【正文】 析，認為項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資及銷售價格 和銷售面積 較敏感， 其中對建設(shè)投資的敏感性更強些， 但是本次可行性研究對建設(shè)投資和銷售 價格和銷售面積 的預(yù)測均比較保守，綜合分析認為建設(shè)投資和銷售 價格、銷 售面積的 突破臨界點的可能性不大，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 （ 3）財務(wù)指標分析結(jié)論 表 項目 的 財務(wù)指標表 財務(wù)評價指標 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回期 動態(tài)投資回收期 稅后 % 年 年 稅前 % — — 從上表的財務(wù)評價指標可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項目是可行的。同時，本項目是基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著 合理的規(guī)劃方案原則，對項目的各項內(nèi)容進行適當?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是可行的。 第 七 章 結(jié)論及建議 （ 1）市場分析結(jié)論 通過第二章對本項目進行的 SWOT 分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對較多，同時，項目 的 建設(shè) 又 能夠增加 XXX 商業(yè) 地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 XXX 建設(shè)的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境， 因此， 項目的開發(fā)建設(shè) 具有較好的發(fā)展前景。 綜上分析，建設(shè)投資、銷售價格、銷售面積都是較敏感的因素，其中建設(shè)投資的敏感性最大，因此在項目的實施過程中應(yīng)當對這部分進行很好的控制。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售價格 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅銷售面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅銷售面積變化表 變化幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR（ %） FNPV 910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通過上表，計算出 住宅的 銷售 面積 變動的臨界點為 : 910/（ 910+1099） 5%30%=% 上式說明 商 品住宅 的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出 其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷 ，促進項目的順利開發(fā)運行 。 （ 2） 銷售面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1） 商業(yè) 銷售 面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商 鋪 銷售 面積 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出 商業(yè)的 銷售 面積 變動的臨界點為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。 （ 1） 建設(shè)投資變化對項目內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 建設(shè)投資變化表 變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% IRR % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出建設(shè)投資變動的臨界點為： （ +） 5%+10%=% 上式說明建設(shè)投資的最大增加幅度為 %， 此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。 敏感性分析 本項目主要進行建設(shè)投資、銷售面積以及 銷售 價格 對內(nèi)部收益率 和財務(wù)凈現(xiàn)值 的單因素敏感性分析。 由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上 鋼材等材料價格有降低趨勢，同時 房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品 的售價還有一定的提升空間。因此： 234570 Q=158675+234570 Q (%+3%) 解得 Q=74% 故銷售收入實現(xiàn)率 f=Q=74%是該項目的銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。 根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q 支出方程： C=V Q +T Q+F 式中： R實現(xiàn)銷售收入 P— 銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C— 總成本費用 V— 單位可變成本 F— 總成本 T— 單位銷售稅金 令 B=RC=0，便可求出 Q的值。 第 六 章 不確定分析 各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。 通過對清償能力指標的計算可以得出如下結(jié)論：本項目具有較強的清償能力。（數(shù)據(jù)來源：附表 5項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 通過對盈利能力指標的計算可以得出結(jié)論，本項目具有較強的盈利能力，在財務(wù)上是可行的。換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅后 )大于 14%，因此本項目在財務(wù)上可行。換算成年內(nèi)部收益率為 %(稅前 )和 %(稅后 ),均大于 14%，因此本項目在 財務(wù)上可行。大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。均大于零，因此本項目在財務(wù)上可行。 靜態(tài)盈利能力分析 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期 =[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當期凈現(xiàn)金流量 =（ 171） + / = 季 合 年。 （ 3）利率的確定 根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為 %,則每季實際利率為 %。 （ 1）基準收益率的確定 基準收益率根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》的有關(guān)內(nèi)容，同時考慮到資金成本，機會成本，風(fēng)險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為 12%，則每季基準收益率為 3%。 本項目的投資使用計劃及資金籌措表（如下表）。 （ 2）銀行借款 本項目 銀行借款 萬元， 融資利率為 %，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。 （ 10）項目 總投資 綜合一至九項的費用，總計為 萬元。 （ 8）預(yù)備費 綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，再結(jié)合不同項目的風(fēng)險情況， 商業(yè)按 2～ 7項之和的 7%取，商品房按 2～ 7項之和的 4%取，安置房按 2～ 7項之和的 1%取，共計 萬元。 （ 6）建設(shè)監(jiān)理費 根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標準》（發(fā)改價格[2021]670 號），該項目的監(jiān)理費用為 萬元。 （ 4）城建費用 根據(jù)《 XXX 建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，以及《 XXX 城中村改造管理辦法》，結(jié)合項目實際情況 。 （ 2）建安工程費用 依據(jù)《 XXX 建筑工程綜合概預(yù)算定額》（ 99），結(jié)合 XXX 類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確 定本項目的建安造價如下表： 表 建安工程費用估算表 項目 建筑面積 估算指標 小計（萬元） 182188 ㎡ 安置 住宅 136500 1450（元 /㎡） 安置 商業(yè) 用房 45688 1500（元 /㎡） 住宅 197306 1600（元 /㎡） 鋪 331026 1100（元 /㎡） 合計 710520 ㎡ （ 3）工程前期費用 工程前期費用包括項目勘 察設(shè)計費、前期工程咨詢費用以及其他費用等。 用于開發(fā) 建設(shè) 的土地為 350 畝，結(jié)合 未央?yún)^(qū)的 土地價格， 同時 考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策， 綜合確定 每畝為 萬元，合計 5565 萬元。 （ 1）土地費用 項目占地面積為 450 畝，其中有 100 畝地用來安置村民， 根據(jù)《 XXX城中村改造管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，城中村改造綜合用地以劃撥方式 供給， 不需要繳納土地出讓金。 項目總投資估算的原則 （ 1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； （ 2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； （ 3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導(dǎo)致投資增加的項目在不可預(yù)見費中考慮。從而降低開發(fā)商的資金壓力，實現(xiàn)利益的最大化。 進度安排原則 進度安排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，同時考慮 采取滾動開發(fā)的模式， 利用 前一階段的銷售收入資金開發(fā) 下一階段工程 。 16 第五章 建筑方案和輔助工程 3. 1 項目前期工作安排 目前本項目土地 尚未達到三通一平的要求，項目 前期準備階段的工作計劃安排如下： （ 1）對項目所在地的居民進行安置，原有房屋拆遷； （ 2） 實施 三通一平，滿足開工條件； （ 3）委托設(shè)計單位，對 設(shè)計方案進行進一步修改、確定； （ 4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等； （ 5）安排短期或長期信貸，確定與落實建設(shè)資金； （ 6）對市場狀況進一步的進行分析，初步確定銷售價格； （ 7）組織招投標活動，并與承 包商談判，簽訂建設(shè)工程承包合同。商業(yè)街的寬度應(yīng)在 20m 至 30m 之間。商業(yè)主街的建筑一般為兩層樓高，個別大商場可到 4 層。 長度：一般來說商業(yè)街的“有效長度”大多為 300 米至 600 米，真正能的商業(yè)繁華段落一般不超過 600 米。 功能布局：商業(yè)街建筑功能應(yīng)包括購物、休閑、餐飲、娛樂、休閑、觀光，比較科學(xué)的設(shè)計模式是商業(yè)、商務(wù)、配套各占 1/3 的比例。商業(yè)步行街建設(shè)在考慮完善上述功能的同時，必須具備適度規(guī)模。改革開放以來， XXX 充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，抓住機遇，深化改革，創(chuàng)新求實，實現(xiàn)了經(jīng) 濟和社會事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。 XXX 系 濱海平原地區(qū) ，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候。改革開放以來， XXX 充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，抓住機遇，深化改革，創(chuàng)新求實，實 現(xiàn)了經(jīng) 濟和社會事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。 XXX 系 濱海平原地區(qū) ，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候。項目位于XX 鎮(zhèn) 交通主干道，具有優(yōu)越的人流、交通流優(yōu)勢。 （ 2）區(qū)位條件優(yōu)越 城市商業(yè)街的區(qū)位條件是其能夠帶來效率和效能最大化的基本依據(jù)。 本項目的客戶群體面向政府機關(guān)工作人員，游客、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、企業(yè)管理人員以及周邊縣市。 盈利模式定位 項目采用整體銷售的盈利 模式，以便盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險。 13 項目 定位 ① 功能豐富 、特色鮮明、集購物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲、旅游等多功能為一體的商業(yè)街。 威脅 近年來， XX鎮(zhèn) 周邊地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 XX鎮(zhèn) 經(jīng)濟持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟總量規(guī)模的進一步擴大，為發(fā)展本項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。 （ 3）離城區(qū)較遠 本項目 離城區(qū) 較遠 ， 因此 主要消費對象不廣泛。 該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影響項目的正常運營。 （ 3）原有市場 本項目的建設(shè)是為了 構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。 （ 2）消費人群 按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。以后的發(fā)展空間相當大，經(jīng)開區(qū) 的發(fā)展 前景好。 隨著 濱海新區(qū) 大開發(fā)， 區(qū)域發(fā)展迅速。 （ 7）購買車位 是 否 % % 選擇會購買車位的比例為 %，因此在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮業(yè)主對車位的需求。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，開發(fā)商應(yīng)積極為商戶提供金融服務(wù)，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項目的銷售和資金回流。但隨著項目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個方面：一方面， 接受調(diào)研的 商戶多以租賃的方式經(jīng)營，對商鋪的銷售價格并沒有明確認識 ，因此對商鋪價格心理承受價位不高 ；另一方面，項目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對本項目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。 （ 3）商鋪面積 50 m2以下 51100 m2 101200m2 200m2以上 % % % % 考慮到經(jīng)營產(chǎn)品類 型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在 50100 平方米的被調(diào)查者最多，占到了 %；其次是 100200 平方米，占到了總數(shù)的 %，因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點進行設(shè)計，建議商鋪主力戶型面積確定在 50200 ㎡。 商業(yè)街商鋪： 辦公樓底商 住宅底商 % % 經(jīng)統(tǒng)計，有 %的被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和住宅底商的被調(diào)查者分別占到 %和 %，可見一部分被調(diào)查者除了希望商鋪具有產(chǎn)品展示及銷售的功能，同時還希望能夠方便其居住及辦公，以滿足日常生活和業(yè)務(wù)洽談的需要。 通過 匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場調(diào)研結(jié)論： （ 1）商鋪類型 商業(yè)街商鋪 底商商鋪 社區(qū)商鋪