【正文】 商場內(nèi)席位商鋪 % % % % 由于商業(yè)街形式 具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對底商商鋪和商場內(nèi)席位商鋪的偏好。 為了了解市場需求現(xiàn)狀 進(jìn)行了 針對現(xiàn) XX 鎮(zhèn) 的商戶商戶市場調(diào)查 ，意圖了解目標(biāo)客戶的購買意向和購買能力，從而確定該項目的市場定位。傳統(tǒng)的低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競爭激烈，高端消費(fèi)群體外流， 市場消費(fèi)替能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。 （ 5）缺乏真正的購物中心 XX 鎮(zhèn) 商業(yè)市場缺少真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購物中心。 （ 3）高端消費(fèi)方式 XX 鎮(zhèn) 內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少 。新興的交匯處商圈，雖然有大型商場，但功能單一，業(yè)態(tài)組合缺乏互補(bǔ)性，周邊商業(yè)網(wǎng)點布局缺乏統(tǒng) 一規(guī)劃，故人氣不旺。改革開放以來， XXX 充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，抓住機(jī)遇，深化改革，創(chuàng)新求實，實現(xiàn)了經(jīng) 濟(jì)和社會事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。 XXX 系 濱海平原地區(qū) ，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)氣候。計算主要財務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)評價指標(biāo)如下表 (見下頁 ) 。 第一章 總論 項目名稱： XXXXX 商業(yè)金融街 項目主管部門： XXXXXXXXXXX 有限公司 項目性質(zhì)：新建 項目地點： XXXXXXXX 地點 項目負(fù)責(zé)人： XXX （一）法律、法規(guī) 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； 《中華人民共和國消防法》； 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》； 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》； 《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法》； 《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》； （二）其他 《 XXX 商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃》 《投資項目可行性研究指南》； 《建設(shè)項目選址意見書》； 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 《關(guān)于申請 XXXXX 商業(yè)金融街 建設(shè)項目 用地預(yù)審的函》； XXX 發(fā)展改革局關(guān)于編制《 XXXXX 商業(yè)金融街 項目 可行性研究報告》委托書； 國家及 XXX 有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 項目業(yè)主提供的有關(guān)資料 。 結(jié)合項目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財務(wù)評價。 表 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表 序號 名稱 單位 值 一 財務(wù) 數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 3276 2 總銷售收入 萬元 7560 3 銷售稅金及附加 萬元 168 4 利潤總額 萬元 4116 5 所得稅 萬元 1029 6 稅后利潤 萬元 3091 二 財務(wù)評價指標(biāo) 1 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1035 2 項目內(nèi)部收益率 % 3 靜態(tài)投資回收期 年 4 動態(tài)投資回收期 年 5 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1091 6 資本金內(nèi)部收益率 % 7 借款償還期 年 8 盈虧平衡點 74% 4 第二章 市場分析 與預(yù)測 投資環(huán)境分析 （一） XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r XXXXXXXXX 位于 XXX 西北部，地處京津兩市之間 ， XXX 位于 XXX 西北部， 海河水系 中下游，東與 XXX 寶坻區(qū) 、 寧河縣 搭界、南與 XXX 北辰區(qū) 、西青區(qū)、 河北省 霸州市相連，西與河北省廊坊市 安次區(qū) 接壤，北與北京市 通州區(qū) 、河北省廊坊市香河縣比鄰。 全區(qū)總面積 1574 平方公里， 常住人口 95 萬人。 XXX 商業(yè)街一覽表（ 19 個） 名稱 功能特色 備注 電子專業(yè)街 IT 類、電子類、音像類產(chǎn)品 區(qū)域型 綜合商業(yè)街 綜合商業(yè) 區(qū)域型 咖啡休閑專業(yè)街 休閑、飲食、娛樂 社區(qū)型 古玩字畫專業(yè)街 文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品 社區(qū)型 電子城步行專業(yè)街 休閑、娛樂、飲食、購物 社區(qū)型 餐飲專業(yè)街 飲食、娛樂、 區(qū)域型 通訊產(chǎn)品一條街 手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材 區(qū)域型 清真食品專業(yè)街 清真特色食品、干果、糕點 區(qū)域型 5 商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1）商業(yè)中心分布 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點布局混亂無序，缺乏整體規(guī)劃， XX 鎮(zhèn) 商業(yè)街人氣旺盛，是 XX 鎮(zhèn) 的商業(yè)核心，但商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)組合、功能結(jié)構(gòu)不合理。 （ 2）經(jīng)營模式 XX 鎮(zhèn) 一直以來都以側(cè)重社區(qū)商業(yè)和臨街小商鋪 為主，以自然街區(qū)為主，臨街商鋪一直受到市場的追捧，近幾年來，隨著 人們生活水平圖書專業(yè)街 書籍、文化用品 社區(qū)型 水產(chǎn)品專業(yè)街 海味、水產(chǎn)、特色食品 社區(qū)型 紡織品專業(yè)街 服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品 區(qū)域型 精品購物步行街 服裝、鞋帽、皮具 區(qū)域型 紙制品專業(yè)街 各類紙品 區(qū)域型 電子科技專業(yè)街 電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品 區(qū)域 型 餐飲娛樂專業(yè)街 餐飲、娛樂 區(qū)域型 康復(fù)路服裝專業(yè)街 服裝、日用品 社區(qū)型 古玩民俗商品專業(yè)街 古玩、旅游商品 社區(qū)型 建材專業(yè)街 建筑材料、家裝材料 社區(qū)型 體育用品專業(yè)街 體育服裝、運(yùn)動用品 社區(qū)型 6 的提高，商業(yè)步行街作為一種全新的商業(yè)模式 ， 以其最大的商業(yè)價值和替身城市內(nèi)涵的重要作用，正成為 武清商業(yè) 發(fā)展的一個新趨勢，直接提高了消費(fèi)的品位和檔次，帶動了商業(yè)的繁榮。 （ 4）商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，整體品位不高， 高檔次的大型購物中心鳳毛麟角，且未形成主流消費(fèi)模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區(qū)小賣店成主流業(yè)態(tài)和消費(fèi)模式。 結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項目效應(yīng)不足。商業(yè)配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象 。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求 7 單價及總價、期望的配套設(shè)施等問題；調(diào)查以大明宮建材家居市場內(nèi)的商戶為主，采用問卷調(diào)查與面談?wù){(diào)查相配合的形式，進(jìn)行抽樣調(diào)查。因此，在本項目的規(guī)劃設(shè)計中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點，將商業(yè)街商鋪與商場內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達(dá)到有效利用空間和提高市場檔次的目的；另一方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分。 （ 2）希望商鋪具有的功能 產(chǎn)品展示及銷售 倉儲 辦公及商務(wù)洽談 居住 % % % % 8 調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉儲和辦公及商務(wù)洽談為輔。 （ 4）商鋪的最高單價和總價 單價： 4000— 5000 元 / m2 5000— 6000 元 / m2 6000— 7000 元 / m2 7000 元 / m2以上 % % % % 總價： 30萬元以下 31— 40 萬元 40— 50 萬 元 50— 60 萬元 60— 70 萬元 70 萬元以上 % % % % % % 商鋪可承受的最高單價集中在 4000— 5000 元 / m2，比例達(dá)到%；可承受的總價在 30 萬元以下的比例高達(dá) %。因此，就目前而言，部分 投資者對 9 該區(qū)域商鋪價格的可接受程度較小。 （ 5）付款方式 按揭貸款 一次性付款 % % 多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。 （ 6）商鋪周邊的配套設(shè)施 金融 機(jī)構(gòu) 酒店 餐飲 休閑娛 樂場所 超市 便利店 物流 中心 服飾 廣場 其他 % % % % % % % % 其中對酒店的具體需求： 快捷酒店 三星級酒店 四星級及以上酒店 % % % 對餐飲的具體需求： 快餐 特色小吃 中檔飯店 高檔飯店 % % % % 對休閑娛樂場所的具體需求： 洗浴中心 康樂中心 美容美發(fā) 健身中心 10 34% 12% 15% 39% 數(shù)據(jù)顯示，商戶對餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂場所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到 90%以上。因此，本項目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時要利用本項目的區(qū)位優(yōu)勢吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項目的商業(yè)氛圍，提高項目的增值潛力。 市場供給分析 全鎮(zhèn) 國民生產(chǎn)總值 3690 萬元 ，工業(yè)產(chǎn)值 1488 萬元， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 產(chǎn)值468 萬元 。目前的商業(yè) 縣 周邊聚集了銀行，數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。 swot 分析 優(yōu)勢 （ 1）道路交通 11 京福公路 橫穿 XX 鎮(zhèn)全鎮(zhèn)， 交通十分便利。在本項目的輻射區(qū)域內(nèi)，包括了發(fā)展成熟的 商業(yè) 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。 劣勢 （ 1）商 業(yè)氛圍不濃 XX 鎮(zhèn) 內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。 （ 2）資金用量大 本項目整體規(guī)模較大， 前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入 指定 銀行賬戶， 因而導(dǎo)致本項目前期建設(shè)資金占用 量大，這將 對 開發(fā)商 自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。 12 機(jī)遇 （ 1） 國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 全 鎮(zhèn) 國民生產(chǎn)總值 3690萬元 。 （ 2）現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng) 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲 面積，降低了運(yùn)營成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。 （ 3）政府高度重視 政府高度重視商業(yè)街的發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè)。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)模化發(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依 托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競爭力，無疑對 武清 大中型批發(fā)市場的發(fā)展構(gòu)成有力的競爭。 ②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進(jìn)知名超市、購物中心進(jìn)駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場。 客戶群體定位 本項目開發(fā)目標(biāo)為變革落后商業(yè)格局，重塑現(xiàn)代中心商圈，提升 XX鎮(zhèn) 城市品位的標(biāo)志性、代表性項目。 14 第三章 項目選址和建設(shè)條件 場址選擇 地點與地理位置 本項目位于 京福公路東側(cè) 場址優(yōu)勢 （ 1）地理位置便捷 商業(yè)街具有良好的交通地理位置，接近交通樞紐的區(qū)域，居民可以借助各種交通工具便捷到達(dá)，具 備很強(qiáng)的可達(dá)性和地段優(yōu)勢。區(qū)位條件影響城市功能、相知的確立和城市總體布局的規(guī)劃設(shè)計，更深層的說也影響城市商業(yè)街的客源市場 和輻射能力。 建設(shè)條件 XXXXXXXXX 位于 XXX西北部，地處京津兩市之間 ， XXX 位于 XXX西北部， 海河水系 中下游，東與 XXX 寶坻區(qū) 、 寧河縣 搭界、南與 XXX北辰區(qū) 、西青區(qū)、 河北省 霸州市相連，西與河北省廊坊市 安次區(qū) 接壤，北與北京市 通州區(qū) 、河北省廊坊市香河縣比鄰。 全區(qū)總面積 1574 平方公里，常住人口 95 萬人。 地理條件 XXXXXXXXX 位于 XXX 西北部，地處京津兩市之間 ， XXX 位于 XXX西北部， 海河水系 中下游，東與 XXX 寶坻區(qū) 、 寧河縣 搭界、南與 XXX 北辰區(qū) 、西青區(qū)、 河北省 霸州市相連，西與河北省廊坊市 安次區(qū) 接壤，北與北京市 通州區(qū) 、河北省廊坊市香河縣比鄰。 全區(qū)總面積 1574 平方公里， 常住人口 95 萬人。 15 京福公路 條件 周圍 3000 米范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施相對完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ，基本能滿足本項目建設(shè)的需要 . 第四章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 規(guī)模確定的原則及參考依據(jù) 商業(yè)街最主要的服務(wù)功能出來購物以外，還要有旅游、娛樂、展示、和商務(wù)等功能 ，以滿足現(xiàn)代人的購、吃、住、行等的生活需要。規(guī)模太小會導(dǎo)致功能欠缺 ，商業(yè)引力減弱；規(guī)模過大將導(dǎo)致購買力分流，弱化商業(yè)聚集力。 營業(yè)面積：商業(yè)街的營業(yè)面積也不宜過大，從一般消費(fèi)者的反映看，一條商業(yè)街有 萬平方米的營業(yè)面積可能是 人們體力、心理所能接受的最高值。 高度：商業(yè)街的建筑物高度 不宜過高，因為過高的建筑會產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛街的心情。 寬度：商業(yè)街的寬度應(yīng)根據(jù)客流量決定，但注意不要過寬。 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、商務(wù)、酒店、住宅、廣場及停車場所等公用配套設(shè)施，以商業(yè)街為核心的，集酒店、商務(wù)辦公大樓、公寓、大型購物中心，特色商鋪等 多業(yè)種、多業(yè)態(tài)為一體的嘗試綜合體。 項目進(jìn)度安排的依據(jù) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項目內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實際情況，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開發(fā)期，編制項目小區(qū)建設(shè)各項工作的