【正文】 ................................................................................................................................. 52 市場風(fēng)險(xiǎn) ...................................................................................................................................... 53 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ...................................................................................................................................... 53 突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................. 54 9 可行性研究結(jié)論 ..................................................................................................... 54 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 4 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 1 總論 背景 項(xiàng)目概況 陽西咸水湖溫泉 國際公館 項(xiàng)目 位于廣東省陽西縣儒洞鎮(zhèn) G325 與 S282 交匯處，距離廣湛高速（ G15）新圩出口約 5 公里，交通較為便利 ； 項(xiàng)目總占地面積約為 560 畝 ，其中溫泉度假用地約 200 畝。 本項(xiàng)目毗鄰陽西月亮灣海濱度假區(qū) ，同屬于廣東東方月亮灣有限公司，從二者的關(guān)系來看，本項(xiàng)目是月亮灣海濱度假區(qū)的組成部分。 月亮灣項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂、購物、休閑、地產(chǎn)于一體。產(chǎn)品打造以動態(tài)休閑、高端度假項(xiàng)目為主，地產(chǎn)項(xiàng)目定位為高檔度假型地產(chǎn)?？梢钥闯觯铝翞呈潜卷?xiàng)目的大后方，二者 相得益彰，互為依托， 預(yù)見項(xiàng)目建成后將形成有效聯(lián)動。 項(xiàng)目所在地的交通十分便利，同時(shí)地處溫泉旅游強(qiáng)省，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力雄厚，消費(fèi)者有多次溫泉消費(fèi)的習(xí)慣，市場規(guī)模較大。但同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)位較差，處于廣東西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 地區(qū)，又遠(yuǎn)離珠三角中心城市圈，因此市場容量又受限制。 開發(fā)公司 廣東東方月亮灣有限公司，以城市運(yùn)營為目標(biāo)開發(fā)月亮灣項(xiàng)目，具有雄厚的實(shí)力。 可行性研究單位 由知名專業(yè)溫泉顧問公司天沐集團(tuán)承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究 。 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目的研究依據(jù)為 陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，廣東省溫泉發(fā)展現(xiàn)狀，陽江旅游市場分析，陽江周邊溫泉項(xiàng)目競爭情況，陽西工程造價(jià)信息。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 建設(shè) 區(qū)域?yàn)闇厝燃侔鍓K，面積近 200 畝，約 130000 ㎡ ，總建筑面積 20450 ㎡，容積率 ， 客房 100 間。 包含溫泉酒店 9800 ㎡，溫泉館 3300㎡，露天溫泉區(qū) 1400 ㎡， VIP 養(yǎng)生會所 3950 ㎡， 和生態(tài)農(nóng)莊 2020 ㎡ 。 市場 預(yù)測 結(jié)論 廣東省是中國溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最大的地區(qū)，溫泉產(chǎn)品類型多樣， 并引領(lǐng)中國溫泉發(fā)展的潮流； 市場總量大，占到全國溫泉市場的近 1/3； 目前廣東溫泉市場出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同類溫泉溫泉區(qū)營造不夠私密，缺乏文化內(nèi)涵導(dǎo)致主題不鮮明。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對度假環(huán) 境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產(chǎn)品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。 本項(xiàng)目定位 面向中高端消費(fèi)群體，打造廣東省 主題文化最鮮明、最生態(tài)、最私密 的養(yǎng)生精品溫泉； 打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。 總之，本項(xiàng)目 以滿足中高端客戶休閑度假愿望，打造精品隱泉，市場需求旺盛而且沒有同質(zhì)競爭，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào) 穩(wěn)定 可觀。 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目總投資額（含酒店運(yùn)營流動資金）預(yù)估為 萬元 ，資金全部為 廣東月亮灣公司自有資金。 按經(jīng)營 15 年計(jì)算 ，陽西咸水湖溫泉 國際公館 在十五年經(jīng)營期的營業(yè)利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，凈利潤率為 %，按靜態(tài)值估算，成本回收期為 13 年 3 個(gè)月（從試營業(yè)日起計(jì)算） ，年投資利潤率為 4%. 陽西咸水湖溫泉 國際公館 具有先天獨(dú)特的溫泉水質(zhì)，資源優(yōu)勢明顯，本身地理交通非常便利，加上精準(zhǔn)的迎合高端客戶的市場需求，與月亮灣濱海地塊的有 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 6 效互動， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定，對區(qū)域旅游度假市場有很大的帶動作用。 2 宏觀環(huán)境分析 陽江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年份 指標(biāo) 2020 2020 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 城市居民人均可支配 收入（元） 11116 11933 13075 14644 陽江市概況表 地理位置 陽江市地處粵西，位于漠陽江下游，距離珠三角中心城市圈較遠(yuǎn)。地理坐標(biāo)為北緯 21176。 28′ 45〞─ 22176。 41′ 02〞， 東經(jīng) 111176。 16′ 35〞─ 112176。 21′ 51〞。東西長 千米，南北距 千米。共 1 個(gè)市轄區(qū) (江城區(qū) )， 1 個(gè)縣級市 (陽春市 )， 2 個(gè)縣 (陽東縣、陽西縣 )， 39個(gè)鎮(zhèn)。 2 個(gè)開發(fā)區(qū) (海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) )。 面積 陸地總面積 平方千米。 人口 總?cè)丝? 人（ 2020 年）。 交通 公路：陽江境內(nèi) 有開陽（開平 — 陽江）高速公路、陽茂（陽江 — 茂名）高速公路、西部沿海公路穿境而過。即將開建陽云 (陽江港 — 云浮 )高速公路。 項(xiàng)目地位于國道 G325與 S282交匯處，距離廣湛高速 (G15)新圩出口約5公里。 鐵路 :廣湛高鐵即將于 2020年左右開通，將大大縮短時(shí)空距離。 氣候 屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫 23℃。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 7 數(shù)據(jù)表明，陽江市生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，且 2020 年得到了快速增長，同比增長 17%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入持續(xù)增加，消費(fèi)需求持續(xù)走旺，呈現(xiàn)投資、消費(fèi)共同拉動經(jīng)濟(jì)增長的良好態(tài)勢。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展評估 陽江與主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名對比 年份指標(biāo) 廣東省 廣州 深圳 佛山 陽江 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 45636 排名 1 2 3 16 城市居民人均可支配收入（元） 27245 14644 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 8 數(shù)據(jù)表明，一方面廣東省整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較高，人均消費(fèi)能力較強(qiáng)，宏觀市場環(huán)境樂觀。另一方面表明陽江在廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于較落后的位置，人均可支配收入遠(yuǎn)低于廣東省平均可支配收入，本地消費(fèi)能力較弱，市場容量有限。 陽江市是中國優(yōu) 秀旅游城市，旅游資源豐富，類型多樣，有具有國際影響力的海上絲綢之路博物館“南海Ⅰ號” ，“中國十大最美海島” —— 海陵島，國家AAAA 級旅游區(qū) —— 大角灣和陽春國家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽江、休閑綠城”的旅游品牌。 東方銀灘風(fēng)景區(qū) 位于海陵島南部大角山岬角。距陽江市中心 40 公里，距廣州 280 公里，沿廣湛高速或沿海高速、 325 國道可直達(dá)。是一個(gè)以海濱自然生態(tài)為主、旅游服務(wù)設(shè)施相配套的度假型景區(qū)。景區(qū) 2020 年建成并對外開放。 占地總面積 12 萬平方米。居于大角灣 和十里銀灘岬角處，海岸線長 1100米，包括 400米長的石頭海灘和 700 米長的沙灘。區(qū)內(nèi)是第四紀(jì)末次冰期形成的海蝕景觀。景區(qū)海邊奇石密布，氣勢雄渾，常受強(qiáng)海浪沖激，濤聲陣陣；東接十里銀灘，海面波浪層層，金黃色的沙灘十分壯觀。向北沿山勢拾級而上，海蝕地貌一步一景，觀景設(shè)施依山就勢而建，別出心裁。登上百米海拔的大角山腰，視野豁然開朗，可見西邊秀美的大角灣沙灘和正南水天相接的蔚藍(lán)南海。景區(qū)集海 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 9 濱浴場、日光亭、月光亭、泉水泳池、觀礁聽濤等特色設(shè)施及全海景度假酒店、海鮮餐飲、茶藝廳、演藝吧、游樂區(qū)等于一體，既保留了原始 的自然氣息，而又匯聚了人性化構(gòu)思設(shè)計(jì)，是觀賞日出日落和聽潮的好去處。 銀灘古韻 —— 十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積 6000 畝，三面環(huán)山，海岸線長達(dá) 公里，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國最大的仿宋建筑群 — 宋城、民族別墅、銀海山莊等景點(diǎn)。 十里銀灘空氣清新，沙質(zhì)潔凈均勻，水質(zhì)清澈透明。設(shè)有帆船、游艇、水上垂釣等水上項(xiàng)目以及沙灘排球、足球等體育活動項(xiàng)目，是休閑度假好去處。 宋城占地 6 萬平方米，建設(shè)的 53 座典型古建筑，構(gòu)成目前世界上規(guī)模最大的仿宋建筑群。其中開設(shè)了大傅祠、書畫館、陶 藝館、漁俗風(fēng)情館、金鸞殿、螺館、茶藝館等觀賞項(xiàng)目以及工藝品市場、超市、酒樓、古園林式賓館等服務(wù)設(shè)施。 角灣弄潮 —— 大角灣風(fēng)景區(qū) 大角灣位于海陵島閘坡鎮(zhèn)內(nèi)，三面群峰環(huán)抱，面向浩瀚南海，灘長 公里，寬 100 米，因狀似牛角，故名“大角灣”。素以陽光明媚燦爛，沙灘均勻松軟，海水清澈純凈，空氣清新多氧而著稱，其水質(zhì)、噪聲、空氣均達(dá)國家一類標(biāo)準(zhǔn)，繼 1989 年被廣東省評為首批省級風(fēng)景名勝區(qū)、 1994 年被評為廣東省首批省級旅游度假區(qū)后， 2020 年被國家旅游局評為首批國家 AAAA 級旅游景區(qū)。 大角灣景區(qū)的海水 浴場，配套有水上摩托車、沙灘足球、空中觀光等娛樂項(xiàng)目，還新建有全國首家大型沙灘海上樂園。大角灣成功舉辦了國際沙灘排球邀請賽、亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、全國九運(yùn)會沙灘排球賽、全國翻波板錦標(biāo)賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國沙灘排球培訓(xùn)基地。 陽春國家地質(zhì)公園 陽春凌霄巖國家地質(zhì)公園 ,位于陽江陽春市北部河朗鎮(zhèn)境內(nèi)，洞分四層，總高度達(dá)一百七十七米，長三百零四米，總面積約三萬平方米，洞底有一條四百多米長的巖底河，是中國最具代表性的喀斯特溶洞地質(zhì)遺跡之一，素有“南國第一洞府”之稱。 2020 年 3 月 19 日，中國國土資源 部在北京召開了第三批國家地質(zhì)公園揭牌儀式，陽春市的代表走上主席臺，領(lǐng)取了凌霄巖國家地質(zhì)公園的金屬銘牌。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 10 凌霄巖位于陽春北部的河朗鎮(zhèn)，周圍十幾座秀麗的山峰環(huán)繞，山間是平整的秧田和農(nóng)舍，一條小河蜿蜒流過，在高大的凌霄巖前并沒有止步，而是穿山而過，向北流到了鄰縣云浮。在與另一條名叫玉溪的河水匯合后，又返回河朗，從此一直向南，一百八十公里之后，進(jìn)入南中國海。 凌霄巖的外貌與其他相鄰的山峰并沒有太大差異，但是隨著河水走進(jìn)山洞，再爬上三十多米高的一個(gè)陡坡，你就會發(fā)現(xiàn)一個(gè)神奇的熔巖世界。凌霄巖的溶洞從地下暗河的河面 算起，有 177 米高，全洞分為四層，第一層是一條縱貫全洞的暗河，這條河發(fā)源在陽春境內(nèi)，流過山洞后便進(jìn)入了另一個(gè)縣境。陽春和鄰縣的鄉(xiāng)民，來來往往都要從這條暗河上通過。溶洞的第二層是一個(gè)有 60 米高的熔巖大廳， 19 根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周圍，這些石柱，有的如高達(dá)數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺”，現(xiàn)在，這個(gè)大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。 廣東海上絲綢之路博物館 廣東海上絲綢之路博物館位于陽江海陵島“十里銀灘”風(fēng)景區(qū)西面，是一個(gè)以“南海 I 號”宋 代沉船及其船上文物為主的大型博物館，其船上文物價(jià)值連城，國家一級文物之多為世界罕見。該建筑不僅在全國，乃至在世界上都堪稱標(biāo)志性建筑。博物館是世界首例將古沉船水下考古過程向觀眾開放的專題博物館。 南宋古船“南海一號”，“南海一號”是目前世界上發(fā)現(xiàn)的年代最久遠(yuǎn)、船體最大、保存最完整的沉船，對