【正文】 第一章 總論 項(xiàng)目名稱： XXXXX 商業(yè)金融街 項(xiàng)目主管部門： XXXXXXXXXXX 有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 項(xiàng)目地點(diǎn)： XXXXXXXX 地點(diǎn) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： XXX （一）法律、法規(guī) 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； 《中華人民共和國消防法》； 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》； 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》； （二）其他 《 XXX 商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 《關(guān)于申請 XXXXX 商業(yè)金融街 建設(shè)項(xiàng)目 用地預(yù)審的函》； XXX 發(fā)展改革局關(guān)于編制《 XXXXX 商業(yè)金融街 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》委托書； 國家及 XXX 有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料 。 結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下表 (見下頁 ) 。 表 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)表 序號 名稱 單位 值 一 財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 3276 2 總銷售收入 萬元 7560 3 銷售稅金及附加 萬元 168 4 利潤總額 萬元 4116 5 所得稅 萬元 1029 6 稅后利潤 萬元 3091 二 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1035 2 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 % 3 靜態(tài)投資回收期 年 4 動態(tài)投資回收期 年 5 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1091 6 資本金內(nèi)部收益率 % 7 借款償還期 年 8 盈虧平衡點(diǎn) 74% 4 第二章 市場分析 與預(yù)測 投資環(huán)境分析 （一） XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r XXXXXXXXX 位于 XXX 西北部，地處京津兩市之間 ， XXX 位于 XXX 西北部， 海河水系 中下游，東與 XXX 寶坻區(qū) 、 寧河縣 搭界、南與 XXX 北辰區(qū) 、西青區(qū)、 河北省 霸州市相連，西與河北省廊坊市 安次區(qū) 接壤，北與北京市 通州區(qū) 、河北省廊坊市香河縣比鄰。 XXX 系 濱海平原地區(qū) ，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候。 全區(qū)總面積 1574 平方公里， 常住人口 95 萬人。改革開放以來， XXX 充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，抓住機(jī)遇，深化改革，創(chuàng)新求實(shí)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng) 濟(jì)和社會事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。 XXX 商業(yè)街一覽表（ 19 個） 名稱 功能特色 備注 電子專業(yè)街 IT 類、電子類、音像類產(chǎn)品 區(qū)域型 綜合商業(yè)街 綜合商業(yè) 區(qū)域型 咖啡休閑專業(yè)街 休閑、飲食、娛樂 社區(qū)型 古玩字畫專業(yè)街 文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品 社區(qū)型 電子城步行專業(yè)街 休閑、娛樂、飲食、購物 社區(qū)型 餐飲專業(yè)街 飲食、娛樂、 區(qū)域型 通訊產(chǎn)品一條街 手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材 區(qū)域型 清真食品專業(yè)街 清真特色食品、干果、糕點(diǎn) 區(qū)域型 5 商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1）商業(yè)中心分布 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局混亂無序，缺乏整體規(guī)劃， XX 鎮(zhèn) 商業(yè)街人氣旺盛，是 XX 鎮(zhèn) 的商業(yè)核心，但商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)組合、功能結(jié)構(gòu)不合理。新興的交匯處商圈，雖然有大型商場，但功能單一，業(yè)態(tài)組合缺乏互補(bǔ)性，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局缺乏統(tǒng) 一規(guī)劃，故人氣不旺。 （ 2）經(jīng)營模式 XX 鎮(zhèn) 一直以來都以側(cè)重社區(qū)商業(yè)和臨街小商鋪 為主，以自然街區(qū)為主，臨街商鋪一直受到市場的追捧，近幾年來，隨著 人們生活水平圖書專業(yè)街 書籍、文化用品 社區(qū)型 水產(chǎn)品專業(yè)街 海味、水產(chǎn)、特色食品 社區(qū)型 紡織品專業(yè)街 服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品 區(qū)域型 精品購物步行街 服裝、鞋帽、皮具 區(qū)域型 紙制品專業(yè)街 各類紙品 區(qū)域型 電子科技專業(yè)街 電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品 區(qū)域 型 餐飲娛樂專業(yè)街 餐飲、娛樂 區(qū)域型 康復(fù)路服裝專業(yè)街 服裝、日用品 社區(qū)型 古玩民俗商品專業(yè)街 古玩、旅游商品 社區(qū)型 建材專業(yè)街 建筑材料、家裝材料 社區(qū)型 體育用品專業(yè)街 體育服裝、運(yùn)動用品 社區(qū)型 6 的提高，商業(yè)步行街作為一種全新的商業(yè)模式 ， 以其最大的商業(yè)價(jià)值和替身城市內(nèi)涵的重要作用，正成為 武清商業(yè) 發(fā)展的一個新趨勢，直接提高了消費(fèi)的品位和檔次，帶動了商業(yè)的繁榮。 （ 3）高端消費(fèi)方式 XX 鎮(zhèn) 內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少 。 （ 4）商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，整體品位不高， 高檔次的大型購物中心鳳毛麟角，且未形成主流消費(fèi)模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區(qū)小賣店成主流業(yè)態(tài)和消費(fèi)模式。 （ 5）缺乏真正的購物中心 XX 鎮(zhèn) 商業(yè)市場缺少真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購物中心。 結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項(xiàng)目效應(yīng)不足。傳統(tǒng)的低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競爭激烈，高端消費(fèi)群體外流， 市場消費(fèi)替能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象 。 為了了解市場需求現(xiàn)狀 進(jìn)行了 針對現(xiàn) XX 鎮(zhèn) 的商戶商戶市場調(diào)查 ，意圖了解目標(biāo)客戶的購買意向和購買能力，從而確定該項(xiàng)目的市場定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求 7 單價(jià)及總價(jià)、期望的配套設(shè)施等問題；調(diào)查以大明宮建材家居市場內(nèi)的商戶為主，采用問卷調(diào)查與面談?wù){(diào)查相配合的形式，進(jìn)行抽樣調(diào)查。 通過 匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場調(diào)研結(jié)論： （ 1）商鋪類型 商業(yè)街商鋪 底商商鋪 社區(qū)商鋪 商場內(nèi)席位商鋪 % % % % 由于商業(yè)街形式 具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對底商商鋪和商場內(nèi)席位商鋪的偏好。因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點(diǎn)，將商業(yè)街商鋪與商場內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達(dá)到有效利用空間和提高市場檔次的目的；另一方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分。 商業(yè)街商鋪： 辦公樓底商 住宅底商 % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有 %的被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和住宅底商的被調(diào)查者分別占到 %和 %，可見一部分被調(diào)查者除了希望商鋪具有產(chǎn)品展示及銷售的功能，同時(shí)還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生活和業(yè)務(wù)洽談的需要。 （ 2）希望商鋪具有的功能 產(chǎn)品展示及銷售 倉儲 辦公及商務(wù)洽談 居住 % % % % 8 調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉儲和辦公及商務(wù)洽談為輔。 （ 3）商鋪面積 50 m2以下 51100 m2 101200m2 200m2以上 % % % % 考慮到經(jīng)營產(chǎn)品類 型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在 50100 平方米的被調(diào)查者最多，占到了 %；其次是 100200 平方米，占到了總數(shù)的 %，因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪主力戶型面積確定在 50200 ㎡。 （ 4）商鋪的最高單價(jià)和總價(jià) 單價(jià)： 4000— 5000 元 / m2 5000— 6000 元 / m2 6000— 7000 元 / m2 7000 元 / m2以上 % % % % 總價(jià)： 30萬元以下 31— 40 萬元 40— 50 萬 元 50— 60 萬元 60— 70 萬元 70 萬元以上 % % % % % % 商鋪可承受的最高單價(jià)集中在 4000— 5000 元 / m2，比例達(dá)到%；可承受的總價(jià)在 30 萬元以下的比例高達(dá) %。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個方面：一方面， 接受調(diào)研的 商戶多以租賃的方式經(jīng)營，對商鋪的銷售價(jià)格并沒有明確認(rèn)識 ，因此對商鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高 ；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對本項(xiàng)目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分 投資者對 9 該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。但隨著項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的提升空間。 （ 5）付款方式 按揭貸款 一次性付款 % % 多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。因此，開發(fā)商應(yīng)積極為商戶提供金融服務(wù)，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項(xiàng)目的銷售和資金回流。 （ 6）商鋪周邊的配套設(shè)施 金融 機(jī)構(gòu) 酒店 餐飲 休閑娛 樂場所 超市 便利店 物流 中心 服飾 廣場 其他 % % % % % % % % 其中對酒店的具體需求： 快捷酒店 三星級酒店 四星級及以上酒店 % % % 對餐飲的具體需求： 快餐 特色小吃 中檔飯店 高檔飯店 % % % % 對休閑娛樂場所的具體需求： 洗浴中心 康樂中心 美容美發(fā) 健身中心 10 34% 12% 15% 39% 數(shù)據(jù)顯示，商戶對餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂場所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到 90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時(shí)要利用本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。 （ 7）購買車位 是 否 % % 選擇會購買車位的比例為 %，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對車位的需求。 市場供給分析 全鎮(zhèn) 國民生產(chǎn)總值 3690 萬元 ，工業(yè)產(chǎn)值 1488 萬元， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 產(chǎn)值468 萬元 。 隨著 濱海新區(qū) 大開發(fā)， 區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè) 縣 周邊聚集了銀行，數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，經(jīng)開區(qū) 的發(fā)展 前景好。 swot 分析 優(yōu)勢 （ 1）道路交通 11 京福公路 橫穿 XX 鎮(zhèn)全鎮(zhèn)， 交通十分便利。 （ 2）消費(fèi)人群 按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強(qiáng)大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，包括了發(fā)展成熟的 商業(yè) 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。 （ 3）原有市場 本項(xiàng)目的建設(shè)是為了 構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。 劣勢 （ 1）商 業(yè)氛圍不濃 XX 鎮(zhèn) 內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。 該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進(jìn)行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營。 （ 2）資金用量大 本項(xiàng)目整體規(guī)模較大， 前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入 指定 銀行賬戶， 因而導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用 量大，這將 對 開發(fā)商 自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。 （ 3）離城區(qū)較遠(yuǎn) 本項(xiàng)目 離城區(qū) 較遠(yuǎn) ， 因此 主要消費(fèi)對象不廣泛。 12 機(jī)遇 （ 1） 國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 全 鎮(zhèn) 國民生產(chǎn)總值 3690萬元 。 XX鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展本項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 2）現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng) 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲 面積，降低了運(yùn)營成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （ 3）政府高度重視 政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。 威脅 近年來， XX鎮(zhèn) 周邊地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)模化發(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依 托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競爭力，無疑對 武清 大中型批發(fā)市場的發(fā)展構(gòu)成有力的競爭。 13 項(xiàng)目 定位 ① 功能豐富 、特色鮮明、集購物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲、旅游等多功能為一體的商業(yè)街。 ②緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频辍蕵沸蓍e中心和大型的購物廣場等，最好能引進(jìn)知名超市、購物中心進(jìn)駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目