【正文】 、大連遠(yuǎn)洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、臺(tái)州新都置業(yè)有限公司、遠(yuǎn)洲集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 等 分（子） 公司 。集團(tuán)自 1999年組建以來(lái)，先后榮獲 “ 全國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500強(qiáng) ” 、 “ 浙江省 100家最佳企業(yè) ” 、 “ 中國(guó)房地 產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 100強(qiáng)企業(yè) ” 、 “ 中國(guó)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)企業(yè) ” 、 “ 中國(guó)房產(chǎn)住宅 100強(qiáng)企業(yè) ” 等稱號(hào)。 “ 湖 景 國(guó)際 ” 項(xiàng)目 規(guī)劃總 用 地面積 139282平方 (約 ),規(guī)劃 總建筑面積約 ㎡ ，其中地上建筑面積 252254平米 ， 地下建筑面積 ，建筑占地 41565平米，容積率 ， 項(xiàng)目分為 高層 住宅 、 酒店式 公寓 、 低層公寓、商業(yè)及配套 等 業(yè)態(tài) 。 項(xiàng)目 規(guī)劃物業(yè)類型 有高層、低密度住宅 等 形態(tài) ?！昂?國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 1 頁(yè) “湖景 國(guó)際” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都 置業(yè)有限公司 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 2 頁(yè) 一、 總論 ? ? 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目 坐落在臨海市雙林路與臨海大道西南角 ， 本地塊 北 側(cè)臨海大道，為約 100余米寬的城市林蔭干道，東 側(cè)綠化為 28米寬城市支路。 地塊東 面對(duì) 市政綠化洛河 公園 ，南 邊 及 西 邊 靠已完工的靈湖風(fēng)景區(qū)，與 省重點(diǎn)中學(xué)臺(tái)州中學(xué)僅僅 相隔一條馬路，北與 “湖畔尚城”、“云水山莊”小區(qū)及 臨海市商業(yè)街相臨，是未來(lái)市區(qū)中心地段 。其中， 高層 公寓 建筑面積 為 萬(wàn) ㎡ ，共計(jì) 1053套 ， 酒店式 公寓 約 ㎡ ， 共計(jì) 391套，低層公寓 約 68000萬(wàn) ㎡ ，共計(jì) 260套，商業(yè) ，其他為會(huì)所及配套設(shè)施， 居住人口可達(dá) 5000余人 。多年來(lái)，企業(yè)資信等級(jí)均為ＡＡＡ級(jí)。 集團(tuán)自 1993年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)， 先后開發(fā)了浙江臨海國(guó)際家園、 安徽巢湖世紀(jì)新 都住宅和大型商鋪、江西九江遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店及酒店式公寓和大型商鋪等逾 150萬(wàn)平方米的房產(chǎn)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洲房產(chǎn)以“提高生活品質(zhì)，創(chuàng)造美好生活”為宗旨，追求人居環(huán)境與城市建設(shè)的和諧統(tǒng)一，不斷創(chuàng)新，把住宅、商業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，建設(shè)城市新生活的人居環(huán)境， 為城市建設(shè)增添亮麗的風(fēng)景線，打造當(dāng)?shù)仨敿?jí)房產(chǎn)品牌 。 公司現(xiàn)有員工 39 人，其中工程技術(shù)人員 15人（工程師 8人）， 95%以上員工具有大專以上學(xué)歷。 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 6 頁(yè) ? 結(jié)論 由于 項(xiàng)目 規(guī)模 在臨海較 大，社區(qū)配套 相對(duì) 齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng) 臨海市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善 臨海市 居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用 ， 本項(xiàng)目 可 解決 將 余 5000 余 位 居民住房問(wèn)題 ，社會(huì)效益非常明顯 。 同時(shí)，隨著臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，憑借新都 公 司 及 控股股東 遠(yuǎn)洲 集團(tuán) 完善的營(yíng)運(yùn)管理機(jī)制 、優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ,本項(xiàng)目必將取得成功 ,并成為當(dāng)?shù)卮祟愴?xiàng)目中的一道亮麗的風(fēng)景線。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382 億元，同比增長(zhǎng) %。 但房地產(chǎn)作為我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒(méi)有變。 ? 市 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 7 頁(yè) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 20xx 年， 臨海 市 GDP 達(dá)到 ， 按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 15868 元。受住宅開發(fā)投資減少的影響，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比去年同期下降 %。工資性收入特別是本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)得到的工資性收入增長(zhǎng)比較明顯，是農(nóng)村居民現(xiàn)金收入快速增長(zhǎng)的主要因素。增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成 臨海 市財(cái)政總收入的主體，分別完成稅收、 ，比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。全年銷售商品房 方米，同比下降 %，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。 如下圖： “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 9 頁(yè) 20xx年至今臨海土地供應(yīng)情況 單位(畝)1100585270 30043502004006008001000120020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年19月 ? 臨海市 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 從 20xx年到 20xx年， 臨海 市房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)到 364萬(wàn)平方米，其中住宅小區(qū) 21個(gè) ， 計(jì) 106萬(wàn)平方米 。 ? 臨海市 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從下表 可以看出： 20xx20xx年期間臨海住房供應(yīng)體系主要以商品房為主，別墅類物業(yè)供應(yīng)量比較小，甚至總量不如經(jīng)濟(jì)適用房。 三、 項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ? 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 臨海目前已形成以汽車、摩托車、電機(jī)為主的機(jī)電行業(yè)；以醫(yī)藥、原料藥中間體及樹脂為主的醫(yī)化行業(yè)；以膠合板、鋁型材、塑鋼為主的建材行業(yè)；以彩燈、鈕扣、鐵木制品為主的工藝品 行業(yè)和以太陽(yáng)傘、沙灘椅為主的旅游用品行業(yè)的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 10351元， 20xx年人均收入 10657元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 11724元，同比增 10%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力人均可支配收入 14993元，同比增 27%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15504元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 16764元，同比增 %，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %，居民人均保持較高的收入水平，并呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。新中國(guó)成立以來(lái)，一直為臺(tái)州地區(qū)行政公署駐地。境內(nèi)還有桃渚國(guó)家地質(zhì)公園、牛頭山省級(jí)旅游度假區(qū)和浙東南第一高峰括蒼山等旅游勝地 等。 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析 ? 云水山莊 項(xiàng)目位置：南鄰臨海大道，北依柏葉路，東臨大寨河，西靠綠化路 ； 開 發(fā) 商：浙江臺(tái)州高速公路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 ； 項(xiàng)目概況：占地面積 120xx6 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由 15 幢小高層、高層、 6幢多層、 7幢疊排和 3幢辦公用房組成 ； 建筑材料：保溫隔熱系統(tǒng)，門窗保溫隔熱技術(shù)，節(jié)能燈應(yīng)用，智能聲光控制，太陽(yáng)能熱水器，建筑防水成套技術(shù) ； 智 能 化：周界防越報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更 系統(tǒng)，車輛出入與停車管理系統(tǒng)，數(shù)字電視和寬帶等 ； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 12 頁(yè) 配 套：幼兒園、會(huì)所和游泳池 ； 戶型面積： 50294平方米，主力戶型 160平方米以上的戶型， 120平方米左右的比例比較少。儲(chǔ)藏室 2200元 /平方米， 車位 /個(gè)。世紀(jì)華庭 項(xiàng)目位置：臨?？瓦\(yùn)中心邊上 ； 開 發(fā) 商：浙江雙鴿置業(yè)有限公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：杭州市城建設(shè)計(jì)研究院 ； 全案策劃：杭州道盛廣告策劃有限公司 ； 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總用地面積 28572平方米，總建筑面積 123819平方米，由一幢 27層五星級(jí)酒店和商務(wù)酒店，三幢 1719層高尚公寓、 16000平方米世紀(jì)聯(lián)華超市以及 7200平方 米沿街商鋪組成 ； 戶型面積：?jiǎn)紊砉?4154平方米，公寓主力面積 133143平方米，躍層 237286平方米 ； 開盤時(shí)間： 2月 1日推出 17樓， 4日推出 8樓以上 ； 價(jià) 格：?jiǎn)紊砉⒛厦?18樓 5250元 /平方米， 19樓加 5060 元 /平方米 ； 銷售情況：套房已經(jīng)全部售完，還剩余少量單身公寓 ； 交付時(shí)間： 20xx年初 ； ? 怡江苑 項(xiàng)目位置：靖江中路西側(cè)，靈江北側(cè) ； 開 發(fā) 商：臺(tái)州市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：浙江華東建設(shè)發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司（杭州浙華建筑事務(wù)所） ； 物業(yè)顧問(wèn)：浙江 綠城物業(yè)管理有限公司 ； 廣告代理：臨海一見(jiàn)喜廣告營(yíng)銷事務(wù)所 ； 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%，總幢數(shù) 11幢，由 3幢高層和 8幢多層構(gòu)成，單幢最高層數(shù) 23層 ； 戶型面積：高層（ 10 14 148平方米），多層（ 130178平方米，主力 130140平方米） ； 價(jià) 格：已全部售完 ； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 13 頁(yè) 銷售情況：全部售完 ； 開盤時(shí)間：二期多層 20xx年 8月開盤，三期高層 20xx年 7月開盤 ； 交付時(shí)間：多層 20xx年交付 ，高層 20xx年交付 ； ? 春天華庭 項(xiàng)目位置：臨海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)體育中心西側(cè) ； 開 發(fā) 商：浙江東泰集團(tuán)有限公司 ； 景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 ； 策劃推廣：杭州創(chuàng)基機(jī)構(gòu) ； 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地 60余畝，建筑面積約 8萬(wàn)平方米，由多層、高層和排屋組成 ； 戶型面積：公寓面積 90— 148平方米，排屋面積 260270平方米 ； 價(jià) 格：具體價(jià)格未出 ； 開盤時(shí)間： 20xx年下半年推出剩余房源 ； 銷售情況：一期已售完，二期 2棟多層， 3幢小高層， 1棟高層尚未推出 ； ? 偉星商鋪層高 ，進(jìn)深 12米，開間 。 建筑占地面積： 14584平方米 。 項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)工程，售樓部建設(shè) 。游泳池、架空景觀層、亭臺(tái)樓榭、景觀步道、組團(tuán)花園、排屋私家花園等； 開盤時(shí)間： 20xx年 5月； 交房時(shí)間： 20xx年； 銷售情況：基本售罄； 價(jià) 格：排屋均價(jià) 120xx元 /平米 ，多層 5500元 /平方米 ； ? 結(jié)論 目前臨海商品房市場(chǎng)相對(duì)處于一個(gè)空檔期，除云水山居可售房源比較多外，其余基本處于銷售末期和銷售空擋期，春天華庭剩余房源將在年底前推出。目前臨海在售樓盤中只有云水 山莊、春天華庭和湖畔尚城三個(gè)樓盤中有排屋，但體量都不大，同時(shí)多為疊排。該項(xiàng)目的年銷售量控制可通過(guò)準(zhǔn)確的產(chǎn)品差異化定位方式和合理的銷售控制方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。 四、 與 政府 規(guī)劃相符性分析 ? 城市用地發(fā)展方向 相符性分析 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 16 頁(yè) ? 要點(diǎn) 根據(jù)《 臨海市城市 總體 規(guī)劃 》， 城市用地發(fā)展方向：東北推進(jìn)，跨江向南。 ? 城市結(jié)構(gòu) 的協(xié)調(diào)性分析 ? 要點(diǎn) 根據(jù)《臨海市城市 總體 規(guī)劃》， 城市結(jié)構(gòu)為： 一城五區(qū)，二帶四景。 ? 《 臨海市城鄉(xiāng)公共客運(yùn)交通專業(yè)規(guī)劃 》 相符性分析 分析 ? 要點(diǎn)