【正文】 陽西咸水湖溫泉 國際公館 具有先天獨(dú)特的溫泉水質(zhì)，資源優(yōu)勢(shì)明顯，本身地理交通非常便利，加上精準(zhǔn)的迎合高端客戶的市場(chǎng)需求，與月亮灣濱海地塊的有 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 6 效互動(dòng)， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定，對(duì)區(qū)域旅游度假市場(chǎng)有很大的帶動(dòng)作用。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對(duì)度假環(huán) 境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產(chǎn)品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目的研究依據(jù)為 陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，廣東省溫泉發(fā)展現(xiàn)狀，陽江旅游市場(chǎng)分析，陽江周邊溫泉項(xiàng)目競爭情況，陽西工程造價(jià)信息。 項(xiàng)目所在地的交通十分便利，同時(shí)地處溫泉旅游強(qiáng)省，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力雄厚，消費(fèi)者有多次溫泉消費(fèi)的習(xí)慣，市場(chǎng)規(guī)模較大。 本項(xiàng)目毗鄰陽西月亮灣海濱度假區(qū) ，同屬于廣東東方月亮灣有限公司，從二者的關(guān)系來看，本項(xiàng)目是月亮灣海濱度假區(qū)的組成部分。 月亮灣項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂、購物、休閑、地產(chǎn)于一體。但同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)位較差，處于廣東西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 地區(qū)，又遠(yuǎn)離珠三角中心城市圈，因此市場(chǎng)容量又受限制。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 建設(shè) 區(qū)域?yàn)闇厝燃侔鍓K，面積近 200 畝，約 130000 ㎡ ，總建筑面積 20450 ㎡，容積率 ， 客房 100 間。 本項(xiàng)目定位 面向中高端消費(fèi)群體，打造廣東省 主題文化最鮮明、最生態(tài)、最私密 的養(yǎng)生精品溫泉； 打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。 2 宏觀環(huán)境分析 陽江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年份 指標(biāo) 2020 2020 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 城市居民人均可支配 收入（元） 11116 11933 13075 14644 陽江市概況表 地理位置 陽江市地處粵西，位于漠陽江下游，距離珠三角中心城市圈較遠(yuǎn)。 16′ 35〞─ 112176。 2 個(gè)開發(fā)區(qū) (海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) )。即將開建陽云 (陽江港 — 云浮 )高速公路。年平均氣溫 23℃。 陽江市是中國優(yōu) 秀旅游城市，旅游資源豐富，類型多樣，有具有國際影響力的海上絲綢之路博物館“南海Ⅰ號(hào)” ，“中國十大最美海島” —— 海陵島，國家AAAA 級(jí)旅游區(qū) —— 大角灣和陽春國家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽江、休閑綠城”的旅游品牌。景區(qū) 2020 年建成并對(duì)外開放。景區(qū)海邊奇石密布，氣勢(shì)雄渾，常受強(qiáng)海浪沖激，濤聲陣陣；東接十里銀灘，海面波浪層層，金黃色的沙灘十分壯觀。 銀灘古韻 —— 十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積 6000 畝，三面環(huán)山，海岸線長達(dá) 公里，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國最大的仿宋建筑群 — 宋城、民族別墅、銀海山莊等景點(diǎn)。其中開設(shè)了大傅祠、書畫館、陶 藝館、漁俗風(fēng)情館、金鸞殿、螺館、茶藝館等觀賞項(xiàng)目以及工藝品市場(chǎng)、超市、酒樓、古園林式賓館等服務(wù)設(shè)施。大角灣成功舉辦了國際沙灘排球邀請(qǐng)賽、亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、全國九運(yùn)會(huì)沙灘排球賽、全國翻波板錦標(biāo)賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國沙灘排球培訓(xùn)基地。在與另一條名叫玉溪的河水匯合后，又返回河朗，從此一直向南，一百八十公里之后，進(jìn)入南中國海。溶洞的第二層是一個(gè)有 60 米高的熔巖大廳， 19 根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周圍，這些石柱，有的如高達(dá)數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺(tái)”，現(xiàn)在，這個(gè)大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。 南宋古船“南海一號(hào)”，“南海一號(hào)”是目前世界上發(fā)現(xiàn)的年代最久遠(yuǎn)、船體最大、保存最完整的沉船，對(duì)研究我國古代造船工藝、航海技術(shù)等都提供了典型標(biāo)本。對(duì)研究“海上絲綢之路”歷史、造船史、陶瓷史、航海史、對(duì)外貿(mào)易史等而下之都是有極為重要的科學(xué)價(jià)值，成為世界考古界和探險(xiǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。 交通便利 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 13 （ 1）高速公路 3條：陽江境內(nèi)有開陽（開平 —— 陽江）高速公路、陽茂（陽江 —— 茂名）高速公路、西部沿海高速公路穿境而過。 本項(xiàng)目交通便利，但區(qū)位欠佳，旅游資源豐富，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場(chǎng)容量有限，因此在溫泉度假的規(guī)模上建議不宜過大。 2020 年，廣東溫泉接待量超過 1000 萬人次，產(chǎn)值達(dá)到 100億，從投資總量、市場(chǎng)總量、企業(yè)數(shù)量、接待人數(shù)、創(chuàng)造產(chǎn)值、管理水平、從業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)鏈的完善等方面，廣東都領(lǐng)先全國，正從溫泉大省向溫泉強(qiáng)省目標(biāo)邁進(jìn)。廣州市民出游率達(dá) 197%，深圳達(dá) 243%，農(nóng)村地區(qū)達(dá) %。 陽西咸水礦溫泉 陽西咸水礦溫泉 位于陽西縣城東湖生態(tài)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 900畝，整體檔次偏向于中低檔，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，但缺乏主題和文化內(nèi)涵。大量的湯屋和別墅式客房是其一大亮點(diǎn)，但泡池部分的打造缺乏私密性，房間檔次不高，建筑外觀無特色。陽江溫泉 露天溫泉區(qū)共 58個(gè)泡池，室外標(biāo)準(zhǔn)游泳池、戲水池，溫泉區(qū)園林景觀營造較好，泡池設(shè)計(jì)較為私密。 從規(guī)模、檔次、經(jīng)營、景觀營造來看，陽江溫泉在粵西溫泉中最具代表性?？头咳堪此男羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)，共 420 間并以不同的檔次、不同的類型設(shè)計(jì)，錦江賓館、雍歐陸別墅、木屋別墅和錦江會(huì)所。溫泉區(qū)擁 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 21 有近 40 余個(gè)特色各異獨(dú)具東南 亞園林風(fēng)格的露天的溫泉池，有全國規(guī)模最大的2500 平方米人造海浪常溫池。 （ 1）一級(jí)客源市場(chǎng)：一小時(shí)可達(dá)，陽江市、茂名市、湛江市。 （ 2）旅行社市場(chǎng)： 陽江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團(tuán)隊(duì)為主，其他地區(qū)的團(tuán)隊(duì)為輔。 周一 至 周四 周五及周末 會(huì)議客源為主 其他客源為輔 散客、團(tuán)隊(duì)客人為主 其他客源為輔 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 24 小結(jié) 通過競爭對(duì)手和客源市場(chǎng)的分析可得出如下結(jié)論： 廣東省是中國溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最 大的地區(qū)，其溫泉產(chǎn)品成熟，產(chǎn)品類型多樣，涵蓋當(dāng)今國內(nèi)多種主流產(chǎn)品類型，并引領(lǐng)中國溫泉發(fā)展的潮流。其具有耗資大、投資回收期長、難出精品的特點(diǎn)。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地周邊有 3條高速公路穿境而過，離廣湛高速新圩出口僅 5 公里，陽西溫泉度假區(qū)所在陽西縣毗鄰 325 國道，同時(shí)廣湛高鐵即將于 2020 年左右開通，將大大縮短時(shí)空距離 。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來看，本項(xiàng)目溫泉資源極具優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)容量有限 陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，粵 西人均消費(fèi)不高，市場(chǎng)容量有限。 廣 東省消費(fèi)者對(duì)溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知帶來機(jī)遇 由于溫泉產(chǎn)品進(jìn)入廣東省內(nèi)比中國其他地區(qū)早，廣東省消費(fèi)者對(duì)溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知度要早于國內(nèi)其他地區(qū)的消費(fèi)者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢(shì)必成為一種生活習(xí)慣，私家車的保有量的提升，將帶來高密度的自駕車出游，市場(chǎng)容量的增加已成定勢(shì)。 交通便捷為項(xiàng)目帶來機(jī)遇 公路：從大的交通區(qū)位來看，隨著沈海高速瓊州海峽通道的貫通將改變粵西的區(qū)位劣勢(shì)，因此本項(xiàng)目將是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，也是重要節(jié)點(diǎn)。 廣東溫泉產(chǎn)品類型多樣，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當(dāng)前各種主流溫泉產(chǎn)品類型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國溫泉發(fā)展的潮流，因此對(duì)本項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。 （ 1）以 陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞 地區(qū)為核心市場(chǎng)。 對(duì)客源的獨(dú)特認(rèn)識(shí) 打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。 以“隱”作為切入點(diǎn)， 強(qiáng)調(diào)修身養(yǎng)性，這與溫泉休閑養(yǎng)生文化不謀而合。 餐飲產(chǎn)品定位 “土”菜 —— 廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 在園區(qū)內(nèi)客人不僅可旅游觀光，還可親自動(dòng)手采摘各類蔬果、田間耕作、推石磨、垂釣 等活動(dòng)。 市場(chǎng)定位 通過客源分析，我們認(rèn)為陽西溫泉項(xiàng)目既滿足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿足大眾市場(chǎng) 需求。 在本項(xiàng)目的經(jīng)營中， VIP 會(huì)所和政商務(wù)接待等高端接待是極為重要的市場(chǎng)賣點(diǎn)，將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為真正的盈利點(diǎn)是經(jīng)營的重點(diǎn)課題。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目溫泉日平均接待量為 400人。 參照陽江地區(qū)高檔次溫泉度假區(qū)住房率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，考慮價(jià)格增長因素，取定本項(xiàng)目的酒店標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià) 1160 元 /間 ?日，平均房價(jià)為 元 /間 ?日 (不含溫泉門票 )，平均住房率為 60%； 溫泉度假套房是本項(xiàng)目與其他高星級(jí)拉 開差距的重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)國際慣例，取定本項(xiàng)目的溫泉度假套房的平均房價(jià)為 980元 /晚（不含溫泉門票），平均住房率為 60%。 宴會(huì)廳 300 平米，可置 12 張臺(tái)，因宴會(huì)的不確定性，按每月 50000 元估算，平均每日收入以 1， 元估算。 餐飲日收入合計(jì)： 33, 元 會(huì)議收入： 本項(xiàng)目共設(shè)置 5個(gè)會(huì)議室，由于會(huì)議量難以控制，故其收入根據(jù)天沐溫泉管理的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估計(jì)，會(huì)議收入按 3， 元 /日計(jì)。 依照保守預(yù)估的原 則，對(duì)本區(qū)域的收益估算如下： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 34 別墅收入 VIP溫泉各類 SPA別墅經(jīng)營收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表 14） 項(xiàng)目 1號(hào)別墅 2號(hào)別墅 溫泉庭院 SPA套房 容 量 1棟 1棟 5棟 8棟 出租率 5% 20% 50% 70% 均價(jià) 1280． 00 680 日 收 入 3200． 00 3808． 00 日收入合計(jì) 9, VIP二次消費(fèi) VIP二次消費(fèi)項(xiàng)目一覽表（表 1 5） 亞健康檢測(cè) 自 動(dòng)心血管功能測(cè)試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測(cè)儀 骨密度測(cè)定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測(cè)量儀 微量元素分析儀 MONARK自行車測(cè)功器顯微鏡 高端 SPA 面部水療護(hù)理 香薰水療護(hù)理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強(qiáng)腎保養(yǎng) 超時(shí)空柔美白緊致護(hù)理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護(hù)理 均價(jià)： 500元 /90分鐘 功夫茶、紅酒等 人均消費(fèi) 100元 由于 VIP 部分二次消費(fèi)項(xiàng)目價(jià)格較高，因此日收益按照別墅收入的 35%計(jì)提。 生態(tài)農(nóng)莊工程費(fèi)用投資估算 費(fèi)用總額為 萬元。 開辦費(fèi)用 本項(xiàng)目的開辦費(fèi)用包括開業(yè)宣傳所需的廣告宣傳費(fèi)、籌建期的經(jīng)營準(zhǔn)備費(fèi)及籌建期其他費(fèi)用。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 36 項(xiàng)目總投資估算表 （表 21） 投資分類 總額 （萬元） 均價(jià) /平米 （元） 面積 （平方米） 1酒店 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 廚房、洗衣房和后勤區(qū)域設(shè)備 布草、瓷器、玻璃器皿 酒店特殊系統(tǒng) 小計(jì) 2溫泉 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃器皿 室外情侶湯屋、 SPA湯屋 小計(jì) 3 VIP會(huì)所 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃 器皿 小計(jì) 4園林景觀（按 50%綠化率計(jì)） 露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光 5生態(tài)農(nóng)莊 農(nóng)家餐廳 5技術(shù)費(fèi)用 勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用 6開辦費(fèi)用 7流動(dòng)資金 3528 2254 1176 196 1188 759 396 99 560 3002 1134