【文章內容簡介】 0元 /平方米， 4800元 /平方米，4910元 /平方米。幢間差 150元 /平方米。高層邊套比中間套貴 150元 /平方米，樓層差價分別為 30元， 50元， 70元。儲藏室 2200元 /平方米， 車位 /個。要捆綁銷售?，F(xiàn)在免三年物業(yè)管理費 ； 交房時間： 20xx年 ； 銷售情況：銷售情況不好，沿路邊的基本未賣。透明售房網(wǎng)顯示還有 800多套未售 ； ? 雙鴿世紀華庭 項目位置：臨?？瓦\中心邊上 ； 開 發(fā) 商：浙江雙鴿置業(yè)有限公司 ； 建筑設計：杭州市城建設計研究院 ； 全案策劃：杭州道盛廣告策劃有限公司 ； 項目概況：項目總用地面積 28572平方米，總建筑面積 123819平方米，由一幢 27層五星級酒店和商務酒店，三幢 1719層高尚公寓、 16000平方米世紀聯(lián)華超市以及 7200平方 米沿街商鋪組成 ； 戶型面積：單身公寓 4154平方米，公寓主力面積 133143平方米，躍層 237286平方米 ； 開盤時間： 2月 1日推出 17樓， 4日推出 8樓以上 ； 價 格：單身公寓南面 18樓 5250元 /平方米， 19樓加 5060 元 /平方米 ； 銷售情況：套房已經(jīng)全部售完，還剩余少量單身公寓 ； 交付時間： 20xx年初 ； ? 怡江苑 項目位置：靖江中路西側，靈江北側 ； 開 發(fā) 商：臺州市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設計：浙江華東建設發(fā)展設計有限公司（杭州浙華建筑事務所） ； 物業(yè)顧問：浙江 綠城物業(yè)管理有限公司 ； 廣告代理：臨海一見喜廣告營銷事務所 ； 項目概況：該項目總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%，總幢數(shù) 11幢，由 3幢高層和 8幢多層構成，單幢最高層數(shù) 23層 ； 戶型面積：高層（ 10 14 148平方米），多層（ 130178平方米，主力 130140平方米） ； 價 格：已全部售完 ； “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 13 頁 銷售情況：全部售完 ； 開盤時間：二期多層 20xx年 8月開盤，三期高層 20xx年 7月開盤 ； 交付時間：多層 20xx年交付 ，高層 20xx年交付 ； ? 春天華庭 項目位置：臨海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)體育中心西側 ； 開 發(fā) 商：浙江東泰集團有限公司 ； 景觀設計：貝爾高林景觀設計公司 ； 建筑設計：中國美術學院風景建筑設計研究院 ； 策劃推廣：杭州創(chuàng)基機構 ； 項目概況：項目占地 60余畝，建筑面積約 8萬平方米，由多層、高層和排屋組成 ； 戶型面積：公寓面積 90— 148平方米，排屋面積 260270平方米 ； 價 格：具體價格未出 ； 開盤時間： 20xx年下半年推出剩余房源 ； 銷售情況：一期已售完，二期 2棟多層， 3幢小高層， 1棟高層尚未推出 ； ? 偉星陽光花城 位 置：靖江路與巾山路交叉處 ； 開 發(fā) 商：臨海市偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設計：上?，F(xiàn)代華蓋建筑設計有限公司 ； 景觀設計：香港貝爾高林景觀設計公司 ； 物業(yè)管理：臨海偉星物業(yè)管理有限公司 ； 營銷策劃：浙江偉星文化發(fā)展有限公司 ； 概 況：總用地約 25278平方米，地上面積 68000平方米，地下面積 220xx平方米，由 5 幢 11層、2幢 18層、 1幢 25層高層組成。約 430戶。其中單身公寓約 115套 ； 戶型面積： 100180平方米，主力戶型 128150平方米 。商鋪層高 ，進深 12米，開間 。單身公寓約 27%， 105平方米約 10%， 130平方米約約 10%， 143平方米約 10%， 150160平方米約 23%， 185平方米約 6%， 170175平方米約 16%。 價 格： 6號樓 2樓 5000元 /平方米，車位 13萬 /個 ； 開盤時間： 20xx年 1月 18 日 ； 交付時間： 20xx年 ； 銷售情況：還剩余 170平方米以上的大戶型、低樓層 ； ? 國際匯晶城 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 14 頁 開 發(fā) 商：浙江恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 項目位置：柏葉路，河套路南側 ； 項目概況：恒宇 國際匯晶城 地處柏葉路，河套路南，四面環(huán)路，而且周圍居住環(huán)境良好，交通便利．主要以 6 層的多層和 11 層的小高層為主，在地塊的西北側有部分 18 層的高層，另包括部分12層的商業(yè)建筑 ； 建筑面積： 102842平方米 。 建筑占地面積： 14584平方米 。 建筑密度： %。 容積率： 。 綠地率 35%。 項目進度：基礎工程，售樓部建設 。 開盤時間：未定 。 銷售情況：未售 。 ? 湖畔尚城 項目位置：靈湖新城核心區(qū)域； 開 發(fā) 商：大經(jīng)眾茂； 項目概況：湖畔尚城占地 84179㎡，建筑面積約 20余萬㎡， 規(guī)劃有綠地約 ㎡，其中中心大花園面積約 ㎡，規(guī)劃有親水聯(lián)排群、花園洋房群、高層公寓群（包括單身公寓）等三大組團； 配套情況：外部：臺州學院、臺州中學、回浦中學、商業(yè)街、體育館、五星級酒店、會展中心、大劇院、金融中心、行政中心等優(yōu)質城市配套相伴左右；內部：小區(qū)規(guī)劃綠地景觀約 ㎡，其中中心大花園約 ㎡。游泳池、架空景觀層、亭臺樓榭、景觀步道、組團花園、排屋私家花園等； 開盤時間： 20xx年 5月； 交房時間： 20xx年； 銷售情況：基本售罄； 價 格：排屋均價 120xx元 /平米 ，多層 5500元 /平方米 ； ? 結論 目前臨海商品房市場相對處于一個空檔期，除云水山居可售房源比較多外，其余基本處于銷售末期和銷售空擋期，春天華庭剩余房源將在年底前推出。此外還有幾個新推出的項目尚在打樁階段，如恒宇國際匯晶城和檀香公館。 從 20xx20xx年臨海住房供應結構來看，三年間臨海別墅總供應量僅為 ，如果按每套“湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 15 頁 平均面積 200平方米計算，三年間臨海別墅供應套數(shù)為 260套，實際上別墅單體面積要遠大于 200平方米，這也就意味著臨海三年間別墅供應套數(shù)僅 200多套。目前臨海在售樓盤中只有云水 山莊、春天華庭和湖畔尚城三個樓盤中有排屋，但體量都不大，同時多為疊排。從銷售形勢來看，三個樓盤排屋銷售形勢都比商品房要好，基本上除保留房源外基本無房可售。 總體上來看， 由于整個 臨海 市的 高端住宅 項目較 少 ，即 競爭性樓盤較 少 。 而本項目致力于打造臨海高端樓盤，通過對比分析周邊競爭樓盤對項目本身的威脅度較小，但公司仍將密切關注其動向。該項目的年銷售量控制可通過準確的產(chǎn)品差異化定位方式和合理的銷售控制方式來實現(xiàn)。 ? SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢 —— 項目 地理位置優(yōu)越 ，交通便利 ； ? 土地優(yōu)勢 地塊規(guī) 模較大，凈地出讓有利于快速開發(fā)； ? 規(guī)劃優(yōu)勢 —— 聘請知名規(guī)劃設計單位 打造高檔樓盤 ； ? 產(chǎn)品品質 —— 打造臨海高品質樓盤，產(chǎn)品品質好 ； ? 公園 優(yōu)勢 —— 盡享靈湖公園景觀優(yōu)勢 ； ? 市場優(yōu)勢 —— 臨海房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Υ?，且市場上同檔次產(chǎn)品較少 ； ? 環(huán)境優(yōu)勢 —— 面山臨水，自然景觀資源好 。 Weak ? 項目周邊生活配套目前不齊全 ； ? 前期籌備時間相對較緊； Opportunity ? 臨海房地產(chǎn)市場處于快速成長階段，市場容量可觀 ； ? 目前臨海高檔次樓盤較少，市場競爭風險相對較小 ； ? 項目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級大 酒店等配套設施基本已建成。隨著區(qū)域內樓盤的開發(fā)，未來該區(qū)域內生活配套將更加齊全； ? 合作開發(fā)，可以提高資金運營率 ； Threat ? 周邊地塊即將出讓，未來對本項目品質 和銷售 產(chǎn)生 一定 競爭 ； ? 國家近期各項宏觀政策的出臺，對項目銷售有一定影響。 四、 與 政府 規(guī)劃相符性分析 ? 城市用地發(fā)展方向 相符性分析 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 16 頁 ? 要點 根據(jù)《 臨海市城市 總體 規(guī)劃 》， 城市用地發(fā)展方向：東北推進，跨江向南。即城市用地主要沿東方大道、臨海大道兩側向東北方向發(fā)展。同時，用地跨靈江向南發(fā)展。 ? 相符性分析 項目處于臨海大道與雙林路交匯處 ，符合臨海市城市 用地 發(fā)展方向 和城市規(guī)劃發(fā)展方向，具備良好的政府導向性。 ? 城市結構 的協(xié)調性分析 ? 要點 根據(jù)《臨海市城市 總體 規(guī)劃》， 城市結構為： 一城五區(qū)，二帶四景。一城五區(qū)即城市建設用地分為古城、大洋、東城、江南、釣魚亭五個城市分區(qū)。二帶四景即靈江風光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風景區(qū)，三峰寺風景區(qū)、靈湖風景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風景旅游發(fā)展基地。 ? 相符性分析 由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地在臨海 市重要 風景旅游發(fā)展區(qū)靈湖 附近 ，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。 ? 《 臨海市城鄉(xiāng)公共客運交通專業(yè)規(guī)劃 》 相符性分析 分析 ? 要點 臨海城區(qū)為帶狀組團式布局，主線沿東北、西南方向的城市主、次干路布置，為走廊客流服務，線路一般經(jīng)由城市主要客流集散點。與主線接駁的各片區(qū)內部線路為輔線，將居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機關、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，為主線集疏運客流，形成 “ 樹枝 ” 狀的公交線網(wǎng)結構。 ? 相符性分析 由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關規(guī)劃，交通比較便利。 五、 項目定位 及產(chǎn)品策劃 ? 臨海市全景觀親水高端品質 社區(qū) 具體表述如下： ? 高品質的產(chǎn)品 —— 排屋為主，高層點綴，和諧相承； “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 17 頁 ? 遠離塵囂，交通便利 —— 毗鄰城市景觀大道 ； ? 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 面山臨水，盡享靈湖公園風景 ； ? 高素質的 周邊 配套 —— 臺州中學、體育中心近在咫尺 ； ? 齊全配套、優(yōu)質服務 —— 社區(qū) 商業(yè)、會所配套應有盡有。 ? 根據(jù) 臨海 市 在售項目 的 銷售情況，選取競爭樓盤 （ 如湖畔尚城等），考慮 臨海 市房地產(chǎn)市場 價格逐年上漲 的發(fā)展 趨勢 ，結合本項目 高品質、高規(guī)劃 的特點 以及 項目 推售時間等 各 因素 ， 我們初步認為 合理銷售 價格 定位 如下： 序號 物業(yè) 銷售 均價 (元 /㎡ ) 1 高層 住宅 6000 2 酒店式 公寓 6800（精裝修） 3 低層公寓 13000（送地下車庫） 4 商 鋪 8000 5 車庫 11萬 /個 6 會所、 物管用房、公廁 / ? 以及區(qū)域劃分 根據(jù)對 臨海市 以及 臺州 地區(qū)高端商品房的消費市場容量進行調查分析后，確定本項目的客戶定位與區(qū)域構成如下： 主力目標客群瑣定為區(qū)域特性所框定的臨海市城區(qū)或鄰近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，其中重點關注臨海市城區(qū)先地緣客 戶 非地緣客 戶 臨海私營業(yè)主、政府、事業(yè)單位等 40% 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、私營業(yè)主等 30% 目標客戶群 其他區(qū)域目標人群 10% 周邊縣市目標 人群 20% “湖景 國際”項目可行性研究報告