【正文】 —嘉美風(fēng)尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬寫字樓酒店底商裙樓整售報價 萬元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計 2022 年開業(yè)東湖灣 來廣營利澤西園約 7 萬左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨立商業(yè)樓底商、獨立商業(yè) 待定預(yù)計 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬左右 底商、獨立商業(yè)售 萬元/㎡，租 元左右獨棟綜合樓整售，底商散售上表所列項目大致可以分為幾類：一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風(fēng)北京、寶星國際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等項目，這類商業(yè)特點如下：? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小，48 萬不等；? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；? 入市時間多集中在 2022 年前后。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2022 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。一方面是因為臨街商鋪面積不大、30 / 89物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu)39%18%15%10%8% 5%5%餐 飲 業(yè)裝 修 、 建 材日 用 品 零 售 業(yè)生 活 服 務(wù) 類汽 修 、 汽 配電 器 銷 售 業(yè)其 他（數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間：2022 年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租”的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元6 元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8 元，有的達 12 元/平方米/天。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。屆時，望京新興商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2022 年底，望京商業(yè)供應(yīng)約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)，購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較26 / 89大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進行消費。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。這些消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 區(qū)域人口消費特性分析 區(qū)域消費能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中，25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 外籍人口分布特色自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進駐，有紀(jì)錄顯示，1998 年有200 多戶韓國人組成的購房團進駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。望京區(qū)域常住人口年齡比例60%25%15%3045歲 25歲 以 下 45歲 以 上投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望22 / 89京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達到 67 萬平米。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人/年。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有：序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū)3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門19 / 896 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5 區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園14 國風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城15 望京新城 31 銀領(lǐng)國際 46 東湖灣 61 方舟苑藝術(shù)城16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一部分沒有進行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約15 萬人左右。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。 立交橋立交橋為疏導(dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復(fù)雜。? 東北五環(huán)路：道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng)望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機場高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。L1 線則是自東直門至機場線的機場快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費人群，同時也便于其疏散。對望京地面公交客運系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運通 101 線 南湖渠→望京購物中心→中國科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購物中心運通 104 線 營慧寺→紫竹院→白石橋→動物園→北京北站→望京新城 望京新城運通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城12 / 89運通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽公園→定福莊→東柳 望京花園運通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣營 廣順北大街運通 201 線 南湖渠→南湖東園→望京購物中心→人民大學(xué)→六里橋長途站 望京購物中心361 望京科技園→廣順北大街→中國科技館→北太平莊→巴溝村 廣順北大街402 四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋 望京公園404 東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來廣營 阜通東大街405 路聯(lián)