【正文】 北京望京商業(yè)步行街( 商業(yè)廣場(chǎng)) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)部項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ................................................3望京區(qū)域規(guī)劃 ...................................................4望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ...........................................4望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ...............................................5望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................................6望京地區(qū)交通狀況總體分析 .......................................9 ...................................................15二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ...........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ..........................................24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) ......................................27三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ...........................................34項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍 ............................................34本案交通狀況分析 ..............................................34本案周邊住宅狀況分析 ..........................................36項(xiàng)目定位及可行性研究項(xiàng)目定位及可行性研究四、市場(chǎng)初步定位 ...................................................491．業(yè)態(tài)定位 ......................................................492．租售價(jià)格定位 ..................................................523．終端客戶定位 ..................................................58五、項(xiàng)目操作性分析 .................................................631．市場(chǎng)面分析 ....................................................632．技術(shù)面分析 ....................................................653．經(jīng)濟(jì)面分析 ....................................................67六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ...................................................69 ...................................................69 ...................................................70（靜態(tài)） .........................................71（動(dòng)態(tài)） .........................................72 .....................................73七、可行性分析結(jié)論 .................................................75項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級(jí)生活服務(wù)設(shè)施和市級(jí)大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對(duì)望京地區(qū)“城市副中心”的定位，以及 2022 年北京市政府?dāng)?shù)次對(duì)望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個(gè)方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國(guó)際化望京的方向發(fā)展。望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里)，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、5 個(gè)次商業(yè)中心、8 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6 個(gè)文化娛樂中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、38 個(gè)社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國(guó)門外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對(duì)緩慢，被稱作“睡城”。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認(rèn)可，同時(shí)也吸引眾多國(guó)外高新企業(yè)紛紛落戶。近年來，國(guó)外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場(chǎng)契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國(guó)際化，居住都市化的大望京。望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋望京地區(qū)，占地 平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩部分。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房營(yíng)路。2022 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項(xiàng)目—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。隨后 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以“睡城”著稱的望京，2022 年 12 月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動(dòng)工，2022 年 11 月 12 日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國(guó)三星電子、西門子、松下、LG 等跨國(guó)企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國(guó)北京(望京)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。截止 2022 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。西門子、摩托羅拉、愛立信等國(guó)際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過 30 萬平方米面積。望京地區(qū)跨國(guó)企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來發(fā)展的巨大潛力。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “十一五”規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國(guó)外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種“跨國(guó)企業(yè)研發(fā)總部”效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 望京寫字樓物業(yè)供應(yīng)情況望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)也有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國(guó)際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。望京寫字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m 2) 檔次 愛慕國(guó)際 21000 乙級(jí)博雅國(guó)際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級(jí)眾運(yùn)大廈 19600 乙級(jí)葉青大廈 50000 3 甲級(jí)中辰大廈 17400 乙級(jí)洛娃科技大廈 15500 乙級(jí)鑫佳泓大廈 17500 3 甲級(jí)博泰大廈 24000 甲級(jí)博泰國(guó)際 65000 7000 元/m 2 商住望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級(jí)星源國(guó)際 22022 商住娜麗莎大廈 5000 商務(wù)Loftel 17000 8500 元/m 2 商住望京大廈 35800 甲級(jí)佳境天成 65000 商住鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而望京當(dāng)?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購買如星源國(guó)際、LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。望京地區(qū)寫字樓及跨國(guó)企業(yè)總部分布圖 望京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐的過程中。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。 周邊寫字樓對(duì)本項(xiàng)目影響從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。基于以上客觀條件，未來項(xiàng)目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。望京地區(qū)交通狀況總體分析、望京地區(qū)交通狀況總體分析 區(qū)域公共交通狀況分析 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)項(xiàng)目對(duì)外聯(lián)通的主要工具之一。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。對(duì)望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場(chǎng)→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場(chǎng)→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運(yùn)通 101 線 南湖渠→望京購物中心→中國(guó)科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購物中心運(yùn)通 104 線 營(yíng)慧寺→紫竹院→白石橋→動(dòng)物園→北京北站→望京新城 望京新城運(yùn)通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城運(yùn)通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運(yùn)通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽公園→定福莊→東柳 望京花園運(yùn)通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣