【正文】 置為解放碑片區(qū)地勢(shì)最高點(diǎn)，具有打造標(biāo)志性建筑的天然條件；項(xiàng)目產(chǎn)品形式為超高層，建成后會(huì)成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。預(yù)計(jì)2008年建成。周邊未來(lái)規(guī)劃及影響根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，在修復(fù)、綠化人民公園原址同時(shí)，還將新建現(xiàn)代化文圖兩館，并修建一條連接新華路與解放東路的車(chē)行道，打通上下半城交通。項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂(lè)配套；項(xiàng)目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園始建于1929年10月，是解放碑片區(qū)唯一公園配套，為一較理想的自然休閑場(chǎng)所；另外，項(xiàng)目位于解放碑CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。對(duì)項(xiàng)目的影響根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，在重慶市的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位，其發(fā)展前景較好。第三、經(jīng)濟(jì)總量的跨越。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動(dòng)的最大優(yōu)勢(shì)。l 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。第二，城市規(guī)劃因素。（2）未來(lái)解放碑CBD的功能演化分析任何一個(gè)城市核心區(qū)位地位的變化，將由城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件等諸多因素決定。與高新區(qū)寫(xiě)字樓不同，陳家坪寫(xiě)字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷(xiāo)售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。經(jīng)過(guò)10多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已具一定規(guī)模，目前區(qū)內(nèi)注冊(cè)科技企業(yè)近4000余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)200家，成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。但沙坪壩商務(wù)辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務(wù)的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關(guān)公司。216。商務(wù)圈中的企業(yè)以入渝公司辦事處、生產(chǎn)生活中介為主，與制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)并不多。目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動(dòng)南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依托于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所形成的樓宇工業(yè)，是新牌坊辦公聚集的重要特征；同時(shí)，諸多政府機(jī)關(guān)的入駐，以及人口的不斷集聚，也為新牌坊地區(qū)成為商業(yè)與知識(shí)型服務(wù)業(yè)的少量集聚創(chuàng)造了條件。在空間產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，布局汽車(chē)、光電、醫(yī)療、生物、軟件等現(xiàn)代工業(yè)，同時(shí)依托新火車(chē)站、客運(yùn)站，建設(shè)現(xiàn)代物流基地。商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫(xiě)字樓集中于觀音橋——紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu)等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。 觀音橋:定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋——新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個(gè)城市副中心，集中布置市一級(jí)的商貿(mào)、娛樂(lè)、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。目前上清寺——兩路口片區(qū)的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集區(qū)功能的延伸。216。商業(yè)方面，解放碑商貿(mào)中心區(qū)是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)，集購(gòu)物、休閑、旅游、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)等綜合功能于一體。（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位重慶市CBD規(guī)劃界定了未來(lái)重慶政府?dāng)M建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)格局，在此對(duì)重慶市目前的服務(wù)業(yè)區(qū)位格局進(jìn)行分析如下：216。其功能分區(qū)為：216。 城市規(guī)劃與舊城改造力度加大；252。n 發(fā)展動(dòng)向預(yù)測(cè)252。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識(shí)型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問(wèn)題,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒(méi)有到來(lái)）。我們認(rèn)為政府對(duì)重慶發(fā)展的問(wèn)題和瓶頸認(rèn)識(shí)較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之其“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)中的特有的超龐大的農(nóng)村人口，使得這個(gè)城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級(jí)的難度較之其它中、西部大城市更大。這些戰(zhàn)略的出臺(tái)，我們從理論及實(shí)際分析，有如下的原因：城市群。在區(qū)域?qū)用?，重慶市政府能夠洞察到這個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個(gè)城市發(fā)展合理的突破點(diǎn)?！倍獙?shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展，薄熙來(lái)認(rèn)為“重慶根本出路在擴(kuò)大開(kāi)放，最大動(dòng)力也在擴(kuò)大開(kāi)放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開(kāi)放的前沿。n 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)2007年6月7日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。在這種發(fā)展背景下，中央及重慶市政府出臺(tái)了對(duì)未來(lái)重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項(xiàng)重要戰(zhàn)略，在此概述如下：n 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈將建設(shè)以重慶主城為核心，在交通1小時(shí)可通達(dá)的核心范圍，形成一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的西部地區(qū)最大城市群。但數(shù)次拍賣(mài)均以流標(biāo)方式告終。在開(kāi)發(fā)程序方面，項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國(guó)有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。國(guó)際大廈于1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。項(xiàng)目占地面積約8000平方米，其中地上建筑面積（計(jì)容積率建筑面積），建筑密度為69%，綠地率，%。由于項(xiàng)目權(quán)屬涉及到學(xué)校及周邊居民，根據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議。目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外招商，其提供國(guó)際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示：重慶國(guó)際大廈負(fù)載構(gòu)成中鐵建筑公司中建五局中興房地產(chǎn)公司重慶展翔房地產(chǎn)公司國(guó)土出讓金、配套費(fèi)共計(jì)銀行我司正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及項(xiàng)目其它各參與方的背景調(diào)查工作。 其范圍涵蓋重慶市的23個(gè)區(qū)縣，是重慶的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。通知要求重慶市從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！标P(guān)于開(kāi)放，其提及最多胡就是“打造內(nèi)陸地區(qū)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)——開(kāi)放，大開(kāi)放”我們將此稱為：薄熙來(lái)的大開(kāi)放觀。如果薄熙來(lái)對(duì)重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開(kāi)放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個(gè)城市可以取得突破性進(jìn)展。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論中，未來(lái)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是單個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)，而是大城市群的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的理論已經(jīng)為美國(guó)、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)際發(fā)展經(jīng)歷所驗(yàn)證，在中國(guó)也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗(yàn)證其正確性。唯有解決城市化問(wèn)題，才能將大量農(nóng)業(yè)社會(huì)的人口轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)（以工業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主），而這種戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須依靠城市群。這樣的發(fā)展期望，對(duì)內(nèi)，需要有更加開(kāi)明的政治體制為保證，需要有這類產(chǎn)業(yè)輻射的一個(gè)巨大城市空間。 將逐步進(jìn)行重慶市的相關(guān)政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務(wù)效率方面，出臺(tái)一些較為嚴(yán)格的政策；252。 對(duì)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)城市開(kāi)發(fā)力度加大，將會(huì)有更多的鼓勵(lì)政策進(jìn)入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ；252。 江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心，承擔(dān)商務(wù)辦公職能，包括一部分商貿(mào)職能；216。 解放碑:定位于重慶市主中心、服務(wù)業(yè)核心聚集區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心區(qū)區(qū)域內(nèi)有7600個(gè)第三產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)（單位），其中批發(fā)零售企業(yè)5253個(gè)；營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家；星級(jí)飯店(酒樓)10余家；全市十大西部之最的商業(yè)企業(yè)，在解放碑商貿(mào)中心區(qū)就占了五個(gè)；最大的零售商———重慶百貨大樓股份有限公司；最大的批發(fā)商———重慶商社；最大的零售超市———家樂(lè)福；設(shè)施檔次最高的商務(wù)機(jī)構(gòu)———大都會(huì)；全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè)———和平藥房總部。 上清寺—兩路口:定位于解放碑服務(wù)功能的延伸區(qū)。但兩路口區(qū)域先天地理位置優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，隨著嘉華大橋打通江北與大坪的交通瓶頸、連接南岸區(qū)與北部新區(qū)的3號(hào)線貫通、連接渝中區(qū)與沙坪壩的地鐵一號(hào)線貫通，上清寺—兩路口片區(qū)的交通擁擠劣勢(shì)一定程度得到化解，片區(qū)的商務(wù)功能可能會(huì)得到增強(qiáng)。江北地區(qū)是重慶市未來(lái)最重要的發(fā)展方向，其用地條件好且地勢(shì)平坦，靠近江北機(jī)場(chǎng)和重慶新火車(chē)站，擁有西部最大的樞紐港口——寸灘港，毗鄰重慶市重點(diǎn)規(guī)劃的大物流區(qū)，對(duì)外交通通達(dá)性是重慶市各區(qū)域最好的。216。新牌坊副中心在北部新區(qū)以南，依托北部新區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)揮自身的中心輻射作用，同時(shí)延伸觀音橋、紅旗河溝的部分流通與服務(wù)職能。從目前情況來(lái)說(shuō)，依托周邊特定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)性服務(wù)，是新牌坊辦公產(chǎn)業(yè)的主要功能，但未來(lái)知識(shí)型服務(wù)業(yè)也會(huì)在此集聚，可能形成辦公（總部）、知識(shí)性服務(wù)業(yè)、特定的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)共存的商務(wù)聚集態(tài)勢(shì)，輻射主城北部經(jīng)濟(jì)。該商務(wù)圈是以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭，南至四公里轉(zhuǎn)盤(pán)，東至海棠溪立交橋，西至重慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域面積共2平方公里。但與觀音橋商務(wù)區(qū)相同，南坪商務(wù)圈在入駐企業(yè)檔次、規(guī)模方面，與解放碑尚有較大差距；同時(shí)作為城市副中心的南岸區(qū)和江北區(qū)，其金融入駐機(jī)構(gòu)仍然較少。 沙坪壩：定位于商業(yè)和文化的城市副中心20世紀(jì)30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，1939年劃入重慶建置重慶市沙磁區(qū)，成為戰(zhàn)時(shí)的文化區(qū)和重慶主要工業(yè)區(qū)。很顯然，在金融業(yè)、總部辦公（尤其是外來(lái)大、中型企業(yè)）、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的聚集程度較弱。依托區(qū)域內(nèi)部的特定產(chǎn)業(yè)環(huán)境，高新區(qū)的寫(xiě)字辦公與電子產(chǎn)品流通業(yè)聚集度較高，且得到融合發(fā)展。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。目前，影響重慶解放碑CBD核心功能的主要因素有二：第一， 城市發(fā)展向北。重慶市CBD規(guī)劃將江北城規(guī)劃為“中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心，承擔(dān)商務(wù)辦公職能，包括一部分商貿(mào)職能”。這樣的功能分流主要集中在北部新區(qū)，但江北區(qū)的商貿(mào)中心目前還沒(méi)有出現(xiàn)典型的解放碑CBD業(yè)態(tài)。第二、城市空間的影響。在江北城成型之后，重慶市的經(jīng)濟(jì)總量必然在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，有一個(gè)較大規(guī)模的提升。而處于重慶市核心功能區(qū)位的國(guó)際大廈項(xiàng)目，在諸多物業(yè)類型的選擇與定位中，必然要符合重慶市核心區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征。但項(xiàng)目所在新華路為重慶市最早的家電一條街，目前也以小家電及其它低端商業(yè)形式存在，檔次、形象較差，這在一定程度上影響項(xiàng)目的價(jià)值。該改造工程將在人民公園東側(cè)增設(shè)環(huán)行車(chē)道，滿足上下半城交通疏導(dǎo)。但目前重慶市道路建設(shè)如果受到拆遷影響，則推動(dòng)過(guò)程較為艱難，屆時(shí)所規(guī)劃道路能否與項(xiàng)目東邊及北邊規(guī)劃道路相連，則要看項(xiàng)目周邊部分舊樓的拆遷進(jìn)度。l 觀景性強(qiáng)項(xiàng)目所在地理位置與兩江交匯的朝天門(mén)接近，超高層產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目功能無(wú)論是寫(xiě)字辦公還是居住公寓，都具有各個(gè)方向良好的面江景觀。其中：核心部分——解放碑區(qū)域，東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路，；核緣部分——朝天門(mén)區(qū)域。發(fā)展進(jìn)程歷史上，解放碑在整個(gè)重慶CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。目前解放碑CBD在重慶已確立了商貿(mào)服務(wù)中心、金融服務(wù)業(yè)中心和現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)中心的地位，解放碑CBD的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟(jì)各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。（2）銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平方米）建筑面積價(jià)格銷(xiāo)售率重慶世界貿(mào)易中心10 1100090%重慶國(guó)際商務(wù)中心 10000100%重慶國(guó)際貿(mào)易中心 11000100% 10000100%大都會(huì) 開(kāi)發(fā)商持有開(kāi)發(fā)商持有注：建筑面積價(jià)格是指目前市場(chǎng)價(jià)格，即投資者持有產(chǎn)權(quán)的二手價(jià)格。（3）解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征小結(jié)l 解放碑的甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)具有較好的銷(xiāo)售率，無(wú)論是企業(yè)整層購(gòu)買(mǎi)還是投資者購(gòu)買(mǎi)，都反映出市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓保值增值前景樂(lè)觀。21層19F為混合用途的裙樓；1038F為辦公用塔樓。中空玻璃、高級(jí)墻磚通訊寬帶接入系統(tǒng)（ADSL+FTTB+LAN），進(jìn)口VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)端口入戶，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)。5部原裝進(jìn)口三菱高速電梯及迅達(dá)扶梯24部。 A塔29層，B塔30層，地下4層，裙樓9層。豪生大酒店、康體休閑中心、餐飲娛樂(lè)、銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)。光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)到樓層，大容量寬帶，電話接入，每12平方米1個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)、1個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)設(shè)計(jì)。電梯速度：。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，%，%。（2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查u 海逸酒店項(xiàng)目名稱海逸酒店項(xiàng)目地址五一路，大都會(huì)旁星級(jí)★★★★★開(kāi)業(yè)時(shí)間1998年房間數(shù)388聯(lián)系電話63700888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格575元/天酒店設(shè)施和服務(wù)提供多功能自動(dòng)化辦公室、商務(wù)中心、二十四小時(shí)送餐服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、洗熨及干洗服務(wù)、健身中心、商場(chǎng)、本地及國(guó)際報(bào)紙、票務(wù)中心、嬰兒托管服務(wù)、禮品店、酒店轎車(chē)服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、室內(nèi)游泳池及外幣兌換等。所處的總體商業(yè)環(huán)境距解放碑核心位置僅三分鐘步行路程經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好備注重慶較早的五星級(jí)酒店之一。、停車(chē)場(chǎng)、IDD電話、郵政服務(wù)桑拿浴室重慶星級(jí)酒店檔次分布圖一星, 7, 4%五星, 5, 3%四星, 26,14%三星, 72,38%二星, 79,41%五星四星三星二星一星相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級(jí)酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)l 入住率從入住情況看，重慶市經(jīng)濟(jì)型酒店入住率最高，而五星級(jí)酒店的入住率最低。檔次旺季出租率淡季出租率旺淡季出租率差五星級(jí)70％50％20％四星級(jí)80％65％15％三星級(jí)76％52％24％經(jīng)濟(jì)型95％80％15％相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級(jí)酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)公寓物業(yè)典型項(xiàng)目（1）公寓項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱占地面積（平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）物業(yè)類型樓層數(shù)（層）開(kāi)盤(pán)時(shí)間帝都廣場(chǎng)8600高層、超高層25和42中馳半島薈景—翠景閣2379高層34合景聚融廣場(chǎng)3720高層29萬(wàn)吉