【正文】 （ 5） VIP 成本率 會所成本率依據(jù)溫泉和餐飲客房成本率綜合計算，因會所檔次價格相對較高，成本。 （ 3）餐飲成本率 參考陽西周邊溫泉度假區(qū)的餐飲成本率情況，結(jié)合本項目的定位，取定中餐成本率為 42%。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營成本與費用，本報告的客房成本將同行業(yè)會計制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費、客人用品、書報費等費用列入客房成本核算。 本項目的溫泉成本率取定為 10%。 基礎(chǔ)指標(biāo)取定 （ 1）溫泉成本率 以溫泉洗浴和 SPA理療為核心的溫泉區(qū)域的成本非常低，只有理療藥材、食物采購成本（自助餐）和免費飲料成本。 全年按 365個營業(yè)日計算， 調(diào)整后的 十五年經(jīng)營期的動態(tài)營業(yè) 收入如表 2– 3所示。 收入基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)一覽表（表 22） 序號 經(jīng)營明細 日均收入（元） 結(jié)構(gòu)比 1 總收入 133, 2 溫泉板塊收入 38, 29% 門票收入 35, 二次消費收入 3, 3 客房板塊 收入 36, 27% 普通標(biāo)間收入 33, 豪華套房收入 2, 4 餐飲收入 33, 25% 西餐廳 1, 中餐包房 9, 宴會廳 1, 生態(tài)農(nóng)莊包廂 16, 生態(tài)餐廳散臺 6, 5 會議及其他收入 13, 10% 6 VIP收入 12, 9% 溫泉庭院、別墅 9, 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 38 二次消費收入 3, 經(jīng)營收入測算 取定說明： 依據(jù)市場規(guī)律，溫泉度假區(qū)的營業(yè)收入不是一成不變的，在沒有重大不可抗拒因素的前提下，度假區(qū)的營業(yè)收入將經(jīng)歷市場培育期、發(fā)展期、平穩(wěn)期和衰退期四個階段。業(yè)主應(yīng)在擴大初步設(shè)計完成后聘請專業(yè)公司對貴司項目進行精密準(zhǔn)確的測算。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 36 項目總投資估算表 （表 21） 投資分類 總額 （萬元） 均價 /平米 （元） 面積 （平方米） 1酒店 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 廚房、洗衣房和后勤區(qū)域設(shè)備 布草、瓷器、玻璃器皿 酒店特殊系統(tǒng) 小計 2溫泉 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃器皿 室外情侶湯屋、 SPA湯屋 小計 3 VIP會所 建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃 器皿 小計 4園林景觀（按 50%綠化率計） 露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光 5生態(tài)農(nóng)莊 農(nóng)家餐廳 5技術(shù)費用 勘察、規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理費用 6開辦費用 7流動資金 3528 2254 1176 196 1188 759 396 99 560 3002 1134 1106 4550 560 380 150 3600 2300 1200 540 320 200 8160 3600 2300 1200 300 4000 3600 2800 1500 320 700 2800 160 9800 9800 9800 9800 9800 9800 9800 3300 3300 3300 3300 1400 3150 3950 3950 3950 65000 2020 19650 合計 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 37 以上數(shù)據(jù)為天沐集團根據(jù)行業(yè)報告及天沐自身項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)總結(jié)而成。 流動資金 本項目的流動資金包括經(jīng)營物資準(zhǔn)備和備用金所需的資金。 開辦費用 本項目的開辦費用包括開業(yè)宣傳所需的廣告宣傳費、籌建期的經(jīng)營準(zhǔn)備費及籌建期其他費用。 其他費用總額為 萬元。 生態(tài)農(nóng)莊工程費用投資估算 費用總額為 萬元。 溫泉區(qū)工程費用投資估算 費用總額為 3002 萬元。 依照保守預(yù)估的原 則，對本區(qū)域的收益估算如下： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 34 別墅收入 VIP溫泉各類 SPA別墅經(jīng)營收入預(yù)測基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表 14） 項目 1號別墅 2號別墅 溫泉庭院 SPA套房 容 量 1棟 1棟 5棟 8棟 出租率 5% 20% 50% 70% 均價 1280． 00 680 日 收 入 3200． 00 3808． 00 日收入合計 9, VIP二次消費 VIP二次消費項目一覽表（表 1 5） 亞健康檢測 自 動心血管功能測試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測儀 骨密度測定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測量儀 微量元素分析儀 MONARK自行車測功器顯微鏡 高端 SPA 面部水療護理 香薰水療護理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強腎保養(yǎng) 超時空柔美白緊致護理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護理 均價： 500元 /90分鐘 功夫茶、紅酒等 人均消費 100元 由于 VIP 部分二次消費項目價格較高，因此日收益按照別墅收入的 35%計提。 會議及其他日收入： 13， 元 VIP會所收益預(yù)測 VIP 會所是區(qū)別于其他溫泉度假項目的標(biāo)志性產(chǎn)品，以其良好的私密性和尊貴的專屬感接待高端客人，其產(chǎn)品包括單獨通道的大小共 16 棟 帶有私密泡池的各類型別墅，從高端客人的消費心理出發(fā)提供了相應(yīng)的服務(wù)。 餐飲日收入合計： 33, 元 會議收入： 本項目共設(shè)置 5個會議室，由于會議量難以控制，故其收入根據(jù)天沐溫泉管理的經(jīng)驗值進行估計，會議收入按 3， 元 /日計。 生態(tài)農(nóng)莊設(shè)約 30 個包廂，包廂按平均消費 800 元 /餐計，保守估計每天 20間房，則每日可貢獻營業(yè)收入 16， 000 元。 宴會廳 300 平米，可置 12 張臺，因宴會的不確定性，按每月 50000 元估算，平均每日收入以 1， 元估算。 溫泉酒店經(jīng)營收入預(yù)測基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表 13） 項目 酒店客房 普通套房 容 量 95間 5套 出租率 60% 60% 均價 日 收 入 33, 2, 日收入合計 36, 由于考慮到與地產(chǎn)的配套，餐飲在度假區(qū)的比重銷大，其收益主要分為兩 塊， 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 33 度假酒店和生態(tài)農(nóng)莊，度假酒店餐飲定位以高檔餐飲為主，生態(tài)農(nóng)莊則定位為農(nóng)家樂，中低檔消費。 參照陽江地區(qū)高檔次溫泉度假區(qū)住房率情況，結(jié)合本項目的定位，考慮價格增長因素，取定本項目的酒店標(biāo)準(zhǔn)間門市價 1160 元 /間 ?日，平均房價為 元 /間 ?日 (不含溫泉門票 )，平均住房率為 60%； 溫泉度假套房是本項目與其他高星級拉 開差距的重點項目，根據(jù)國際慣例，取定本項目的溫泉度假套房的平均房價為 980元 /晚（不含溫泉門票），平均住房率為 60%。 二次消費日收入： 3, 元 溫泉日收入： 38, 萬元 根據(jù)整體規(guī)劃，酒店設(shè)置 100 間客房。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測本項目溫泉日平均接待量為 400人。 陽江及周邊主要溫泉度假區(qū)門票及 接待量一覽表（表 1 1） 分項 散客價 團體價 年接待量 陽西咸水礦溫泉 13萬 陽江溫泉 15萬 錦江溫泉 16萬 聚龍灣溫泉 18萬 由表 1 – 1可以發(fā)現(xiàn)陽江及周邊大部分的溫泉門票在 60元左右，價格偏低，這是由于激烈的市場競爭引起的。 在本項目的經(jīng)營中， VIP 會所和政商務(wù)接待等高端接待是極為重要的市場賣點，將賣點轉(zhuǎn)化為真正的盈利點是經(jīng)營的重點課題。項目真正的客源是具有休閑度假愿望的人士。 市場定位 通過客源分析，我們認(rèn)為陽西溫泉項目既滿足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿足大眾市場 需求。生態(tài)農(nóng)莊既可獨立經(jīng)營，也是溫泉度假和旅游地產(chǎn)的配套。 在園區(qū)內(nèi)客人不僅可旅游觀光，還可親自動手采摘各類蔬果、田間耕作、推石磨、垂釣 等活動。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 30 VIP 溫泉定位 私家溫泉 —— 廣東最高端、最私密、最奢華的私家庭院溫泉 VIP 溫泉面向高端政商務(wù)市場推出，其產(chǎn)品定位強調(diào)私家溫泉的概念，硬件設(shè)施的高檔次，軟件服務(wù)的個性化、專屬性，環(huán)境的舒適性與私密性，硬件、服務(wù)、環(huán)境都是區(qū)別于大眾溫泉產(chǎn)品。 餐飲產(chǎn)品定位 “土”菜 —— 廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 客房產(chǎn)品定位 “景”房 —— 廣東最好的生態(tài)“景”房 一窗一世界，一房一洞天 “景”房分為兩個層面 ，一是內(nèi)景，二是外景。 以“隱”作為切入點， 強調(diào)修身養(yǎng)性，這與溫泉休閑養(yǎng)生文化不謀而合。 客源 分析 從大的交通區(qū)位來看，本項目地處廣州到海南的中點，是 G15（沈海高速）的重要節(jié)點，同時也是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，因此隨著月亮灣項目的開發(fā)，未來本項目一定 能發(fā)展成為這條黃金旅游線路上的中點站，憑借月亮灣的資源條件及開發(fā)深度而發(fā)展成為終點站。 對客源的獨特認(rèn)識 打造高端的品質(zhì)項目但不排斥普通客源。 （ 3）滿足追求高生活品質(zhì)，具有高支付能力的高端客源，但不排斥普通客源。 （ 1）以 陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞 地區(qū)為核心市場。 市場 分析 （ 1）廣東溫泉優(yōu)勢：溫泉產(chǎn)品成熟，引領(lǐng)中國溫泉發(fā)展潮流；市場總量大；由于南方特殊的氣候條件，園區(qū)的綠植豐茂。 廣東溫泉產(chǎn)品類型多樣，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當(dāng)前各種主流溫泉產(chǎn)品類型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國溫泉發(fā)展的潮流，因此對本項目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 27 鐵路 :廣湛高鐵即將于 2020 年左右開通，將大大縮短時空距離。 交通便捷為項目帶來機遇 公路：從大的交通區(qū)位來看，隨著沈海高速瓊州海峽通道的貫通將改變粵西的區(qū)位劣勢，因此本項目將是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，也是重要節(jié)點。 二期月亮灣項目對本項目帶來機遇 月亮灣項目是本項目的大后方，二者互為一體。 廣 東省消費者對溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知帶來機遇 由于溫泉產(chǎn)品進入廣東省內(nèi)比中國其他地區(qū)早，廣東省消費者對溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知度要早于國內(nèi)其他地區(qū)的消費者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢必成為一種生活習(xí)慣，私家車的保有量的提升，將帶來高密度的自駕車出游，市場容量的增加已成定勢。隨著陽西海域的不斷開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，必將為項目帶來更大的發(fā)展機遇和促進帶動作用。 市場容量有限 陽江經(jīng)濟發(fā)展相對落后，粵 西人均消費不高，市場容量有限。這將是投資方的寶貴財富。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來看，本項目溫泉資源極具優(yōu)勢。 溫泉資源優(yōu)勢 目前本項目地的日出水量為： 5000 噸 /日，水溫為 78℃， 長年噴涌自流。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行