【正文】 北四環(huán)東路。? 宏昌路：位于望京新城（A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個(gè)三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。20 / 89望京區(qū)域住宅項(xiàng)目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來(lái)人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類(lèi)型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動(dòng)，還有一些開(kāi)設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進(jìn)入望說(shuō)區(qū)域的外企高級(jí)管理層，不同語(yǔ)言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國(guó)際氛圍。但由于原來(lái)望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問(wèn)題，直接造成了社區(qū)休閑性購(gòu)物及文化娛樂(lè)需求的商業(yè)存在著很大的市場(chǎng)空白，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)沒(méi)有得到有效釋放。2022 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開(kāi)發(fā)，各類(lèi)型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)面市。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價(jià)在 1300015000 元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氛圍較濃地帶的底商售價(jià)可達(dá) 1600018000 元/平方米。 新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目新增及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng) 所處位置商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)結(jié)構(gòu) 租售價(jià)格 備注麗景新貴（家樂(lè)福）廣順北大街（麗景新貴商業(yè)）4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 待定規(guī)劃中，進(jìn)駐時(shí)間不確定沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（暫用）廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角 萬(wàn)地上局部 8 層，地下 3 層，B1F7為營(yíng)業(yè)用房待定沃爾瑪約占 2 萬(wàn)㎡左右，預(yù)計(jì) 07年 4 月開(kāi)業(yè)。31 / 89東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂(lè)福等眾多國(guó)際知名零售商進(jìn)駐。? 便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒(méi)有成型，小型、微型的商業(yè)點(diǎn)未達(dá)到飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類(lèi)等等物價(jià)都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。商務(wù)型、外籍人士消費(fèi)潛力將不容忽視。追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受，追求生活品位，消費(fèi)講究高雅有情調(diào)，消費(fèi)以中、高檔產(chǎn)品為主，消費(fèi)金額相對(duì)較大，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求較高。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項(xiàng)附助設(shè)施及配套項(xiàng)目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國(guó)際型大社區(qū)和國(guó)際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長(zhǎng)，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計(jì) 2022 年前全部實(shí)現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對(duì)望京15 / 89地區(qū)的影響有待觀察。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。西門(mén)子、摩托羅拉、愛(ài)立信等國(guó)際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過(guò) 30 萬(wàn)平方米面積。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。近年來(lái)，國(guó)外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場(chǎng)契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂(lè)福等紛紛選址望京。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，大批國(guó)際大型企摩 托 羅 拉 , 100000北 電 網(wǎng) 絡(luò) , 55000愛(ài) 立 信 , 42022 西 門(mén) 子 , 60000安 捷 倫 , 288000100002022030000400005000060000700008000090000100000摩 托 羅 拉 北 電 網(wǎng) 絡(luò) 愛(ài) 立 信 西 門(mén) 子 安 捷 倫系 列 18 / 89業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來(lái)支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。發(fā)達(dá)的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來(lái)充足的人流、車(chē)流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)及組織運(yùn)輸。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒(méi)有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。就不同類(lèi)型人口結(jié)構(gòu)和未來(lái)人口增長(zhǎng)比例情況做如下分析。從我們對(duì)區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專(zhuān)、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。目前對(duì)百貨零售類(lèi)商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目的檔次也有較大差距。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開(kāi)業(yè)；望京購(gòu)物中心、望京國(guó)際商業(yè)中心、以及旺角廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5 月份左右集中開(kāi)業(yè)；方恒國(guó)際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場(chǎng)。隨著后期經(jīng)營(yíng)，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4 月開(kāi)業(yè)家樂(lè)福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購(gòu)物）4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——?dú)W尚超市來(lái)廣營(yíng)橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——方恒國(guó)際中心廣順南大街（竹藤大廈對(duì)面）公建 25 萬(wàn) 獨(dú)立公建群 待定 ——望京國(guó)際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬(wàn)左右 獨(dú)立商業(yè)租金 元不等預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)旺角廣場(chǎng)南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬(wàn)5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)望京購(gòu)物廣場(chǎng)（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬(wàn)獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個(gè)車(chē)位，預(yù)計(jì) 5 月開(kāi)業(yè)博雅國(guó)際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號(hào)8000 左右 2 層底商最初 萬(wàn)，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬(wàn)；二層 萬(wàn)社區(qū)商業(yè)金隅國(guó)際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬(wàn) 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價(jià) 萬(wàn) ——博泰國(guó)際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬(wàn) 底商B1F3 售價(jià)分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國(guó)公司，由其分散出租經(jīng)營(yíng)季景沁園湖光中街西延長(zhǎng)線南側(cè) 萬(wàn) 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營(yíng)北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬(wàn) 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國(guó)際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬(wàn) 獨(dú)立商業(yè) 待定EMart 易買(mǎi)得購(gòu)物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬(wàn)底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國(guó)風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬(wàn)公建，約 萬(wàn)商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 待定 ——嘉美風(fēng)尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬(wàn)寫(xiě)字樓酒店底商裙樓整售報(bào)價(jià) 萬(wàn)元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計(jì) 2022 年開(kāi)業(yè)東湖灣 來(lái)廣營(yíng)利澤西園約 7 萬(wàn)左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨(dú)立商業(yè)樓底商、獨(dú)立商業(yè) 待定預(yù)計(jì) 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬(wàn)左右 底商、獨(dú)立商業(yè)售 萬(wàn)元/㎡，租 元左右獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售上表所列項(xiàng)目大致可以分為幾類(lèi)：一類(lèi)是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚、望京購(gòu)物廣場(chǎng)、望京國(guó)際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場(chǎng)等。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥Γ约皟?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個(gè)望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。望京新城中的華潤(rùn)超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類(lèi)仍顯不足。因此 ，在未來(lái)，隨著此類(lèi)人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。這些消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購(gòu)房者、投資型購(gòu)房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車(chē)道，紅線寬度 60 米。L1 線則是自東直門(mén)至機(jī)場(chǎng)線的機(jī)場(chǎng)快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)線，通過(guò)望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來(lái)也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過(guò)程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來(lái)愈濃厚。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、5 個(gè)次商業(yè)中心、8 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6 個(gè)文化娛樂(lè)中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、38 個(gè)社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。在這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。望京寫(xiě)字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng) 體量（m 2） 租金(元/日/m