【正文】 京地區(qū)未來發(fā)展的巨大潛力。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國(guó)際大型企摩 托 羅 拉 , 100000北 電 網(wǎng) 絡(luò) , 55000愛 立 信 , 42022 西 門 子 , 60000安 捷 倫 , 288000100002022030000400005000060000700008000090000100000摩 托 羅 拉 北 電 網(wǎng) 絡(luò) 愛 立 信 西 門 子 安 捷 倫系 列 18 / 89業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。望京地區(qū)寫字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖10 / 89 望京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向11 / 89生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們?cè)絹碓蕉嗟年P(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費(fèi)群體，同時(shí)也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對(duì)人流疏導(dǎo)作用十分明顯。發(fā)達(dá)的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)及組織運(yùn)輸。? 京順路以及機(jī)場(chǎng)高速路：是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。兩縱指的是廣順大街和南湖北路花家地大街（中環(huán)南路）：廣順大街是整個(gè)望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。? 阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長(zhǎng)約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對(duì)住宅項(xiàng)目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長(zhǎng)比例情況做如下分析。在望京的整個(gè)北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國(guó)人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國(guó)人及朝鮮族人相對(duì)集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對(duì)完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國(guó)商品最集中、種類最多的區(qū)域。 年齡、職業(yè)狀況望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。從我們對(duì)區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國(guó)投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項(xiàng)目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺(tái)灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時(shí)在一定程度吸引日、韓人士對(duì)望京的投資傾向。北京市 2022 年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《2022 年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 8400 12022 15000 20220 35000 19390所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100%25 / 89 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時(shí)對(duì)餐飲類的消費(fèi)有較大需求。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對(duì)綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時(shí)間相對(duì)較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時(shí)段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高峰時(shí)段與市區(qū)也有較大差異。目前對(duì)百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。方便快捷、省時(shí)的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)餐飲的消費(fèi)需求，同時(shí)休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對(duì)日常消費(fèi)品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行購買消費(fèi)。這類消費(fèi)人群也將帶動(dòng)并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國(guó)際商業(yè)中心、以及旺角廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國(guó)際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場(chǎng)。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，出租率達(dá)到 95%以上；28 / 89? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街：這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場(chǎng)及其周邊店鋪組成。 ? 缺乏大型集中式購物中心就整個(gè)望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京 1 號(hào)折扣廣場(chǎng)可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當(dāng)有限。? 餐飲及休閑娛樂市場(chǎng)未充分發(fā)展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種服務(wù)業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì)不足。隨著后期經(jīng)營(yíng)，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2022 年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將超過 70 萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。一方面，國(guó)際知名商家的品牌號(hào)召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個(gè)北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，32 / 89由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營(yíng)要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營(yíng)業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2022 年初開業(yè)經(jīng)營(yíng)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4 月開業(yè)家樂福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購物）4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——?dú)W尚超市來廣營(yíng)橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——方恒國(guó)際中心廣順南大街（竹藤大廈對(duì)面）公建 25 萬 獨(dú)立公建群 待定 ——望京國(guó)際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬左右 獨(dú)立商業(yè)租金 元不等預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)旺角廣場(chǎng)南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)望京購物廣場(chǎng)（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個(gè)車位，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)博雅國(guó)際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號(hào)8000 左右 2 層底商最初 萬，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬；二層 萬社區(qū)商業(yè)金隅國(guó)際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價(jià) 萬 ——博泰國(guó)際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商B1F3 售價(jià)分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國(guó)公司，由其分散出租經(jīng)營(yíng)季景沁園湖光中街西延長(zhǎng)線南側(cè) 萬 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營(yíng)北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國(guó)際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬 獨(dú)立商業(yè) 待定EMart 易買得購物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國(guó)風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬公建，約 萬商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 待定 —