【正文】 “萬 達(dá) 廣 場 ” （步行街） 規(guī)劃 /設(shè)計(jì) 意 見 及 建 議 (關(guān) 注點(diǎn) )100項(xiàng) 萬 達(dá) 商 業(yè) 管理有限公司 2 0 0 8 年 6 月 前 言 一、背景和要求 根 據(jù)董事長對(duì)萬達(dá)商業(yè)管理發(fā)展 所做的 重要指示， 已明確了 “ 轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，提升服務(wù)品質(zhì) ” 的商業(yè)管理發(fā)展方向 和 “ 安全、服務(wù)、品質(zhì) ” 六字 經(jīng)營管理 方針 ， 即 “ 安全是基礎(chǔ)，服務(wù)是核心，品質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn) ” 。 特別在品質(zhì)管理 方面 ，其所涉及的內(nèi)涵是多層 次 的 ，它不但包含 服務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、經(jīng)營品質(zhì)、設(shè)計(jì)品質(zhì)、建筑品質(zhì)等， 更 涵 蓋了 企業(yè)文化、制度和團(tuán)隊(duì)。這 其中設(shè)計(jì)品質(zhì) 和建筑品質(zhì)是其它品質(zhì)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和載體，其它品質(zhì)則是設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)的功能體現(xiàn)和延伸，更是萬達(dá)城市綜合體實(shí)現(xiàn) 保值增值的前提和保障。 結(jié)合 萬達(dá)第三代城市綜合體產(chǎn)品 形態(tài)以及 后期營運(yùn) 管理 要求 ，集團(tuán)商管公司將 在新項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ，對(duì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深度解讀，認(rèn)真研究總結(jié)第三代綜合體的產(chǎn)品 特質(zhì) 和潛在問題， 充分關(guān)注和重點(diǎn)介入 新 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的 相關(guān)內(nèi)容和要項(xiàng)，完善設(shè)計(jì)品質(zhì)， 努力 實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場整體價(jià)值最大化 目標(biāo) 。 二、條件和依據(jù) 在 遵循 “ 交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間 ” 、 以實(shí)現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)和兩個(gè)統(tǒng)一”的原 則下， 集團(tuán)規(guī)劃院將“萬達(dá)廣場”的整體設(shè)計(jì)工作 分解 為 6 個(gè)設(shè)計(jì)階段： 概念設(shè)計(jì)階段（摘牌前）； 方案設(shè)計(jì)階段，含深化設(shè)計(jì)階段（摘牌后）； 初步設(shè)計(jì)階段（ ★ 初步設(shè)計(jì)是完善和實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)方案以及指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)的重要階段，相關(guān)未落實(shí)的設(shè)計(jì)條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應(yīng)確認(rèn)所有的設(shè)計(jì)條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設(shè)計(jì)完成后原則上不得再有）； 施工圖設(shè)計(jì)階段； 實(shí)施階段（★ 此階段的設(shè)計(jì)變更，若屬“錯(cuò)、漏、碰、缺”情況可正常拆改 ）。 營運(yùn)階段（★ 反饋設(shè)計(jì)、建筑問題，逐步完善設(shè)計(jì) 和 建筑品質(zhì) ） 三、作用和目的 根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進(jìn)行的 各種 產(chǎn)品評(píng)審、圖紙審核、方案會(huì)簽并形成會(huì)簽意見的要求， 以及 集團(tuán)商管公司與 規(guī)劃院 “ 關(guān)于設(shè)計(jì)工作流程和操作要點(diǎn) ” ， 為不斷完善“萬達(dá)廣場”的設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)， 集團(tuán)商業(yè)管理公司將 不同 設(shè)計(jì) 階段的 相關(guān)意見及建議進(jìn)行 了 匯編， 形成 《萬達(dá)廣場（步行街）規(guī)劃 /設(shè)計(jì)意見及建議 （關(guān)注點(diǎn)） 100 項(xiàng) 》， 以此 做為 商管 系統(tǒng) 反饋產(chǎn)品 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 相關(guān)意見和建議 以及實(shí)施 新項(xiàng)目商管籌備 工作 計(jì)劃 的重要 參考 依據(jù)和業(yè)務(wù) 指導(dǎo) ， 并 將 在 不斷總結(jié) 和 完善 的過程中，能進(jìn)一步充實(shí)和豐富集團(tuán) 《萬達(dá)廣場強(qiáng)制性設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》 ，真正使我們的“萬達(dá)廣場”成為人文建筑、綠色建筑、 品味建筑 。 同時(shí)要求 商管 系統(tǒng)應(yīng) 及時(shí)跟蹤集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、項(xiàng)目公司等相關(guān)部門 ，落實(shí) 對(duì)意見及建議的 采納 和實(shí)施 情況。 四、特殊說明 文中下劃線部分為集團(tuán)規(guī)劃院正在執(zhí)行的《萬達(dá)廣場強(qiáng)制性設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》 本文為階段性編制成果， 有待 不斷調(diào)整和完善 本文未盡內(nèi)容以集團(tuán)商業(yè)管理司編制的《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》為準(zhǔn) 目 錄 第一階段：產(chǎn)品定位研討會(huì) （一）關(guān)于項(xiàng)目“產(chǎn)品研討會(huì)”市場調(diào)研及 產(chǎn)品建議提綱 【關(guān)注點(diǎn) 1】 ： 一、項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 【關(guān)注點(diǎn) 2】： 二、商圈狀況分析 【關(guān)注點(diǎn) 3】： 三、個(gè)案分析 【關(guān)注點(diǎn) 4】 :四 、本項(xiàng)目分析 五、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議 （一）關(guān)于項(xiàng)目總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 【關(guān)注點(diǎn) 5】 ： 主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局 【關(guān)注點(diǎn) 6】 ： 交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等） 停車場（規(guī)模、車位數(shù)等） 【關(guān)注點(diǎn) 7】 ： 配套功能及有關(guān)還建部分各項(xiàng)設(shè)施的建議 【關(guān)注點(diǎn) 8】 ： 結(jié)合萬達(dá)綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對(duì)其造 成的影響； 【關(guān)注點(diǎn) 9】 ： 商業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)要求 ； （二）關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 【關(guān)注點(diǎn) 11】 ： 步行街設(shè)計(jì)規(guī)模及原因分析 【關(guān)注點(diǎn) 12】 ： 步行街整體布局的問題 【關(guān)注點(diǎn) 13】 ： 步行街內(nèi)部交通組織的建議 【關(guān)注點(diǎn) 14】 ： 步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題 【關(guān)注點(diǎn) 15】 ： 升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動(dòng)向的合理性 【關(guān)注點(diǎn) 16】 ： 涉及經(jīng)營管理的問題 【關(guān)注點(diǎn) 17】 ： 涉及停車場的問題 （二）建議、意見反饋方法和形式 【關(guān)注點(diǎn) 18】 ： 一、市場調(diào)研 【關(guān)注點(diǎn) 19】 ： 二、演示形式和內(nèi)容 第二階段：方案及深化設(shè)計(jì) （一）室內(nèi) 商業(yè)步行街設(shè)計(jì)： 【關(guān)注點(diǎn) 20】 ： 關(guān)于步行街主入口 【關(guān)注點(diǎn) 21】： 關(guān)于步行街主出入口商鋪 【關(guān)注點(diǎn) 22】： 關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置 【關(guān)注點(diǎn) 23】： 關(guān)于步行街室內(nèi)通道 【關(guān)注點(diǎn) 24】： 關(guān)于步行街次主力店 【關(guān)注點(diǎn) 25】： 關(guān)于步行街出入口交通 【關(guān)注點(diǎn) 26】： 關(guān)于步行街設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng) 【關(guān)注點(diǎn) 27】 ： 關(guān)于步行街頂棚 【關(guān)注點(diǎn) 28】： 關(guān)于 LED 【關(guān)注點(diǎn) 29】 ： 關(guān)于商鋪裝修 【關(guān)注點(diǎn) 30】： 關(guān)于商鋪面積 【關(guān)注點(diǎn) 31】： 關(guān)于商鋪開門 【關(guān)注點(diǎn) 32】： 關(guān)于商鋪層高 【關(guān)注點(diǎn) 33】： 關(guān)于商鋪天棚 【關(guān)注點(diǎn) 34】： 關(guān) 于商鋪的調(diào)整 【關(guān)注點(diǎn) 35】 ： 關(guān)于扶梯 【關(guān)注點(diǎn) 36】： 關(guān)于垂直梯 【關(guān)注點(diǎn) 37】： 關(guān)于地下電梯廳 【關(guān)注點(diǎn) 38】： 關(guān)于觀光梯 【關(guān)注點(diǎn) 39】 ：關(guān)于中庭及觀光梯 【關(guān)注點(diǎn) 40】 ：關(guān)于公共衛(wèi)生間 【關(guān)注點(diǎn) 41】 ： 關(guān)于顧客通道 【關(guān)注點(diǎn) 42】 ： 關(guān)于夜間通道 【關(guān)注點(diǎn) 43】 ： 關(guān)于貨物通道 【關(guān)注點(diǎn) 44】 ： 關(guān)于地下設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 45】 ： 關(guān)于配套設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 46】 ： 關(guān)于吸煙室 【關(guān)注點(diǎn) 47】 ： 關(guān)于員工休息室 【關(guān)注點(diǎn) 48】 ： 關(guān)于垃圾房的建造 【關(guān)注點(diǎn) 49】：關(guān)于步行街油煙排放 (二 )關(guān)于機(jī)電系統(tǒng)配置及計(jì)量 【關(guān)注點(diǎn) 50】： 關(guān)于空調(diào)系統(tǒng) 【關(guān)注點(diǎn) 51】 ：關(guān)于用電系統(tǒng) 【關(guān)注點(diǎn) 52】： 關(guān)于屋頂設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 53】 ：關(guān)于系統(tǒng)計(jì)量 【關(guān)注點(diǎn) 54】 ：關(guān)于設(shè)備房 （三）關(guān)于地下室及停車場 【關(guān)注點(diǎn) 55】 ：關(guān)于地下停車場 【關(guān)注點(diǎn) 56】：關(guān)于地下室廣告 【關(guān)注點(diǎn) 57】： 關(guān)于地下餐廳設(shè)置 【關(guān)注點(diǎn) 58】： 關(guān)于地下室附屬功能 （四）關(guān)于管理用房 【關(guān)注點(diǎn) 59】 ：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn) 【關(guān)注點(diǎn) 60】： 關(guān)于管理用房設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 61】： 關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計(jì) （五）建議、意見反饋形式 第三階段： 6＋ 1 單項(xiàng)設(shè)計(jì) （一）關(guān)于外力面及廣告 位設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 62】： 關(guān)于外立面設(shè)計(jì)效果 【關(guān)注點(diǎn) 63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 64】： 關(guān)于廣告位的計(jì)量 【關(guān)注點(diǎn) 65】： 關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn) （二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 66】： 關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì) （三）外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅） 【關(guān)注點(diǎn) 67】： 商業(yè)廣場及園區(qū) 【關(guān)注點(diǎn) 68】： 關(guān)于外廣場地磚及鋪裝 【關(guān)注點(diǎn) 69】： 關(guān)于外廣場木裝材料 【關(guān)注點(diǎn) 70】： 關(guān)于外廣場井蓋 【關(guān)注點(diǎn) 71】 :關(guān)于外廣場配套設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 72】 :關(guān)于景觀照明 【關(guān)注點(diǎn) 73】 :關(guān)于垃圾箱設(shè)置 【關(guān)注點(diǎn) 74】 :關(guān)于休閑設(shè) 施 【關(guān)注點(diǎn) 75】 :關(guān)于交通組織及動(dòng)線 【關(guān)注點(diǎn) 76】 ：關(guān)于坡道及無障礙設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 77】 ：綠植配植 【關(guān)注點(diǎn) 78】 ：屋頂花園 【關(guān)注點(diǎn) 79】 ：豎向及坡度 【關(guān)注點(diǎn) 80】 ：酒店景觀 【關(guān)注點(diǎn) 81】 ：燈具及小品 【關(guān)注點(diǎn) 82】 ：住宅區(qū)景觀 （四）關(guān)于步行街內(nèi)裝設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 83】 ：關(guān)于商鋪立面 【關(guān)注點(diǎn) 84】 ：關(guān)于步行街通廊地面 【關(guān)注點(diǎn) 85】 ： 關(guān)于電梯 【關(guān)注點(diǎn) 86】： 關(guān)于商鋪 【關(guān)注點(diǎn) 87】： 關(guān)于步行街廣告 【關(guān)注點(diǎn) 88】： 關(guān)于中央大廳 【關(guān)注點(diǎn) 89】： 關(guān)于衛(wèi)生間 【關(guān)注點(diǎn) 90】： 關(guān)于穹頂設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 91】： 關(guān)于空調(diào)設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 92】： 關(guān)于服務(wù)臺(tái) 【關(guān)注點(diǎn) 93】：關(guān)于休閑設(shè)施 【關(guān)注點(diǎn) 94】： 關(guān)于衛(wèi)生設(shè)施 （五）關(guān)于導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 95】： 室外導(dǎo)示 【關(guān)注點(diǎn) 96】： 室內(nèi)導(dǎo)示 【關(guān)注點(diǎn) 97】： 導(dǎo)示制作及按裝 （六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅） 【關(guān)注點(diǎn) 98】： （六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅） （七）關(guān)于建筑單體方案設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 99】： （七）關(guān)于單體建筑方案設(shè)計(jì)（略） 第四階段：擴(kuò)初（初步）及施工圖設(shè)計(jì)階段 【關(guān)注點(diǎn) 100】：關(guān)于施工建造細(xì)節(jié) 第一階段： “ 產(chǎn)品定位研討會(huì) ”關(guān)注內(nèi)容 （一） 項(xiàng)目“產(chǎn)品研討會(huì)” 市場 調(diào)研及產(chǎn)品建議 【關(guān)注點(diǎn) 1】 ： 一、 項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（ 數(shù)據(jù)采集時(shí)間段： 前一年度 ，可參照《“萬達(dá)廣場 ” 城市商業(yè)信息匯編》 ） GDP、商業(yè) GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù) ； 、分布、 年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、 就業(yè)狀況 ； （分私家車、計(jì)程車、公交線路等）； （城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表 【關(guān)注點(diǎn) 2】 : 商圈狀況分析： 1． 商圈結(jié)構(gòu)組織； 2． 建成時(shí)間及演變過程時(shí)間節(jié)點(diǎn)； 3． 商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百 貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平； 4． 商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。 【關(guān)注點(diǎn) 3】 : 個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街） 、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比； ； 【關(guān)注點(diǎn) 4】 : 本項(xiàng)目分析 ： 、配套設(shè)施 、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平 SWOT 分析 二、 產(chǎn)品 及平面規(guī)劃 建議： （一） 關(guān)于項(xiàng)目總體的 平面 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 【關(guān)注點(diǎn) 5】 ： 主 要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局 1）、新 興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重； 2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配 ； 【關(guān)注點(diǎn) 6】 ： 交 通組織、 人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等） 停車場（規(guī)模、車位數(shù)等） 1) 萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（ 3000~10000 平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)