【正文】 到創(chuàng)記錄的 60萬人。 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心”至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段：階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型第 1 階段 9498花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤項目第 2 階段 9801以望京新城為中心向外輻射大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第 3 階段01 至 04北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等第 4 階段05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團(tuán)購買從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá) 15 個，但僅 4 個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來此消費(fèi)。? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。望京區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營的軌道線路有地鐵 13 號線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站，地鐵 15 號線是連接?xùn)|直門望京順義區(qū)的規(guī)劃線路。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。 周邊寫字樓對本項目影響從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進(jìn)駐的過程中。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表項目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m 2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級眾運(yùn)大廈 19600 乙級葉青大廈 50000 3 甲級中辰大廈 17400 乙級洛娃科技大廈 15500 乙級鑫佳泓大廈 17500 3 甲級博泰大廈 24000 甲級博泰國際 65000 7000 元/m 2 商住望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級星源國際 22022 商住娜麗莎大廈 5000 商務(wù)Loftel 17000 8500 元/m 2 商住望京大廈 35800 甲級佳境天成 65000 商住鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “十一五”規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種“跨國企業(yè)研發(fā)總部”效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。截止 2022 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競爭力。望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里)，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人。北京望京商業(yè)步行街( 商業(yè)廣場) 項目可行性研究報告XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部項目市場調(diào)研項目市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ................................................3望京區(qū)域規(guī)劃 ...................................................4望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢 ...........................................4望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ...............................................5望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................................6望京地區(qū)交通狀況總體分析 .......................................9 ...................................................15二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 ...........................................24區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 ......................................27三、本項目周邊的狀況分析 ...........................................34項目區(qū)位及研究范圍 ............................................34本案交通狀況分析 ..............................................34本案周邊住宅狀況分析 ..........................................36項目定位及可行性研究項目定位及可行性研究四、市場初步定位 ...................................................491．業(yè)態(tài)定位 ......................................................492．租售價格定位 ..................................................523．終端客戶定位 ..................................................58五、項目操作性分析 .................................................631．市場面分析 ....................................................632．技術(shù)面分析 ....................................................653．經(jīng)濟(jì)面分析 ....................................................67六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ...................................................69 ...................................................69 ...................................................70（靜態(tài)） .........................................71（動態(tài)） .........................................72 .....................................73七、可行性分析結(jié)論 .................................................75項目市場調(diào)研項目市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、5 個次商業(yè)中心、8 個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、38 個社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作“睡城”。在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。2022 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點推介項目—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復(fù)合功能的城市中心地。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。基于以上客觀條件，未來項目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。對望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運(yùn)通 101 線 南湖渠→望京購物中心→中國科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購物中心運(yùn)通 104 線 營慧寺→紫竹院→白石橋→動物園→北京北站→望京新城 望京新城運(yùn)通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城運(yùn)通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運(yùn)通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽公園→定福莊→東柳 望京花園運(yùn)通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣營 廣順北大街運(yùn)通 201 線 南湖渠→南湖東園→望京購物中心→人民大學(xué)→六里橋長途站 望京購物中心361 望京科技園→廣順北大街→中國科技館→北太平莊→巴溝村 廣順北大街402 四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋 望京公園404 東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來廣營 阜通東大街405 路聯(lián) 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街 廣順北大街409 來廣營→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國科技館→阜成門 廣順北大街416 來廣營→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來廣營 廣順北大街418 金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門 望京公園420 望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌