境，也使得類似大賣場、大型品牌折扣店，高端品牌餐飲娛樂店例如肯德基、迪歐咖啡等品牌商業(yè)，不具備重置的商業(yè)消費能力，項目具備了搶占先機的條件；項目距離**市區(qū)僅20公里，而**市區(qū)缺少大型品牌折扣商業(yè)和規(guī)?；牟惋嬓蓍e娛樂街區(qū)，為本項目提供了機會；由于**古城保護工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程等大量城市改造工程，**市的商圈客觀上正在重新布局，從而也給本項目創(chuàng)造了機會；隨著**古城保護工程的啟動，城市土地吃緊，土地價格將不斷攀升，項目未來物業(yè)升值的機會加大。項目商業(yè)運營的關(guān)鍵招商，而招商的關(guān)鍵是主力店的招商，本項目操作的重點和難點也就是能否成功的招商引入一家著名的大型連鎖超市（大賣場）。一方面可以減少一次性投資壓力，便于資金流動和財務(wù)成本控制?！　∑浯危洯h(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。 頂柵設(shè)計追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。第八章 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合必須準確把握消費群體的消費能力、消費習慣、出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。業(yè)態(tài)組合原則，各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經(jīng)營”是進行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運用市場手段，利用級差租金對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行調(diào)整。 大型超市選址要求家樂福交通要求：因為Carrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個標準———所有的店都開在了路口，巨大的招牌500米開外都 可以看得一清二楚。 對物業(yè)的要求： 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街不低于70米；層高不低于5米，；樓板 承重在800千克/平方米以上；柱間距9米以上；正門至少提供2個主入口；每層有電動扶梯連接，地下車庫與商 場之間有橫向交通連接。1997年在大 陸成立“大潤發(fā)”；大陸的投資情