【正文】 能超過 5年。 地方政策 《成都市人民政府關于加快社會養(yǎng)老機構發(fā)展的意見》 指出，大型綜合型養(yǎng)老機構的建設規(guī)模應不低于 30 張床位，每張床位綜合 建筑面積為 30— 40 平方米；養(yǎng)老服務設施部分建筑按 50%收取基礎設施配套費。 生活服務設施用地面積不得超過項目總用地面積的 20%，其 供地起始價不得低于土地整理成本或基準地價 ；對通過招商引資新建的 特別重大 社會化養(yǎng)老機構建設項目用地，可采取政府 “一事一議” 的方式研究解決。因城市規(guī)劃改變土地使用條件（含增加容積率）用作養(yǎng)老機構建設項目的，其收取的土地出讓收入按改變前后土地使用條件評估價差額的 60%收取。對新建的社會化養(yǎng)老機構，按照每張床位 10000 元的標 第 3 頁 準給予一次性建設補貼。對社會化養(yǎng)老機構收住成都市戶籍老年人的， 按照每人每月 100 元的標準給予服務性床位補貼。 （二） 社會背景 通常， 65 歲以上的人口比例超過總人口的 7%，就被稱為“老齡社會”，而超過 14%就被稱為“老齡化社會”。 2020 年，我國 65 歲以上的人口比例占總人口的 %；截至 2020 年底，全國 60 歲及以上老年人口 20243 萬人，占總人口的 %。其中每千名老年人僅擁有養(yǎng)老床位數(shù) 25 張。我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢，養(yǎng)老床位十分缺乏。 通過對成都養(yǎng)老情況的調查、了解，成都養(yǎng)老市場情況如圖 1： 圖 1：成都養(yǎng)老市場情況 成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老院共計 96家， 95%以上屬小規(guī)模，一般只有幾十到數(shù)百個床位，遠遠不能緩解養(yǎng)老床位的需求；成都市 60 歲及以上老年人口為 2355823，按 25%有養(yǎng)老床位需求計算，床位需求為 588955， 床位缺口為 523326 張 ，缺口占比 %。截止 2020 年 11月，成都市 運營和籌建的養(yǎng)老床位達到 60000 多張，其中公辦的包括城市福利機構和農村敬老機構，占 30000 多張，而另一 半數(shù)量則來自民辦養(yǎng)老機構。預計到 2020 年底，我市 60 歲以上老年人口將達到 萬人， 占全市戶籍總人口的 %以上 。 成都市 2020 年投資 1億元建成 6家公建民營養(yǎng)老機構，新增民辦養(yǎng)老機構和社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心 153 家，新籌建養(yǎng)老床位 萬張。 2020 年成都市計 第 4 頁 劃啟動第二批公建民營養(yǎng)老機構建設，鼓勵支持民建民營養(yǎng)老機構建設，發(fā)展村（社區(qū)）居家養(yǎng)老服務中心，新增籌建養(yǎng)老床位 7000 張。 成都作為四川的省會城市，從政府、軍隊、高校、醫(yī)院、中石油等企事業(yè)單位退休的員工超過一半的擁有 3000 元 /月以上的退 休收入。成都 60 歲及以上老年人口為 2355823，其中至少有 10%有能力享受較高品質的退休生活，而他們大多數(shù)目前還是居家養(yǎng)老，主要原因是沒有能吸引他們的高品質的養(yǎng)老機構。 二、項目概況 （一）概述 2020 年地震后，為了抓住投資機遇，推動地方經濟的發(fā)展，在崇州市政府相關部門的引導與決策下，我三葉集團公司下屬全資子公司“重慶市科園綠化工程有限責任公司”應當?shù)卣猩萄?，參與了美嶺湖國際健康城項目所在地塊的投資合作，至 2020 年，我司已前后投資近 6000 萬元人民幣用于土地流轉和環(huán)境打造。為更好地開展工作，我“ 三葉集團公司”近期專門在崇州市成立了“四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司”，以全面承繼原三葉集團下屬全資子公司“重慶科園綠化工程有限公司”對本項目地塊的所有權利和義務，全面負責本項目的投資開發(fā)。 項目總規(guī)占地 1280 畝，除上千畝流轉土地外，其中有規(guī)劃建設用地 256畝，擬建項目總建筑面積約 40 萬平米。建成以后，項目不僅坐擁綠樹成陰的千畝生態(tài)公園，還將被萬畝濕地公園環(huán)繞，是名副其實的“公園式健康養(yǎng)老住區(qū)”。 項目整體定位 ： 國際化高端養(yǎng)老產業(yè)城 —— 美嶺湖國際健康城。 我公司擬依托國際、國內資本平臺，與國內外大型企業(yè)緊密 合作，選址“成都后花園” —— 崇州，決心在此建設一座以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的“國際化的健康之城”。 （以下簡稱：康城） 康城為滿足對養(yǎng)老有高品質追求人群的需求，從內部設施、外部環(huán)境、到產業(yè)配套、人文活動等，都將彰顯新一代老年人對高品質養(yǎng)老生活的追求；項目將建成老年人理想的養(yǎng)老福居之地，成為一個讓新時代老年人向往的地方。 第 5 頁 基于項目總體定位，配套產業(yè)應與養(yǎng)老產業(yè)高度融合，對高端富有的老年人有極強的吸引力；能滿足探視老人的中青年的生活習俗及愛好所需；能達到與養(yǎng)老產業(yè)鏈相關的休閑旅游的體驗與效果。 項目打造宗旨：以住養(yǎng)為主， 醫(yī)養(yǎng)、護養(yǎng)為輔，建設成為高端養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)服務的，具一流旅游環(huán)境的產業(yè)業(yè)態(tài)。 本報告根據項目占地 1280 畝，其中建設用地 256 畝的總體規(guī)模，對項目的相關情況、地理位置、各種子項目的市場需求、項目建設的資金回收期、對 康城項目整體的可行性進行分析： 第 6 頁 （二）項目地理位置 本項目位于“成都后花園” —— 崇州。項目地潛在的養(yǎng)老客戶基數(shù)大，地理位 置優(yōu)越。清澈的 羊馬河環(huán)繞項目地而過，水流充沛，沿河風光怡人，土壤肥沃、氣候宜人。 本項目北有廣州嘉裕集團五星級度假酒店和 5000 畝濕地公園、南有成新蒲城際快速鐵路和車站、西臨眾多花卉苗木基地、東臨清澈見底的羊馬河、地塊東南邊有約 1000 畝的生態(tài)湖面、東北羊馬河對岸即是四川省水利職業(yè)學院和奧普濕地文化長廊和三國文化城。 項目所在地距成都繞城高速 25 公里，離雙流國際機場約 35 公里，位于天府之國的腹心。有國道 1條，省道 1 條，成溫邛高速公路貫穿崇州全境。已建成的川西旅游環(huán)線、懷華路崇州段、崇雙貨運大道、以及光華大道 大邑延伸線崇州段已全線貫通。正在建設的成都第二繞城高速公路、成溫邛快速通道及成蒲快鐵預計 2020 年通車直達崇州。項目地塊臨靠崇州崇陽大道，交通便利且具有極佳的展示面。如圖 1所示： 第 7 頁 圖 1：項目位置 項目所在地羊馬鎮(zhèn)是成都市 14 個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一，項目位于羊馬鎮(zhèn)南部區(qū)域，地勢平坦，海拔在 ~ 之間。年平均降雨量 990mm，年平均氣溫 16℃，使其形成雨量充沛、四季分明、夏無酷暑、冬無嚴寒、無霜期長的氣候特點。羊馬河獨特的生態(tài)濕地資源，在成都市范圍內獨一無二，加上花卉苗木和田園風光，不僅適宜 居住，而且適合發(fā)展休閑旅游業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)和都市農業(yè)，也為未來本項目發(fā)展高端養(yǎng)老服務業(yè)提供了良好的環(huán)境條件。 （三） 項目相關工作現(xiàn)狀 到目前為止，我公司與地方政府相關推進工作如表 1 所示： 表 1：項目推進工作表 時間 地點 內容 2020年 6月 25 日 中共崇州市委辦公室 市委書記范毅在 6月 10日主持召開會議： 原則同意重慶科園綠化工程有限責任公司項目占地面積 680畝。 第 8 頁 2020年 6月 18 日 羊馬新城建設指揮部辦公室 由羊馬新城建設指揮部長楊學明主持。 重慶科園綠化工程有限責任公司項目 1）用地范圍調整 2） 由羊馬新城建設投資發(fā)展有限責任公司對項目區(qū)涉及農戶實施小拆院并院，并將項目項目用地先行流轉后，在流轉給重慶科園綠化工程有限責任公司。 3）項目區(qū)道路以村道的形式實施建設。 2020年 6月 30 日 羊馬新城建設指揮部辦公室 為了確保該項目在 9月份順利進場，召開會議： 1）對該項目進行了各部分的統(tǒng)籌和相關拆遷事宜。 2）并在 8月 30日前完成在崇州成立一家新的公司 2020 年 12 月 10日 崇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會辦公室 2020年 1月 14 日 關于農業(yè)產業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項目建設用地審查意見。 2020年 1月 15 日 崇州市規(guī)劃局關于“成立產業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游”項目建設用地選址預審意見。 2020年 1月 26 日 關于重慶市科園綠化工程有限責任公司崇州市羊馬農業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項目立項變更的通知。 2020年 3月 21 日 與崇州市羊馬新城建設投資發(fā)展有限責任公司簽訂苗木繁育及商會總部基地投資協(xié)議。 2020年 11月 在崇州市注冊 “ 四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司”。 （四）項目初步構想 健康之城項目主要面向 65 歲以上的追求高品質生活的老人，客戶定位為中高端收入的中外老年群體，退休后月收入在 3000 元以上。在這里他 們將享受到風景優(yōu)美、條件舒適、身心溫暖的生活，享受到高品質一站式會所般溫馨的服務。 第 9 頁 項目的主要客戶來源有：機關事業(yè)單位退休人員、退休軍官、退休高等院校及知名中小學校退休教師、效益好的大型國企退休中高管、民企老板的父母等對退休