【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作用。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場(chǎng)高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯(cuò)綜復(fù)雜?？傮w來說，望京的主要道路16 / 89大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。兩縱指的是廣順大街和南湖北路花家地大街（中環(huán)南路）：廣順大街是整個(gè)望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。? 阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長(zhǎng)約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。? 宏昌路：位于望京新城（A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個(gè)三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來此消費(fèi)。 立交橋立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營(yíng)橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠17 / 89橋，以及將于今年完工的湖光中街立交橋。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá) 15 個(gè)，但僅 4 個(gè)可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對(duì)道路交通狀況提出了較大考驗(yàn)，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)，外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，交通擁堵較為嚴(yán)重，特別是上下班高峰期間進(jìn)出望京的道路易堵。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。針對(duì)以上問題，政府對(duì)交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時(shí)加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計(jì) 2022 年前全部實(shí)現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對(duì)住宅項(xiàng)目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。18 / 89 住宅項(xiàng)目發(fā)展及人口狀況分析望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心”至今十多年時(shí)間，其土地開發(fā)過程劃分為四個(gè)階段：階段 時(shí)間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項(xiàng)目類型第 1 階段 9498花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購(gòu)置商品房的購(gòu)房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤項(xiàng)目第 2 階段 9801以望京新城為中心向外輻射大型住宅項(xiàng)目啟動(dòng)，以高密度純居住項(xiàng)目居多，投資購(gòu)房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第 3 階段01 至 04北部科技園區(qū)、望京整個(gè)地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項(xiàng)目、商務(wù)辦公樓、底商等第 4 階段05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項(xiàng)目；大型企業(yè)或集團(tuán)購(gòu)買從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國(guó)際二期、國(guó)風(fēng)北京二期項(xiàng)目還未動(dòng)工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項(xiàng)目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，配套商業(yè)缺乏，整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項(xiàng)目主要有：序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里2 星源國(guó)際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū)3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動(dòng)感之都寶星園4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門19 / 896 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國(guó)際中心 53 綠蔭芳鄰8 慧谷時(shí)空 24 博泰國(guó)際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤(rùn)花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國(guó)際 57 望京新城 A5 區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點(diǎn)擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國(guó)際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園14 國(guó)風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城15 望京新城 31 銀領(lǐng)國(guó)際 46 東湖灣 61 方舟苑藝術(shù)城16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目還有一部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計(jì)算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約15 萬人左右。20 / 89望京區(qū)域住宅項(xiàng)目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長(zhǎng)比例情況做如下分析。21 / 89 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達(dá) 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預(yù)計(jì)望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到創(chuàng)記錄的 60萬人。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人/年。0500001000001500002022002500003000003500002022 2022 2022 2022 寫字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在 2022 年 5 月被國(guó)家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時(shí)間里建成并投入使用。在望京的整個(gè)北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計(jì)引進(jìn)各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊(cè)資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望22 / 89京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項(xiàng)目總量將達(dá)到 67 萬平米。按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計(jì)算，望京區(qū)域未來商務(wù)人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費(fèi)人群聚集，影響區(qū)域消費(fèi)特性，同時(shí)現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)性也有明顯改變。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國(guó)人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國(guó)人及朝鮮族人相對(duì)集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對(duì)完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國(guó)商品最集中、種類最多的區(qū)域。除韓國(guó)之外，望京區(qū)域還有幾千其他國(guó)籍人士在此居住，型成了一個(gè)以高端消費(fèi)和特色消費(fèi)為主的消費(fèi)群體，也是本區(qū)域高消費(fèi)核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購(gòu)房者、投資型購(gòu)房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項(xiàng)附助設(shè)施及配套項(xiàng)目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國(guó)際型大社區(qū)和國(guó)際化產(chǎn)業(yè)特色也