【正文】 “萬 達 廣 場 ” （步行街） 規(guī)劃 /設計 意 見 及 建 議 (關 注點 )100項 萬 達 商 業(yè) 管理有限公司 2 0 0 8 年 6 月 前 言 一、背景和要求 根 據董事長對萬達商業(yè)管理發(fā)展 所做的 重要指示， 已明確了 “ 轉變經營思路，提升服務品質 ” 的商業(yè)管理發(fā)展方向 和 “ 安全、服務、品質 ” 六字 經營管理 方針 ， 即 “ 安全是基礎，服務是核心，品質是標準 ” 。 特別在品質管理 方面 ，其所涉及的內涵是多層 次 的 ，它不但包含 服務品質、管理品質、經營品質、設計品質、建筑品質等， 更 涵 蓋了 企業(yè)文化、制度和團隊。這 其中設計品質 和建筑品質是其它品質實現的基礎和載體，其它品質則是設計品質和建筑品質的功能體現和延伸，更是萬達城市綜合體實現 保值增值的前提和保障。 結合 萬達第三代城市綜合體產品 形態(tài)以及 后期營運 管理 要求 ，集團商管公司將 在新項目前期規(guī)劃設計階段 ，對規(guī)劃、建筑設計方案進行深度解讀，認真研究總結第三代綜合體的產品 特質 和潛在問題， 充分關注和重點介入 新 產品設計中的 相關內容和要項，完善設計品質， 努力 實現萬達廣場整體價值最大化 目標 。 二、條件和依據 在 遵循 “ 交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間 ” 、 以實現“城市貢獻和兩個統(tǒng)一”的原 則下， 集團規(guī)劃院將“萬達廣場”的整體設計工作 分解 為 6 個設計階段： 概念設計階段（摘牌前）； 方案設計階段，含深化設計階段（摘牌后）； 初步設計階段（ ★ 初步設計是完善和實現建筑設計方案以及指導施工圖設計的重要階段，相關未落實的設計條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應確認所有的設計條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產技術要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設計完成后原則上不得再有）； 施工圖設計階段； 實施階段（★ 此階段的設計變更，若屬“錯、漏、碰、缺”情況可正常拆改 ）。 營運階段（★ 反饋設計、建筑問題，逐步完善設計 和 建筑品質 ） 三、作用和目的 根據規(guī)劃院在上述各階段中所進行的 各種 產品評審、圖紙審核、方案會簽并形成會簽意見的要求， 以及 集團商管公司與 規(guī)劃院 “ 關于設計工作流程和操作要點 ” ， 為不斷完善“萬達廣場”的設計品質和建筑品質， 集團商業(yè)管理公司將 不同 設計 階段的 相關意見及建議進行 了 匯編， 形成 《萬達廣場（步行街）規(guī)劃 /設計意見及建議 （關注點） 100 項 》， 以此 做為 商管 系統(tǒng) 反饋產品 規(guī)劃 設計 相關意見和建議 以及實施 新項目商管籌備 工作 計劃 的重要 參考 依據和業(yè)務 指導 ， 并 將 在 不斷總結 和 完善 的過程中，能進一步充實和豐富集團 《萬達廣場強制性設計準則》 ，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、 品味建筑 。 同時要求 商管 系統(tǒng)應 及時跟蹤集團規(guī)劃院、成本控制部、項目公司等相關部門 ，落實 對意見及建議的 采納 和實施 情況。 四、特殊說明 文中下劃線部分為集團規(guī)劃院正在執(zhí)行的《萬達廣場強制性設計準則》 本文為階段性編制成果， 有待 不斷調整和完善 本文未盡內容以集團商業(yè)管理司編制的《商業(yè)管理房產技術條件》為準 目 錄 第一階段：產品定位研討會 （一）關于項目“產品研討會”市場調研及 產品建議提綱 【關注點 1】 ： 一、項目所在城市主要經濟指標 【關注點 2】： 二、商圈狀況分析 【關注點 3】： 三、個案分析 【關注點 4】 :四 、本項目分析 五、產品及平面規(guī)劃建議 （一）關于項目總體的平面規(guī)劃設計建議 【關注點 5】 ： 主要業(yè)態(tài)結構和規(guī)模、空間布局 【關注點 6】 ： 交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等） 停車場（規(guī)模、車位數等） 【關注點 7】 ： 配套功能及有關還建部分各項設施的建議 【關注點 8】 ： 結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區(qū)域內盡量不出現伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造 成的影響； 【關注點 9】 ： 商業(yè)管理用房的設計要求 ； （二）關于步行街的平面規(guī)劃設計建議 【關注點 11】 ： 步行街設計規(guī)模及原因分析 【關注點 12】 ： 步行街整體布局的問題 【關注點 13】 ： 步行街內部交通組織的建議 【關注點 14】 ： 步行街內部配套設施問題 【關注點 15】 ： 升降電梯位置和扶梯區(qū)域內人流動向的合理性 【關注點 16】 ： 涉及經營管理的問題 【關注點 17】 ： 涉及停車場的問題 （二）建議、意見反饋方法和形式 【關注點 18】 ： 一、市場調研 【關注點 19】 ： 二、演示形式和內容 第二階段：方案及深化設計 （一）室內 商業(yè)步行街設計： 【關注點 20】 ： 關于步行街主入口 【關注點 21】： 關于步行街主出入口商鋪 【關注點 22】： 關于避風閣設置 【關注點 23】： 關于步行街室內通道 【關注點 24】： 關于步行街次主力店 【關注點 25】： 關于步行街出入口交通 【關注點 26】： 關于步行街設置客流計數系統(tǒng) 【關注點 27】 ： 關于步行街頂棚 【關注點 28】： 關于 LED 【關注點 29】 ： 關于商鋪裝修 【關注點 30】： 關于商鋪面積 【關注點 31】： 關于商鋪開門 【關注點 32】： 關于商鋪層高 【關注點 33】： 關于商鋪天棚 【關注點 34】： 關 于商鋪的調整 【關注點 35】 ： 關于扶梯 【關注點 36】： 關于垂直梯 【關注點 37】： 關于地下電梯廳 【關注點 38】： 關于觀光梯 【關注點 39】 ：關于中庭及觀光梯 【關注點 40】 ：關于公共衛(wèi)生間 【關注點 41】 ： 關于顧客通道 【關注點 42】 ： 關于夜間通道 【關注點 43】 ： 關于貨物通道 【關注點 44】 ： 關于地下設施 【關注點 45】 ： 關于配套設施 【關注點 46】 ： 關于吸煙室 【關注點 47】 ： 關于員工休息室 【關注點 48】 ： 關于垃圾房的建造 【關注點 49】：關于步行街油煙排放 (二 )關于機電系統(tǒng)配置及計量 【關注點 50】： 關于空調系統(tǒng) 【關注點 51】 ：關于用電系統(tǒng) 【關注點 52】： 關于屋頂設施 【關注點 53】 ：關于系統(tǒng)計量 【關注點 54】 ：關于設備房 （三）關于地下室及停車場 【關注點 55】 ：關于地下停車場 【關注點 56】：關于地下室廣告 【關注點 57】： 關于地下餐廳設置 【關注點 58】： 關于地下室附屬功能 （四）關于管理用房 【關注點 59】 ：關于管理用房面積及標準 【關注點 60】： 關于管理用房設施 【關注點 61】： 關于管理用房平面功能設計 （五）建議、意見反饋形式 第三階段： 6＋ 1 單項設計 （一）關于外力面及廣告 位設計 【關注點 62】： 關于外立面設計效果 【關注點 63】：關于廣告位的設計 【關注點 64】： 關于廣告位的計量 【關注點 65】： 關于廣告位的制作標準 （二）關于泛光及照明設計 【關注點 66】： 關于泛光及照明設計 （三）外環(huán)境及景觀設計（商業(yè)＋住宅） 【關注點 67】： 商業(yè)廣場及園區(qū) 【關注點 68】： 關于外廣場地磚及鋪裝 【關注點 69】： 關于外廣場木裝材料 【關注點 70】： 關于外廣場井蓋 【關注點 71】 :關于外廣場配套設施 【關注點 72】 :關于景觀照明 【關注點 73】 :關于垃圾箱設置 【關注點 74】 :關于休閑設 施 【關注點 75】 :關于交通組織及動線 【關注點 76】 ：關于坡道及無障礙設計 【關注點 77】 ：綠植配植 【關注點 78】 ：屋頂花園 【關注點 79】 ：豎向及坡度 【關注點 80】 ：酒店景觀 【關注點 81】 ：燈具及小品 【關注點 82】 ：住宅區(qū)景觀 （四）關于步行街內裝設計 【關注點 83】 ：關于商鋪立面 【關注點 84】 ：關于步行街通廊地面 【關注點 85】 ： 關于電梯 【關注點 86】： 關于商鋪 【關注點 87】： 關于步行街廣告 【關注點 88】： 關于中央大廳 【關注點 89】： 關于衛(wèi)生間 【關注點 90】： 關于穹頂設計 【關注點 91】： 關于空調設施 【關注點 92】： 關于服務臺 【關注點 93】：關于休閑設施 【關注點 94】： 關于衛(wèi)生設施 （五）關于導示系統(tǒng)設計 【關注點 95】： 室外導示 【關注點 96】： 室內導示 【關注點 97】： 導示制作及按裝 （六）關于智能化系統(tǒng)設計（商業(yè)＋住宅） 【關注點 98】： （六）關于智能化系統(tǒng)設計（商業(yè)＋住宅） （七）關于建筑單體方案設計 【關注點 99】： （七）關于單體建筑方案設計（略） 第四階段：擴初（初步）及施工圖設計階段 【關注點 100】：關于施工建造細節(jié) 第一階段： “ 產品定位研討會 ”關注內容 （一） 項目“產品研討會” 市場 調研及產品建議 【關注點 1】 ： 一、 項目所在城市主要經濟指標：（ 數據采集時間段： 前一年度 ，可參照《“萬達廣場 ” 城市商業(yè)信息匯編》 ） GDP、商業(yè) GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數 ； 、分布、 年齡結構、性別結構、 就業(yè)狀況 ； （分私家車、計程車、公交線路等）； （城市經濟指標）總表 【關注點 2】 : 商圈狀況分析： 1． 商圈結構組織； 2． 建成時間及演變過程時間節(jié)點； 3． 商圈現狀：規(guī)模、店鋪數量、各業(yè)態(tài)（百 貨、超市、電氣、步行街等）數量、租金水平； 4． 商圈的主要消費特點：分品類數量占比、業(yè)態(tài)的數量配比、租金水平分段占比。 【關注點 3】 : 個案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經營的購物中心或步行街） 、業(yè)態(tài)結構、業(yè)態(tài)配比； ； 【關注點 4】 : 本項目分析 ： 、配套設施 、各種現有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費水平 SWOT 分析 二、 產品 及平面規(guī)劃 建議： （一） 關于項目總體的 平面 規(guī)劃 設計 【關注點 5】 ： 主 要業(yè)態(tài)結構和規(guī)模、空間布局 1）、新 興業(yè)態(tài)內容的增加及比重； 2）、各主力店的比鄰關系及匹配 ； 【關注點 6】 ： 交 通組織、 人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等） 停車場（規(guī)模、車位數等） 1) 萬達商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場（ 3000~10000 平米左右）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結