【正文】 0000 規(guī)劃嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來(lái)規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過(guò) 61 萬(wàn)平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來(lái)看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。也不足夠支撐未來(lái)望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來(lái)看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消9 / 89費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來(lái)看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而望京當(dāng)?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購(gòu)買如星源國(guó)際、LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。望京地區(qū)寫字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖10 / 89 望京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐的過(guò)程中。區(qū)域未來(lái)寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。在這種變化過(guò)程中，未來(lái)望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向11 / 89生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。 周邊寫字樓對(duì)本項(xiàng)目影響從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來(lái)看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群?；谝陨峡陀^條件，未來(lái)項(xiàng)目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂(lè)餐飲類型業(yè)態(tài)。望京地區(qū)交通狀況總體分析、望京地區(qū)交通狀況總體分析 區(qū)域公共交通狀況分析 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)項(xiàng)目對(duì)外聯(lián)通的主要工具之一。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來(lái)支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。對(duì)望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場(chǎng)→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場(chǎng)→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購(gòu)物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運(yùn)通 101 線 南湖渠→望京購(gòu)物中心→中國(guó)科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購(gòu)物中心運(yùn)通 104 線 營(yíng)慧寺→紫竹院→白石橋→動(dòng)物園→北京北站→望京新城 望京新城運(yùn)通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城12 / 89運(yùn)通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運(yùn)通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽(yáng)公園→定福莊→東柳 望京花園運(yùn)通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來(lái)廣營(yíng) 廣順北大街運(yùn)通 201 線 南湖渠→南湖東園→望京購(gòu)物中心→人民大學(xué)→六里橋長(zhǎng)途站 望京購(gòu)物中心361 望京科技園→廣順北大街→中國(guó)科技館→北太平莊→巴溝村 廣順北大街402 四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋 望京公園404 東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來(lái)廣營(yíng) 阜通東大街405 路聯(lián) 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街 廣順北大街409 來(lái)廣營(yíng)→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國(guó)科技館→阜成門 廣順北大街416 來(lái)廣營(yíng)→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來(lái)廣營(yíng) 廣順北大街418 金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門 望京公園420 望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌路→亮馬橋→朝陽(yáng)門→王府井→北京站 望京科技園421 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→麗都飯店→宏昌路→東湖 宏昌路422 三義廟→中國(guó)科技館→中日醫(yī)院→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→花家地→來(lái)廣營(yíng) 花家地606 雍和宮→和平里火車站→展覽中心→阜通西大街→東湖 阜通西大街614 東直門→左家莊→三元橋→花家地北里→宏昌路→望京科技園 宏昌路623 望京科技創(chuàng)業(yè)園→廣順北大街→望京購(gòu)物中心→東直門外 廣順北大街627 三營(yíng)門→木樨園→方莊→潘家園→四元橋→廣順北大街 廣順北大街629 環(huán)行鐵道→阜通西大街→望京花園→立水→東北旺中路 阜通西大街630 來(lái)廣營(yíng)→望京花園→北營(yíng)門→門頭村→北京植物園→香山東路 望京花園701 大西洋新城南門→花家地北里→西釣魚臺(tái)→岳各莊紅星美凱龍 花家地北里707 嘉園→天橋→農(nóng)展館→燕莎友誼商城→廣順北大街→農(nóng)藝園 廣順北大街710 善各莊→廣順北大街→酒仙橋商場(chǎng)→朝陽(yáng)公園→西直河 廣順北大街735 錦繡大地市場(chǎng)→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞 望京公園737 孫河?xùn)|站→阜通西大街→亞運(yùn)村→中關(guān)村→頤和園→香山 阜通西大街752 西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心 廣順北大街827 北京西站→北辰路→望京購(gòu)物中心→廣順北大街→善各莊 廣順北大街840 外 南湖渠→亞運(yùn)村→中關(guān)村→青塔→朝陽(yáng)路→南湖渠 南湖渠852 老君堂南站→朝陽(yáng)公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園 阜通西大街909 前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門→西北旺市場(chǎng) 望京花園921 大峪→蘋果園地鐵→定慧寺→國(guó)家圖書館→廣順北大街→東湖 廣順北大街939 北京南站→大觀園→兒童醫(yī)院→西直門→廣順北大街→奶子房 廣順北大街944 菜戶營(yíng)→盛唐飯店→學(xué)院路→芍藥居→廣順北大街→奶子房 廣順北大街13 / 89951 東北旺中路→圓明園→五道口→亞運(yùn)村→花家地→南十里居 花家地952 東湖→望京花園→朝陽(yáng)公園→小武基→北大地→岳各莊北橋 望京花園952 支 望京路→宏昌路→麗都飯店→朝陽(yáng)路→勁松→十八里店北橋站 宏昌路966 東直門長(zhǎng)途站→覽中心→廣順北大街→朝來(lái)家園→平西府 廣順北大街975 東直門→阜通東大街→廣播學(xué)院→北七家→桃峪山莊→桃峪口 阜通東大街976 北湖渠→大西洋新城→酒仙橋商場(chǎng)→大望路→潘家園→亦莊 大西洋新城976 支 北湖渠東口→廣順北大街→四惠站→北苑→群芳園→大地站 廣順北大街983 王佐汽車站→五棵松→營(yíng)慧寺→廣順北大街→北湖渠 廣順北大街望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖14 / 89如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近沒(méi)有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問(wèn)題。但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個(gè)交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點(diǎn)，這些地方聚集著大量的流動(dòng)人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國(guó)內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來(lái)較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費(fèi)群體。隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來(lái)更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也便于其疏散。 軌道交通系統(tǒng)由于城市化發(fā)展速度越來(lái)越快，軌道交通已經(jīng)發(fā)展成為重要的交通工具之一，不再僅僅是原來(lái)的輔助交通工具的一種。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴(kuò)大輻射半徑帶來(lái)有效消費(fèi)群體，同時(shí)也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購(gòu)物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問(wèn)題。望京區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營(yíng)的軌道線路有地鐵 13 號(hào)線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、地鐵 15 號(hào)線，地鐵 13 號(hào)線途經(jīng)望京西站，地鐵 15 號(hào)線是連接?xùn)|直門望京順義區(qū)的規(guī)劃線路。L1 線則是自東直門至機(jī)場(chǎng)線的機(jī)場(chǎng)快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)線，通過(guò)望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來(lái)也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對(duì)望京15 / 89地區(qū)的影響有待觀察。地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來(lái)越大，其對(duì)人流疏導(dǎo)作用十分明顯。如未來(lái)規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對(duì)望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng)望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機(jī)場(chǎng)高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。發(fā)達(dá)的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來(lái)充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)及組織運(yùn)輸。? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。? 東北五環(huán)路：道路狀況相對(duì)較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。? 京承高速公路：與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對(duì)較好，是進(jìn)出昌平區(qū)的主要交通道路，加之連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。? 京順路以及機(jī)場(chǎng)高速路：是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的