【正文】 業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場缺乏商場百貨與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有效供給，本案的商業(yè)開發(fā)有效填補(bǔ)了溫泉商業(yè)市場存在的空白，存在極大的市場需求。 從整體商業(yè)市場分析，X市的商業(yè)市場還不成熟，業(yè)態(tài)分布零亂、無序，現(xiàn)階段的成型商業(yè)基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)，行業(yè)的集合經(jīng)營特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商業(yè)。 邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費(fèi)群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。 次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費(fèi)人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。 主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費(fèi)購物群體。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。 邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費(fèi)者構(gòu)成主要消費(fèi)人群。 次要商圈：輻射X大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費(fèi)人群。 主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學(xué)校學(xué)生為主力消費(fèi)購物群體。由于溫泉城區(qū)是X市政府的所駐地，聚集了X眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，該商圈已成為X高檔商業(yè)的集中地，是X市的高級商圈。第二部分X市商業(yè)環(huán)境研究分析u 商圈分析u 商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析u 溫泉路商圈商鋪?zhàn)赓U調(diào)查一、 商圈分析：X市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨(dú)立的城區(qū)，兩地中心相距約6公里，路距相對較長，現(xiàn)狀主要通過長安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安與溫泉也形成了各自獨(dú)立的商業(yè)圈。[小結(jié)]： X“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了X所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，X做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯，國民經(jīng)濟(jì)增長水平有望進(jìn)入增長的快車道，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好。（2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運(yùn)專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化南北兩區(qū)的集聚度，促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位置上具有特殊優(yōu)勢，在旅游消費(fèi)熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設(shè)有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴(kuò)大對旅游人流的影響力，通過旅游消費(fèi)實現(xiàn)“以旅帶商”進(jìn)而“以商促旅”的良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。X市做為湖北省的生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費(fèi)，拉動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動旅游商貿(mào)業(yè)的繁榮。 [小結(jié)]： 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，全國各地的旅游市場出現(xiàn)了一片火熱的局面。在進(jìn)入8+1的城市圈之后，X市做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為X經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨(dú)樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。 強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費(fèi)力量之一，因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運(yùn)營過程中，應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，打造學(xué)生商業(yè)消費(fèi)平臺，讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為X商業(yè)新的增長點(diǎn)。溫泉城區(qū)中高等學(xué)校眾多，學(xué)生數(shù)量龐大，大量的學(xué)生消費(fèi)需求，將推動商業(yè)市場進(jìn)一步繁榮：根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2005年X共有普通高等院校3所，在校學(xué)生數(shù)29127人，中等職業(yè)教育學(xué)校17所，在校學(xué)生34753人，中高等院校共有在校學(xué)生63880人，這些學(xué)校大多位于X市溫泉城區(qū)，龐大的學(xué)生消費(fèi)群體，構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費(fèi)力量，有力推動了溫泉城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個相對獨(dú)立的老城區(qū)。三、 人口環(huán)境分析（溫泉城區(qū)）：溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費(fèi)能力的市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員為主，商業(yè)市場具有堅實的消費(fèi)基礎(chǔ)：l 2005年X城市建成區(qū)面積為25平方公里，城市人口26萬人。 大量居民定期儲蓄存款的積淀，為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了潛在的投資市場。居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，說明市場投資渠道狹窄，居民的投資理財行為需要引導(dǎo)，因此做為投資產(chǎn)品的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，有著較強(qiáng)的市場潛在購買力。消費(fèi)水平的持續(xù)增長，將促進(jìn)商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。l ，%，從城鄉(xiāng)消費(fèi)市場看，城市消費(fèi)快于農(nóng)村，%；，%。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)進(jìn)入提速增長階段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。二、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：國民經(jīng)濟(jì)增長快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：l 從2002年起X國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速增長階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過10%，比上年增長13%，人均GDP7372元，%；其中咸安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長更為快速，%。 從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心，100公里為半徑的“8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與X形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動，推動X經(jīng)濟(jì)上新的臺階。X城市區(qū)位圖及武漢“8+1”城市圈關(guān)系圖 [小結(jié)]： 從地理區(qū)位上分析，X市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟(jì)腹地，處在國家“十”字型一級發(fā)展軸線長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個。l 水運(yùn)方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個，港區(qū)１２個，其中長江港區(qū)６個（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體