【正文】 北四環(huán)東路。? 宏昌路：位于望京新城（A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。20 / 89望京區(qū)域住宅項目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。2022 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項目陸續(xù)面市。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價在 1300015000 元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價可達 1600018000 元/平方米。 新增及規(guī)劃商業(yè)項目新增及規(guī)劃商業(yè)項目列表項目名稱 所處位置商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價格 備注麗景新貴（家樂福）廣順北大街（麗景新貴商業(yè)）4 萬左右 獨立商業(yè) 待定規(guī)劃中，進駐時間不確定沃爾瑪購物廣場（暫用）廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 萬地上局部 8 層，地下 3 層，B1F7為營業(yè)用房待定沃爾瑪約占 2 萬㎡左右，預(yù)計 07年 4 月開業(yè)。31 / 89東北四環(huán)商業(yè)組團吸引了包括宜家家居、家樂福等眾多國際知名零售商進駐。? 便民商業(yè)網(wǎng)點不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠沒有成型，小型、微型的商業(yè)點未達到飽和，人們消費選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。商務(wù)型、外籍人士消費潛力將不容忽視。追求更高層次的文化及娛樂享受，追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)，消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大，對購物環(huán)境要求較高。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設(shè)施及配套項目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計 2022 年前全部實現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京15 / 89地區(qū)的影響有待觀察。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計超過 30 萬平方米面積。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊藏的市場契機，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國際大型企摩 托 羅 拉 , 100000北 電 網(wǎng) 絡(luò) , 55000愛 立 信 , 42022 西 門 子 , 60000安 捷 倫 , 288000100002022030000400005000060000700008000090000100000摩 托 羅 拉 北 電 網(wǎng) 絡(luò) 愛 立 信 西 門 子 安 捷 倫系 列 18 / 89業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費輻射半徑。發(fā)達的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項目后期的經(jīng)營及組織運輸。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項目的檔次也有較大差距。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬左右 獨立商業(yè) 自建 預(yù)計 4 月開業(yè)家樂福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購物）4 萬左右 獨立商業(yè) 自建 ——歐尚超市來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬左右 獨立商業(yè) 自建 ——方恒國際中心廣順南大街（竹藤大廈對面）公建 25 萬 獨立公建群 待定 ——望京國際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬左右 獨立商業(yè)租金 元不等預(yù)計 5 月開業(yè)旺角廣場南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計 5 月開業(yè)望京購物廣場（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬獨立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個車位，預(yù)計 5 月開業(yè)博雅國際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號8000 左右 2 層底商最初 萬，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬；二層 萬社區(qū)商業(yè)金隅國際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價 萬 ——博泰國際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商B1F3 售價分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營季景沁園湖光中街西延長線南側(cè) 萬 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬 獨立商業(yè) 待定EMart 易買得購物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬底商裙樓及獨立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國風北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬公建，約 萬商業(yè)獨立商業(yè) 待定 ——嘉美風尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬寫字樓酒店底商裙樓整售報價 萬元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計 2022 年開業(yè)東湖灣 來廣營利澤西園約 7 萬左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨立商業(yè)樓底商、獨立商業(yè) 待定預(yù)計 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬左右 底商、獨立商業(yè)售 萬元/㎡，租 元左右獨棟綜合樓整售，底商散售上表所列項目大致可以分為幾類：一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。這些消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。L1 線則是自東直門至機場線的機場快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、5 個次商業(yè)中心、8 個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、38 個社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表項目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m