【文章內(nèi)容簡介】 作用。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復雜?？傮w來說，望京的主要道路16 / 89大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。兩縱指的是廣順大街和南湖北路花家地大街（中環(huán)南路）：廣順大街是整個望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。? 阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。? 宏昌路：位于望京新城（A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。 立交橋立交橋為疏導緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠17 / 89橋，以及將于今年完工的湖光中街立交橋。上述立交橋分別設置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上是城市次干道，但是道路缺乏復合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)，外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，交通擁堵較為嚴重，特別是上下班高峰期間進出望京的道路易堵。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設立了更多指示牌，可以預見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。今年已完成阜通大街西延線建設，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出望京地區(qū)出入口的改造，預計 2022 年前全部實現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡規(guī)劃。商業(yè)項目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費支持，人口消費特性與消費結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。18 / 89 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心”至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段：階段 時間 主要建設區(qū)域 開發(fā)項目類型第 1 階段 9498花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤項目第 2 階段 9801以望京新城為中心向外輻射大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第 3 階段01 至 04北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務辦公樓、底商等第 4 階段05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風北京二期項目還未動工外，其他均在建設過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設過程中，未來將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有：序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱序號物業(yè)名稱1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風格雅園 47 花家地西里2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū)3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門19 / 896 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風尚中心 52 亞特蘭大廈7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5 區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園14 國風北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城15 望京新城 31 銀領國際 46 東湖灣 61 方舟苑藝術(shù)城16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一部分沒有進行建設，街建設完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約15 萬人左右。20 / 89望京區(qū)域住宅項目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。21 / 89 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計指標已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預計達到創(chuàng)記錄的 60萬人。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人/年。0500001000001500002022002500003000003500002022 2022 2022 2022 寫字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在 2022 年 5 月被國家科技部正式批準為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學人員回國創(chuàng)業(yè)基地。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設施為配套服務物業(yè)，短期內(nèi)商務建筑有大幅增加，待望22 / 89京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務型物業(yè)項目總量將達到 67 萬平米。按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計算，望京區(qū)域未來商務人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習性也有明顯改變。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設施及配套項目建設完成，交通、商業(yè)配套、商務環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也