【正文】 場(chǎng)→朝陽(yáng)公園→西直河 廣順北大街735 錦繡大地市場(chǎng)→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞 望京公園737 孫河?xùn)|站→阜通西大街→亞運(yùn)村→中關(guān)村→頤和園→香山 阜通西大街752 西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心 廣順北大街827 北京西站→北辰路→望京購(gòu)物中心→廣順北大街→善各莊 廣順北大街840 外 南湖渠→亞運(yùn)村→中關(guān)村→青塔→朝陽(yáng)路→南湖渠 南湖渠852 老君堂南站→朝陽(yáng)公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園 阜通西大街909 前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門→西北旺市場(chǎng) 望京花園921 大峪→蘋果園地鐵→定慧寺→國(guó)家圖書館→廣順北大街→東湖 廣順北大街939 北京南站→大觀園→兒童醫(yī)院→西直門→廣順北大街→奶子房 廣順北大街944 菜戶營(yíng)→盛唐飯店→學(xué)院路→芍藥居→廣順北大街→奶子房 廣順北大街13 / 89951 東北旺中路→圓明園→五道口→亞運(yùn)村→花家地→南十里居 花家地952 東湖→望京花園→朝陽(yáng)公園→小武基→北大地→岳各莊北橋 望京花園952 支 望京路→宏昌路→麗都飯店→朝陽(yáng)路→勁松→十八里店北橋站 宏昌路966 東直門長(zhǎng)途站→覽中心→廣順北大街→朝來(lái)家園→平西府 廣順北大街975 東直門→阜通東大街→廣播學(xué)院→北七家→桃峪山莊→桃峪口 阜通東大街976 北湖渠→大西洋新城→酒仙橋商場(chǎng)→大望路→潘家園→亦莊 大西洋新城976 支 北湖渠東口→廣順北大街→四惠站→北苑→群芳園→大地站 廣順北大街983 王佐汽車站→五棵松→營(yíng)慧寺→廣順北大街→北湖渠 廣順北大街望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖14 / 89如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近沒(méi)有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問(wèn)題。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來(lái)支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑?；谝陨峡陀^條件，未來(lái)項(xiàng)目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂(lè)餐飲類型業(yè)態(tài)。在這種變化過(guò)程中，未來(lái)望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向11 / 89生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。區(qū)域未來(lái)寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。望京地區(qū)寫字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖10 / 89 望京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來(lái)看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來(lái)看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，大批國(guó)際大型企摩 托 羅 拉 , 100000北 電 網(wǎng) 絡(luò) , 55000愛(ài) 立 信 , 42022 西 門 子 , 60000安 捷 倫 , 288000100002022030000400005000060000700008000090000100000摩 托 羅 拉 北 電 網(wǎng) 絡(luò) 愛(ài) 立 信 西 門 子 安 捷 倫系 列 18 / 89業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。望京地區(qū)跨國(guó)企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來(lái)發(fā)展的巨大潛力。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過(guò)程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來(lái)愈濃厚。目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)7 / 89園和中國(guó)北京(望京)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。2022 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項(xiàng)目—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩部分。在這種交通、市政、配套逐步完善的過(guò)程中，望京正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國(guó)際化，居住都市化的大望京。近年來(lái)，國(guó)外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場(chǎng)契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂(lè)福等紛紛選址望京。6 / 89望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對(duì)緩慢，被稱作“睡城”。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、5 個(gè)次商業(yè)中心、8 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6 個(gè)文化娛樂(lè)中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、38 個(gè)社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個(gè)方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開(kāi)發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過(guò)去單純的生活居住區(qū)朝著國(guó)際化望京的方向發(fā)展。1 / 89( 商業(yè)廣場(chǎng))項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)部2 / 89項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ................................................3望京區(qū)域規(guī)劃 ...................................................4望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ...........................................4望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ...............................................5望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................................6望京地區(qū)交通狀況總體分析 .......................................9 ...................................................15二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ...........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ......................................27三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ...........................................34項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍 ............................................34本案交通狀況分析 ..............................................34本案周邊住宅狀況分析 ..........................................363 / 89項(xiàng)目定位及可行性研究項(xiàng)目定位及可行性研究四、市場(chǎng)初步定位 ...................................................491．業(yè)態(tài)定位 ......................................................492．租售價(jià)格定位 ..................................................523．終端客戶定位 ..................................................58五、項(xiàng)目操作性分析 .................................................631．市場(chǎng)面分析 ....................................................632．技術(shù)面分析 ....................................................653．經(jīng)濟(jì)面分析 ....................................................67六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ...................................................69 ...................................................69 ...................................................70（靜態(tài)） .........................................71（動(dòng)態(tài)） .........................................72 .....................................73七、可行性分析結(jié)論 .................................................754 / 89項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研5 / 89一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽(yáng)區(qū)管轄