【正文】 陽西咸水湖溫泉 國際公館 具有先天獨特的溫泉水質(zhì)，資源優(yōu)勢明顯，本身地理交通非常便利，加上精準的迎合高端客戶的市場需求，與月亮灣濱海地塊的有 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 6 效互動， 項目風險小，回報穩(wěn)定，對區(qū)域旅游度假市場有很大的帶動作用。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習慣，消費者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對度假環(huán) 境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產(chǎn)品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。 研究工作依據(jù) 本項目的研究依據(jù)為 陽江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，廣東省溫泉發(fā)展現(xiàn)狀，陽江旅游市場分析，陽江周邊溫泉項目競爭情況，陽西工程造價信息。 項目所在地的交通十分便利，同時地處溫泉旅游強省，區(qū)域內(nèi)消費實力雄厚，消費者有多次溫泉消費的習慣，市場規(guī)模較大。 本項目毗鄰陽西月亮灣海濱度假區(qū) ，同屬于廣東東方月亮灣有限公司，從二者的關(guān)系來看，本項目是月亮灣海濱度假區(qū)的組成部分。 月亮灣項目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂、購物、休閑、地產(chǎn)于一體。但同時，本項目區(qū)位較差，處于廣東西部經(jīng)濟欠發(fā)達 地區(qū)，又遠離珠三角中心城市圈，因此市場容量又受限制。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 5 項目建設(shè)和內(nèi)容 建設(shè) 區(qū)域為溫泉度假板塊，面積近 200 畝，約 130000 ㎡ ，總建筑面積 20450 ㎡，容積率 ， 客房 100 間。 本項目定位 面向中高端消費群體，打造廣東省 主題文化最鮮明、最生態(tài)、最私密 的養(yǎng)生精品溫泉； 打造高端的品質(zhì)項目但不排斥普通客源。 2 宏觀環(huán)境分析 陽江市經(jīng)濟發(fā)展 年份 指標 2020 2020 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 城市居民人均可支配 收入（元） 11116 11933 13075 14644 陽江市概況表 地理位置 陽江市地處粵西，位于漠陽江下游，距離珠三角中心城市圈較遠。 16′ 35〞─ 112176。 2 個開發(fā)區(qū) (海陵島經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)、陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) )。即將開建陽云 (陽江港 — 云浮 )高速公路。年平均氣溫 23℃。 陽江市是中國優(yōu) 秀旅游城市，旅游資源豐富，類型多樣，有具有國際影響力的海上絲綢之路博物館“南海Ⅰ號” ，“中國十大最美海島” —— 海陵島，國家AAAA 級旅游區(qū) —— 大角灣和陽春國家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽江、休閑綠城”的旅游品牌。景區(qū) 2020 年建成并對外開放。景區(qū)海邊奇石密布，氣勢雄渾，常受強海浪沖激，濤聲陣陣；東接十里銀灘，海面波浪層層，金黃色的沙灘十分壯觀。 銀灘古韻 —— 十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積 6000 畝，三面環(huán)山，海岸線長達 公里，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國最大的仿宋建筑群 — 宋城、民族別墅、銀海山莊等景點。其中開設(shè)了大傅祠、書畫館、陶 藝館、漁俗風情館、金鸞殿、螺館、茶藝館等觀賞項目以及工藝品市場、超市、酒樓、古園林式賓館等服務(wù)設(shè)施。大角灣成功舉辦了國際沙灘排球邀請賽、亞洲沙灘排球錦標賽、全國九運會沙灘排球賽、全國翻波板錦標賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國沙灘排球培訓(xùn)基地。在與另一條名叫玉溪的河水匯合后，又返回河朗，從此一直向南，一百八十公里之后，進入南中國海。溶洞的第二層是一個有 60 米高的熔巖大廳， 19 根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周圍，這些石柱，有的如高達數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺”，現(xiàn)在，這個大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。 南宋古船“南海一號”，“南海一號”是目前世界上發(fā)現(xiàn)的年代最久遠、船體最大、保存最完整的沉船，對研究我國古代造船工藝、航海技術(shù)等都提供了典型標本。對研究“海上絲綢之路”歷史、造船史、陶瓷史、航海史、對外貿(mào)易史等而下之都是有極為重要的科學價值，成為世界考古界和探險界關(guān)注的焦點。 交通便利 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 13 （ 1）高速公路 3條：陽江境內(nèi)有開陽（開平 —— 陽江）高速公路、陽茂（陽江 —— 茂名）高速公路、西部沿海高速公路穿境而過。 本項目交通便利，但區(qū)位欠佳，旅游資源豐富，發(fā)展較快，經(jīng)濟處于發(fā)達經(jīng)濟體當中的欠發(fā)達地區(qū)，市場容量有限，因此在溫泉度假的規(guī)模上建議不宜過大。 2020 年，廣東溫泉接待量超過 1000 萬人次，產(chǎn)值達到 100億，從投資總量、市場總量、企業(yè)數(shù)量、接待人數(shù)、創(chuàng)造產(chǎn)值、管理水平、從業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)鏈的完善等方面，廣東都領(lǐng)先全國，正從溫泉大省向溫泉強省目標邁進。廣州市民出游率達 197%，深圳達 243%，農(nóng)村地區(qū)達 %。 陽西咸水礦溫泉 陽西咸水礦溫泉 位于陽西縣城東湖生態(tài)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 900畝，整體檔次偏向于中低檔，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，但缺乏主題和文化內(nèi)涵。大量的湯屋和別墅式客房是其一大亮點，但泡池部分的打造缺乏私密性，房間檔次不高，建筑外觀無特色。陽江溫泉 露天溫泉區(qū)共 58個泡池，室外標準游泳池、戲水池，溫泉區(qū)園林景觀營造較好，泡池設(shè)計較為私密。 從規(guī)模、檔次、經(jīng)營、景觀營造來看，陽江溫泉在粵西溫泉中最具代表性?？头咳堪此男羌墭藴逝涮捉ㄔO(shè)，共 420 間并以不同的檔次、不同的類型設(shè)計，錦江賓館、雍歐陸別墅、木屋別墅和錦江會所。溫泉區(qū)擁 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 21 有近 40 余個特色各異獨具東南 亞園林風格的露天的溫泉池，有全國規(guī)模最大的2500 平方米人造海浪常溫池。 （ 1）一級客源市場：一小時可達，陽江市、茂名市、湛江市。 （ 2）旅行社市場： 陽江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團隊為主，其他地區(qū)的團隊為輔。 周一 至 周四 周五及周末 會議客源為主 其他客源為輔 散客、團隊客人為主 其他客源為輔 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 24 小結(jié) 通過競爭對手和客源市場的分析可得出如下結(jié)論： 廣東省是中國溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最 大的地區(qū)，其溫泉產(chǎn)品成熟，產(chǎn)品類型多樣，涵蓋當今國內(nèi)多種主流產(chǎn)品類型，并引領(lǐng)中國溫泉發(fā)展的潮流。其具有耗資大、投資回收期長、難出精品的特點。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 25 項目優(yōu)勢分析 交通優(yōu)勢 項目地周邊有 3條高速公路穿境而過，離廣湛高速新圩出口僅 5 公里，陽西溫泉度假區(qū)所在陽西縣毗鄰 325 國道，同時廣湛高鐵即將于 2020 年左右開通，將大大縮短時空距離 。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來看，本項目溫泉資源極具優(yōu)勢。 市場容量有限 陽江經(jīng)濟發(fā)展相對落后，粵 西人均消費不高，市場容量有限。 廣 東省消費者對溫泉產(chǎn)品的認知帶來機遇 由于溫泉產(chǎn)品進入廣東省內(nèi)比中國其他地區(qū)早，廣東省消費者對溫泉產(chǎn)品的認知度要早于國內(nèi)其他地區(qū)的消費者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢必成為一種生活習慣，私家車的保有量的提升，將帶來高密度的自駕車出游，市場容量的增加已成定勢。 交通便捷為項目帶來機遇 公路：從大的交通區(qū)位來看，隨著沈海高速瓊州海峽通道的貫通將改變粵西的區(qū)位劣勢，因此本項目將是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，也是重要節(jié)點。 廣東溫泉產(chǎn)品類型多樣，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當前各種主流溫泉產(chǎn)品類型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國溫泉發(fā)展的潮流，因此對本項目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。 （ 1）以 陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞 地區(qū)為核心市場。 對客源的獨特認識 打造高端的品質(zhì)項目但不排斥普通客源。 以“隱”作為切入點， 強調(diào)修身養(yǎng)性，這與溫泉休閑養(yǎng)生文化不謀而合。 餐飲產(chǎn)品定位 “土”菜 —— 廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 在園區(qū)內(nèi)客人不僅可旅游觀光，還可親自動手采摘各類蔬果、田間耕作、推石磨、垂釣 等活動。 市場定位 通過客源分析，我們認為陽西溫泉項目既滿足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿足大眾市場 需求。 在本項目的經(jīng)營中， VIP 會所和政商務(wù)接待等高端接待是極為重要的市場賣點，將賣點轉(zhuǎn)化為真正的盈利點是經(jīng)營的重點課題。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測本項目溫泉日平均接待量為 400人。 參照陽江地區(qū)高檔次溫泉度假區(qū)住房率情況，結(jié)合本項目的定位，考慮價格增長因素，取定本項目的酒店標準間門市價 1160 元 /間 ?日，平均房價為 元 /間 ?日 (不含溫泉門票 )，平均住房率為 60%； 溫泉度假套房是本項目與其他高星級拉 開差距的重點項目，根據(jù)國際慣例，取定本項目的溫泉度假套房的平均房價為 980元 /晚（不含溫泉門票），平均住房率為 60%。 宴會廳 300 平米，可置 12 張臺，因宴會的不確定性，按每月 50000 元估算，平均每日收入以 1， 元估算。 餐飲日收入合計： 33, 元 會議收入： 本項目共設(shè)置 5個會議室，由于會議量難以控制，故其收入根據(jù)天沐溫泉管理的經(jīng)驗值進行估計，會議收入按 3， 元 /日計。 依照保守預(yù)估的原 則，對本區(qū)域的收益估算如下： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 34 別墅收入 VIP溫泉各類 SPA別墅經(jīng)營收入預(yù)測基礎(chǔ)指標一覽表（表 14） 項目 1號別墅 2號別墅 溫泉庭院 SPA套房 容 量 1棟 1棟 5棟 8棟 出租率 5% 20% 50% 70% 均價 1280． 00 680 日 收 入 3200． 00 3808． 00 日收入合計 9, VIP二次消費 VIP二次消費項目一覽表（表 1 5） 亞健康檢測 自 動心血管功能測試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測儀 骨密度測定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測量儀 微量元素分析儀 MONARK自行車測功器顯微鏡 高端 SPA 面部水療護理 香薰水療護理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強腎保養(yǎng) 超時空柔美白緊致護理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護理 均價： 500元 /90分鐘 功夫茶、紅酒等 人均消費 100元 由于 VIP 部分二次消費項目價格較高，因此日收益按照別墅收入的 35%計提。 生態(tài)農(nóng)莊工程費用投資估算 費用總額為 萬元。 開辦費用 本項目的開辦費用包括開業(yè)宣傳所需的廣告宣傳費、籌建期的經(jīng)營準備費及籌建期其他費用。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 36 項目總投資估算表 （表 21） 投資分類 總額 （萬元） 均價 /平米 （元） 面積 （平方米） 1酒店 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 廚房、洗衣房和后勤區(qū)域設(shè)備 布草、瓷器、玻璃器皿 酒店特殊系統(tǒng) 小計 2溫泉 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃器皿 室外情侶湯屋、 SPA湯屋 小計 3 VIP會所 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃 器皿 小計 4園林景觀（按 50%綠化率計） 露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光 5生態(tài)農(nóng)莊 農(nóng)家餐廳 5技術(shù)費用 勘察、規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理費用 6開辦費用 7流動資金 3528 2254 1176 196 1188 759 396 99 560 3002 1134